买房须知

2012-12-1010:39:41中国*微博

  据*《央广新闻》报道，今年以来，央行连续下调人民币存贷款利率，根据多数银行按年调整利率的规定，明年1月1号，五年期以上的房贷利率将由目前的7.05%下调至6.55%，那么在新利率之下，各个年限的房贷月供会降低多少呢？

  今年6月，央行把5年期以上贷款的利率从7.05%降到6.8%，7月份又再次下调到6.55%，银行贷款合同约定的调息方式主要有两种，一种是即时调息就是央行宣布变动之后下一个月就开始按照新利率来计算。另外一种是次年调息是央行宣布以后从第2年第1个月开始执行，对于房贷客户来说一般都是后一种，所以从明年1月1号开始房贷利率从7.05%直接变成6.55%，下调幅度是0.5%。

  以100万元的30年周期贷款为利，还款方式为本额本息还款，今年12月的还款额是6669元，到了明年1月就变成6354元，明年比现在少了315元，以今后利率不变来计算，总还款额将减少12万元。如果是享受85折利率优惠的客户则今年12月份的还款额5972元，明年1月是5719元，明年比今年少了253元，以今后的利率不变来计算，总还款额会减少9.73万元。对于享受7折利率的客户来说，今年12月份是5315元，明年1月份是5118元，明年会比现在少197元，以今后利率不变来计算，总还款额将会少7.6万元。

  其实大多数购房者的贷款金额都是在40万-100万之间，所以执行新利率以后大家的房贷月供将下降100元到300多元不等，大家如果想测算自己房贷月供的变化可以到银行官方网站上找贷款计算器，选取其中的房贷计算器输入贷款金额、贷款年限和贷款利率就可以算出每月的月供了，不过也有来自银行的人士提醒由于贷款年限和还款方式各不相同所以房贷月供减少的数额也不相同，还款前较好还是向贷款银行先进行咨询。

  新利率之下，新申请的房贷利率能否打折，银行会不会减少利率折扣？

  其实除了明年元旦实行新的利率之外，新申请的房贷利率能不能打折也是购房需求的人群所关注的，目前包括四大国有银行在内的大多数银行还是执行的基准利率，而某些中小股份制银行则针对不同的楼盘*多会有9折的优惠，某股份制银行的工作人员透露，首套房贷自国庆恢复基准利率之后并没有再次上调，目前还是试行基准利率，但是利率打折现象要看是哪个楼盘，是不是合作楼盘。

  此前针对固定楼盘85折、9折的优惠已经非常难找了，要再想轻松申请到优惠房贷估计要等到明年以后了。按照目前银行认贷的操作方式，对于已经有一套房的客户来说，不论他们是不是把第1套房先卖掉再买房都是按照二套房来执行。还有部分银行的网点直接是现在把房贷客户拒之门外，有地方的民生银行已经暂停了房贷业务，还有其他的一些银行也是表示除了合作楼盘之外也暂停了个人房贷业务。

  除了房贷利率优惠收紧之外，审批和房贷周期也开始延长，银行贷款审批在年底也变的更加严格，不少有不良信用记录的客户都被卡在门外，而根据业内人士透露，银行面临的存贷比压力每年到年末的时候都是资金比较紧张的时候，到了12月份银行资金紧张情况比较明显，虽然暂时执行的还是基准利率但是不排除银行在接下来的一段时间会利用利率上浮来婉拒房贷客户的现象。

  至于大家该不该提前还贷，银行工作人员认为提前还贷划算与否要结合实际情况来判断，贷款利率，个人*能力，还有个人短期的资金需求等等都是考量是否适合提前还贷的重要因素，如果是公积金贷款的话，贷款年利率和存款利息是倒挂的，没有必要急于还贷，提前还贷集中的年份一般处于加息周期，很多人赶在新年之前提前还贷缩减利息支出，今年是连续两次降息短期内加息的可能性也不大，所以今年年末提前还款的现象其实是并不多的。

  在降息通道下，享受低折扣房贷优惠利率的客户也没有必要提前还贷，另外选择等额本金方式还款时间已经超过总期限1/3的客户以及选择等额本息还款时间已经超过一半的客户没有特殊原因，也没有必要提前款，因为利息支出通常集中在还款的初期，还款时间还比较短的客户选择提前还贷则相对比较划算一些。