买房须知

现在住房已是社会广泛关注的焦点，随着房价的居高不下，人们越来越多选择二手房，这里和大家分享一下二手房交易的一般流程。

1. 买方咨询

   买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2. 签合同

   卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3. 办理过户

   买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4. 立契

   房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5. 缴纳税费

   税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6. 办理产权转移过户手续

   交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7. 银行贷款

   对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8. 打余款完销售易

   买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

• 二手房过户流程（购买流程）如下：
  

　　1.买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。

　　2.前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。较后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

　　3.按产权转移登记要求，到产权登记核心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

　　4.中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

　　5.然后又回到交易核心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

　　6.在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行较后查验。

　　7.满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易核心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

• 二手房过户费用如下：

　　房产过户费用有下列几项，但各地可能有出入：

　　1、契税：普通住宅：均价低于5000元/m2，评估价*1.5%;非普通住宅：高于5000元/m2的，面积超过144m2的，用于其它用途的，评估价*3% . 2、个人收入调节税：(评估价-原购入价)*20% (规定是卖方交，可是如今很多都是买方啊)

　　3、营业税：住宅购入不满五年的：评估价*5.55%;非普通住宅购入五年以上的：(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年以上的免交。

　　4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米5、印花税：评估价*0.1% 6、房产证工本费：85元7、土地证工本费：105元8、交易评估费：评估价*0.3%二、如果通过中介交易，应支付的中介费包含以下：

　　1)交易中介费：销售价*1%

　　2)房产权证代办费：看那个中介怎么要吧，一般几百块。

般买二手房,要注意的东西也蛮多的,我捡几个比较常见的问题说说吧,注意产权性质(使用权还是产权),是否100%完全产权,注意房屋结构及产权面积与房产证是否相符,是框架结构还是砖混结构等等,签合同只要上面说的这些没有问题房子也就没什么问题了,再要注意的是签合同的人必须是房屋产权人,如房屋有多个产权人共有,要每个人都同书面的同意或签字,某些产权人不在国内或其他原因不能到场签字的时候通常会委托公证,那可由被委托人代签.至于你说的房子何时完全属于你,要看相对的人来说了,对于出售房屋的人来说,当他把房子过户到你名下时房子就属于你了,你有贷款的话,相对于银行来说你还清贷款的时候房子就属于你了,呵呵,中介费可以在签定了房屋买卖合同的时候先付一半,等全部手续都完结了再结清剩余的一半;或者也可以等全部手续都办好了一次性付清,这要看你们双方的协商是怎样了.