买房须知

二手房交易中，关于“先付款还是先过户”一事，买卖双方各有说辞，如果对交易资金不采取监管措施，很容易出现不必要的纠纷。在商品房预售中，购房者能否能如期拿到房，保障自身的合法权益，也是消费者十分关心的。

  为进一步规范商品房预售资金、二手房交易资金监督管理工作，预防和减少房地产交易风险，维护房地产市场平稳健康运行，宁波市住房和城乡建设局、人行宁波中心支行、宁波银保监局共同起草了《宁波市商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》、《宁波市存量房交易资金监管暂行办法(征求意见稿)》。昨天起，这两个征求意见稿向市民公开征求意见。

  二手房约定房款将纳入资金监管 让购房者吃上“定心丸”

  二手房交易资金监管，简单来说，就是二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金。

  采访中，一家大型房产中介机构相关负责人告诉记者：“宁波房产中介只提供居间服务、不经手房款的做法实施得较早，因此，在二手房买卖中，买房者将购房款打入卖方的银行账户，可能存在一定风险。再加上我市已经步入‘存量房’时代，二手房交易量已超过新建商品房，因此，实施二手房交易资金监管很有必要。”

  《办法(征求意见稿)》指出，存量房交易监管资金包括交易双方当事人在存量房买卖合同中约定的房款(包括一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款等)，定金、办理存量房转让所涉及的税费和房地产经纪机构的佣金。由交易当事人自行约定是否对交易资金进行监管。

  此外，《办法(征求意见稿)》还对相关购房细节作了规定。例如，“采取资金监管的交易双方，应当在存量房买卖合同网签时约定以资金监管方式交割房款”“买受人需申请个人购房商业贷款的，贷款银行和监管银行应为同一家银行，在完成合同网签后向贷款银行申请取得贷款意向”等。

  实施商品房预售资金监管 保障预售资金用于项目建设

  实施商品房预售资金监管，目的是确保商品房预售资金用于工程建设，保障项目建成所需要的资金，预防和减少房地产交易风险，保障购房人的合法权益。也就是说，万一购房者拿不到房子，也能通过资金监管账户，拿到属于自己的那部分资金。

  根据《细则(征求意见稿)》，房地产开发企业应当选择在商品房预售项目所属区县(市)的商业银行机构作为监管银行，并以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户，不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。

  同时，实施“监管信息公示”，即“房地产开发企业应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户，按揭贷款银行、按揭贷款合作协议，以及监督举报电话。”

  《细则(征求意见稿)》要求房地产开发企业将“预售首付款、分期付款、一次性付款、按揭(公积金)贷款”应当全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业只能使用与监管账户绑定的POS机收取预售款。

  《细则(征求意见稿)》明确，商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。

  “重点监管资金”是指监管项目竣工验收备案和取得房屋首次登记前用于支付建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程和法定税费等费用的总和。重点监管资金额度设定标准为工程造价的130%。重点监管资金累计归集未达到规定额度的，不得从监管账户支出资金。

  “一般监管资金”是指超出重点监管资金额度以外的资金。一般监管资金由房地产开发企业向监管银行随时申请使用，但应当优先用于监管项目建设。