买房须知

北京时间9月18日凌晨两点，美联储9月是否加息谜题终于揭晓：美国并未宣布加息，何时终结执行了6年多的零利率政策要等到10月才能揭晓。美联储在货币政策例会结束后发表的声明中称：维持关键利率在0-0.25%不变。

为何9月不加息？

美联储在声明中称，近期全球经济和金融局势可能在一定程度上限制经济活动，可能会给短期通胀率造成进一步的下行压力。同时，美国经济和就业市场风险仍然接近平衡状态，但密切关注海外局势的演变。

刚刚结束的本次会议，是美联储年内倒数第三次、也被视为近10年来*重要的一次货币政策会议结果。

*终，美联储选择了按兵不动，让全球市场的悬着的心再等待一个月时间。

受8月全球金融市场动荡、人民币也在8月中旬开始意外贬值等国际形势影响，一度概率颇高的9月加息预期早前已经开始逐步降温。

在此之前，自去年秋季以来，美联储即将加息的风声就不绝于耳。今年6月以后，加息气氛更浓。7月中旬，美联储主席耶伦在国会作证时表示：若美国经济持续改善，美联储在今年年底之前启动加息是合适之举。

作为全球*重要的央行，美联储不加息对全球金融市场，尤其是新兴市场来说，可谓喜忧参半。世界银行15日就警告称，2015年可能是新兴市场自2008年金融危机以来经济表现*疲弱的一年，发展中国家应该做好准备应对美联储加息可能给国际金融市场带来的新一轮震荡。

20世纪90年代以来，美联储共经历了三次加息进程，第1轮是1994年2月至1995年2月，加息7次，基准利率从3%上升到6%；第2轮是1999年6月至2000年5月，加息6次，基准利率从4.75%上升到6.5%；第三轮加息是2004年6月至2006年6月，加息17次，基准利率从1%上升至5.25%。2008年12月，美联储联邦基金目标利率降至历史低点0.25%，自此长期维持不变至今。

以下是美联储本次议息声明全文：

7月会议以来，美国联邦公开市场委员会（FOMC）得到的信息显示，经济活动正温和扩张。家庭消费支出和企业固定*适度增长，房地产行业进一步改善。就业增长速度回升，失业率保持稳定。然而净出口疲软。劳动力市场持续改善，就业稳固增长，失业率下降。总体来说，劳动力市场指标显示，劳动力资源利用不足的状况自年初以来已减少。通胀持续低于美联储长期目标水平，部分反映了较早时候的能源价格下跌以及非能源进口价格下降。基于市场的通胀指标仍处于低位，基于调查的更长期通胀预期仍保持稳定。

与美联储法定职责相一致，FOMC委员会旨在促进就业水平较大化和价格稳定。近期的全球经济和金融发展可能有所限制经济活动，近期可能导致通胀下降压力。然而，委员会预计，在适当宽松的货币政策下，经济活动将温和扩张，劳动力市场指标继续朝着美联储认为与其双重使命相一致的水平发展。委员会仍认为，经济活动前景和劳动力市场风险接近平衡，但是继续检测国外发展。委员会预计，通胀将在短期内维持近期的低水平，但预期随着劳动力市场进一步改善，能源及进口价格走低等暂时性因素消退，中期通胀将逐步增长到2%的水平。委员会继续密切关注通胀的发展情况。

委员会重申，为支持就业较大化和物价稳定，将联邦基金利率维持在0-0.25%仍然合适。至于将利率在此目标范围内维持多久，委员会将评估实际与预期进展，看是否朝着就业较大化和2%的通胀目标方向前进。委员会在评估过程中，将考虑各种信息，包括劳动力市场情况、通胀压力和通胀预期指标、金融领域和国际市场的发展等。委员会预期，当劳动力市场出现一些进一步改善，并有理由相信中期通胀将重回2%的目标时，将是提高利率范围的适当时机。

委员会将维持美联储持有机构债券、机构抵押贷款支持证券（MBS）和到期国债拍卖后再*本金的滚动*政策。该政策下，委员会将持有大量长期证券，有助于维持市场宽松的金融环境。

当委员会决定开始移除宽松政策时，将采取与就业较大化和通胀2%的长期目标相一致的平衡的方案。目前，委员会预计，即使就业和通胀率接近目标水平，经济状况仍可能令美联储将联邦基金目标利率维持在低位一段时间，低于委员会认为正常的长期水平。

本次FOMC决议，共有9名成员赞成，1名反对，反对票来自里士满联储主席拉克尔（Jeffrey Lacker)。

分析：如果美联储加息，会使游资离开中国形成趋势，9月份流动性环境将处于“紧平衡”的状态。对中国房地产业造成不利的影响，因为房地产泡沫需要大量流动性支撑的。在流动性不足的情况下，房贷利率也会相应有所上调，购房者的成本并不会小。当宣布不加息的那一刻，也意味着中国房地产在短期内会处于平稳发展的阶段，国外的冲击影响比较小。

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中国经济放缓、人民币贬值预期增加、美国加息预期不确定性增强，使得近期全球股市、汇市、大宗商品价格均出现较大波动。对此，IMF总裁拉加德表示，美国的经济发展形势比预期要好。但一些新兴工业国家如巴西和印度则担心，美国加息会给他们的经济带来麻烦。因此她建议美国不要急于加息。

