买房须知

  房价又涨，新国五条管用吗？

  从去年年底到现在，多地房价特别是一、二线城市的房价开始看涨，一月份有53个城市的 新建商品住宅价格环比和同比都出现了上涨，占比超过了7成。20号，国务院出台了新的房地产调控的所谓国五条，这样的举措让A股市场地产板块连续几天雪崩。这两天，网上一则盘点十年房价的微博引起了各方热议，十年间，全国的城镇平均房价从2381元上涨到了5791元。那么当下的楼市呈现出了哪些新的变 化？房地产再次调控，房价会降吗？*频道主持人沈竹和特约评论员中国人民学院经济学院副院长刘元春、出名财经评论员刘戈共同评论。

  一线城市房价升温，70个大中城市超七成房价上涨。国五条新政调控再出手，楼市呈现哪些新变化？房价会降吗？楼市调控如何与经济增长共赢？

  今年春节前后，房地产市场打破了惯例，不但呈现出淡季不淡的景象，而且涌现出交易火爆 场面。记者在北京一家房地产中介机构门店看到，来店里咨询房产信息的人很多，咨询电话响个不停，业务员根本顾不上接受记者的采访。*近一段时间，房地产市 场旺的不仅是人气，随着销售量的增加，房价也水涨船高。

  张旭(链家地产市场研究部分析师)：去年的四季度以来，市场的销售量连续的上涨。从各月的走势图上可以看出，去年的10月份开市销售量连续三个月上涨，同时价格也出现了缓慢上升趋势，目前1月份的销售均价是25000(元)左右。

  在江苏昆山，年后房价看涨的预期也非常强烈，不少楼盘年前和年后已经上涨了近一成，昆山是江苏省苏州市下辖的一个县级市，距虹桥机场约20公里，浦东机场80公里，由于毗邻上海的地理优势，不少上海人选择在这里安家置业。

  昆山某楼盘售楼人员：这栋楼7200起，7650起，7950起，1月3号开的那栋楼8250，你自己算，要是买到这里的，我现在都30%都涨了，回过头来我等开这边的时候，我买这边的30%也涨好了。

  昆山某楼盘售楼人员：我也想它降，问题是整整十年它没降。我跟你这么说，02年我炒楼 花的时候，我拿到一张定单，我第2天就二十万挣了，04年那时候，我买一套房子，我付个首付，一百万的房子，我三十万首付付掉，等过几个月交房的时候，我 三十万变成八十万，可能变成一百三十万。

  2月22号，国家统计局发布数据，1月份全国70个大中城市中，53个城市新建商品住 宅价格环比上涨。其中北京、上海、广州和深圳等一线城市环比涨幅有所扩大。1月份，北京新建商品住宅价格涨幅为2.1%、广州涨幅为2%。这两个城市的新 建商品住宅价格从2012年6月开始止跌反弹，到今年1月，已连续8个月环比上涨。

  中国楼市可谓异常冷暖不均，一线大城市的房价与唐山、常州、温州等地相反，上涨预期愈 演愈烈。为此，今年2月20日国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。国五条出台后，一年一度的全国 住房用地供应计划，也正在加速制订，有望近期出炉。

  刘戈：*源于一线城市房价只涨不跌的信心再一次被强化

  *近一月份创造的北、上、广、深环比领涨的这样一个状态，*近几年没有出现过，而且幅 度很大，深圳的超过了2%，上海、广州也都是1%点多，虽然这段时间有涨有跌，但是这样一个态势在*近一段时间里是第1次出现。去年有房地产大佬说“今年 三月份以后会有一个房地产的*”，那么依据是什么？一个是*近几年供应量不够，同时紧接着我们可能会有一个城镇化的高潮，那么很多人相信这样的一种判 断，所以在去年年底出现了这种有一点恐慌性的预期。较后从这个市面上，从二手房地交易上，原来甚至已经撤掉的一些门店又开了，然后电话也频繁起来，然后再 一看数据，的确是一线城市发生了这样一个变化。也就是说，长久以来一直在大家心目当中，就是认为一线城市的房价只会涨不会跌这样一个信心又一次被强化，所 以就发生了这样一个小小的窜升。

  刘元春：一二线城市和三四线城市出现了分化现象

  (《*评论》特约评论员)

  通过我们研究来讲，目前整个市场出现了五大特征。第1个，从总体来讲，特别从70个大 中型城市和100个城市的指数变化来看。全国的确出现了量价齐升的态势。第2个，我们发现大部分的城市的库存目前处于一个持续回落的过程当中，供应在减 少。第三个，开发*贷款并没有暴发式的增长。那么特别是前年和去年，开发*这一块的增速都出现了同步下滑，那么按照类推，未来推盘的速度可能并不是很 高。也就是说，未来得供给也不会太大。

  第四个，在很多的市场人士和专家的引导下，以及人们对于城镇化的预期下，大家整个预期 发生了一些逆转，这个逆转起了一个很重要的信号，就是连续八个月的环比在上扬。那么这个变化导致大家认为，未来要涨。我们整个房地产市场买涨不买落的心态 又重新的出现。第五个，一二线城市呈现出的这种特点很明显，但是三四线城市由于库存的中高企和一些局部房地产商资金链的问题，它的供求实际上比较疲软的， 所以说全国出现了一些分化的现象。

  刘戈：民间有非常强烈固定的房价上涨的预期

  *近一轮也就是从2010年开始的这三年多的调控，效果非常的明显，就是以限购为核心 政策的调控。现在我们综合统计来说，这几年上涨的幅度要比从2005年到2009年那段时间上涨的要慢得多。怎么取得这样一个结果？就是不断的重申政策的 连续性。其实从2010年1月份的国十一条开始，紧接着4月份有一个国十条，然后第2年有一个新国八条等等，除了这样一些国务院的文件，一些重申以外，中 间还会有比如说建设部、国土资源部的文件，或者一些高层领导人每隔几个月必须进行一次表态。如果过了一段时间，没有这样的一种声音表态，房价就又起来了。 现在总体来说，对于房价上涨的预期在民间是非常强烈固定的思维模式。

  新的国五条从内容来说，跟过去没有太大的差别，但是一定要过一段时间重申一次，因为每 过一段时间，外界的经济环境会发生变化，政策的走向会发生变化，人们的预期也会发生变化。那么在这个时候，有需要有一个动作，这个动作可能是一次会议，可 能是领导人的一次讲话，可能是一个文件，那么就起到了一个稳定作用。其实就是房价像弹簧，你软它就强，就是这么一个道理。

  刘元春：我们以前的几轮楼市调控有一些缺陷  

  (《*评论》特约评论员)

  在目前的阶段里，重申我们房产调控的连续性，它是有新意的。第1个新意就是，这一次对 于整个市场供求的关注，特别是对于供给的关注，把它上升到一个非常明确的位置上，特别是对于土地供给，这是非常重要的。我们以前几轮调控出现了一些缺陷， 很核心的一个原因就在于我们在打需求的时候，把供给也打掉了。房地产市场要健康发展，土地市场的改革是核心的，这是第2个。因为目前的国五条是要为下一轮 的城镇化改革做铺垫，所以说他的新意在于为下一步政策的出台做一些铺垫。我们对于这一次调控的目标要有一些新的认识。对于中国房价的战略性发展和调整的模 式也要有一个清醒认识，不能简单认为调控了，它成功的标志就是房价回落了。 

  尹中立：房价下跌会引起其他一系列的后遗症 

  (中国社科院金融研究所研究员 《*评论》特约评论员)

  现在的整个经济运行，尤其是财政与金融，应该说与房地产的整个形势完全融为一体了，所 以说让房价下跌，其实是很容易做到的一个目标。但问题是房价下跌了会引起其他的一系列的后遗症，整个经济运行怎么办？我们财政如何确保不出现大的问题，金 融运行不出现大的问题？较好的结局就是维护房价小幅度波动，也就是不出现大起大落。然后让居民收入在未来几年有所增长。收入的增加填平整个房地产市场，已 经形成泡沫，让时间来换空间可能是较好的一个结局。

  刘元春：新一轮的城镇化要依赖房地产行业的健康发展

  (《*评论》特约评论员)

  首先，必须对于房地产行业的战略性地位要有一个清醒的认识，特别是在未来的增长中间来 讲，新一轮的城镇化在很大程度上，要依赖我们整个房地产业的健康发展，依赖于整个社会保障体系的改革，依赖于整个社会体系的均衡性发展。因此从战略角度来 看，对于房地产价格之谜，它不是单纯的某一项调控政策能够达到，而是一个社会综合发展、综合治理的产物。比如说第1个，核心的土地资源，特别是城市建设用 地的整个管理体系的改革，但是这背后又牵扯着我们整个土地财政体系的改革。第2个，我们会发现，除了改革以外，我们还有整个的公共服务、公共资源、文化供 给等等方面的均衡化布局，这也很重要。

  刘戈：楼市调控不是一个政策能够解决的

  我觉得很重要的一个因素就是目前的这种房价上涨，是和在民间有大量的钱往哪去的问题有 关系。现在你去看一些数字，比如房产频道搞了一个老家房价的调查，号召城市里的白领调查一下老家的房价和当地的收入比，房价的收入比，较后比较出来， 有一些城市来说，房价收入表现来说已经低于大家所说的六七倍的这样一个水平。比如较低是湖南株洲、然后内蒙古、乌兰浩特、安徽的马鞍山、湖南的衡阳，这些 地方基本上的房价收入比在4点几和5点几。反过来我们再看，上海、北京、深圳、杭州是较高的，都是16点几、15点几。那么这些大城市的钱在哪？是全中国 的钱较后向这些大城市涌？所以对于房地产价格的治理来说，可能它不是一个政策能够解决的。

  刘戈：要把外来务工人员纳入当地的住房保障范围

  因为城市较后的人口是以到这个地方居住的人口为准，你的供求关系是在这个地方居住的人和房子之间的关系，而不是你的户籍人口计算出来的。所以把符合条件的外来务工人员纳入到当地的住房保障范围这样一个政策，你不实施的话，那么你在这上边做出来的政策肯定是失真的。

  刘元春：未来城镇化的核心实际上就是农民工的市民

  (《*评论》特约评论员)

  这个问题实际上是一个很复杂的问题。第1个就是我们未来的城镇化的核心实际上是农民工的市民，而市民化里很重要的一个就是居、住、行、教育、医疗这几大块。那么住是非常重要的一块。