应该说，自今年二季度以来，美国经济复苏势头强劲，GDP增速超出预期，非农就业形势也一片大好。特别是，美国官方刚刚公布的近日就业数据显示，美国8月失业率降至5.1%，为2008年4月以来的较低水平。那么美联储的加息，会给世界经济带来何种影响呢？

其一，美联储一旦宣布加息，会加重欧、日等发达经济体复苏的难度，并加重其债务总额。数据显示，金融危机后，发达经济体的整体政府债务已占GDP的107%，须用GDP的2.9%来支付债务。其中，欧元区政府债务占GDP比重已从2008年的70.3%增至95.2%，日本政府债务的GDP占比更是从2008年的191.8%增至243.4%。美联储升息无疑将加重发达经济体财政负担，导致其政府债务支付额大幅攀升，甚至拖累欧日经济复苏。

其二，美联储升息，会使美元进一步走强，以致影响到石油为代表的大宗商品价格，使那些严重依赖大宗能源、资源商品出口的发展中国家遭受重创，引发这类发展中国家金融市场的震荡。经如俄罗斯、巴西、伊朗等国。

其三，美联储加息会使亚洲经济不能承受之重。现在亚洲很多国家的资产市场存在着较多泡沫，而这些泡沫的成因是2009年美联储先后实施了4轮量化宽松政策，引发大量热钱流向亚洲新兴经济体国家，这样不仅催生了当地的货币通胀率，也使许多亚洲国家房地产存在着较大泡沫。而当美联储加息，美元指数走强，而这些亚洲国家的经济增速放缓之时，这些热钱会离开，届时就会引发新一轮亚洲金融和经济危机。

面对美联储加息日期的逐步临近，国内经济学家很是淡定。他们认为，一方面中国拥有3.6万亿外汇储备作为后盾，美联储加息的影响应该不会太大。另一方面，中国的资本项目尚未完全开放，这会使热钱流出中国的速度放缓，避免经济和金融受到直接冲击。但8月11日、12日的两次贬值近4%的幅度，使人民币贬值预期上升，游资加快流出中国的进程将无悬念。现在大家关心的是，美联储加息会对中国房地产业造成啥影响呢？

首先，美联储加息，会使游资离开中国形成趋势，9月份流动性环境将处于“紧平衡”的状态。在8月26日央行宣布降准降息后，8月31日央行通过SLO（短期流动性调节工具）投入1400亿流动性，昨日（9月1日）央行又开展了1500亿规模的7天期逆回购操作，中标利率为2.35%。所以从流动性上来说，对中国房地产业造成不利的影响，因为房地产泡沫需要大量流动性支撑的。

值得一提的是，近期监管层为了稳定经济增长、避免房地产发生危机，放松了限外令，同时将二套房首付比例下调至20%。但是，由于流动性趋紧的掣肘，银行并不一定有资金来向房地产领域提供足够多的新增贷款。就算银行有资金可以贷给购房者，在流动性不足的情况下，房贷利率也会相应有所上调，购房者的成本并不会小。

再者，美联储加息，以及人民币贬值需求上升，会使大量游资抛售人民币资产，而离开中国。很多学者认为，中国的资本项目没有完全开放，资金流出不会有太大影响。但我觉得，作为自由之港的香港楼市、股市将直接受到冲击。正是由于国际游资不断涌入香港，使香港楼市、股市近来纷纷在历史高位徘徊，如果一旦游资大规模辙离香港，那将会使香港的金融和经济受到重创，间接影响到内地的经济和金融的安全。

目前，由于内地经济不振和到港旅游人数的减少，加上房地产交易低迷，香港8月的采购经理人指数(PMI)由之前的48.2下降到惊人的44.4，显示出香港经济目前形势堪忧。如果现在美联储加息，那么大量游资将离开没有外汇管制的香港，马上香港经济和房地产都将受到冲击，而如果核心政府要出手拯救香港经济，同时又要稳定内地资产泡沫不破，难度系数和维稳成本将大幅增加。

较后，由于人民币贬值预期，以及中国经济结构转型的不确定性增加，国内外避险资金流出已是趋势。华人首富李嘉诚也抛售内地房产后，选择“脱亚入欧”，这必将使投机*者调低了房地产继续上涨的预期，国内房地产必将步入调整周期。而当中国房地产泡沫破裂之时，马上会引爆一系列的地方政府债务、制造业不良贷款、影子银行等一系列的原本蛰伏的危机。

在经济全球化的*，美联储加息已并不是简单的美国国内的问题，它将给其他经济体，特别是新兴经济体造成不可估量的冲击。当美国经济出现衰退时，美联储宣布QE，而以中国为首的新兴经济体也跟着货币宽松，结果造成了通胀和资产泡沫同时攀升，而当美联储宣布加息之时，这些经济体又正处于结构调整期，那么对其形成的冲击将会更加直接。而对于中国决策层来说，一旦美联储加息那会对中国金融业乃至整体经济都将面临严峻挑战。