买房须知

建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。*吉屋小编就来说说这个建筑面积和《建筑工程建筑面积计算规范》。

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面[1]计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

在一个工业与民用建筑物中能计算建筑面积的部分一般是指供人们生产、生活的活动场所，它应具有足够的活动空间、具备一定的使用功能。具体来说，第1：能计算建筑面积的部分必须能供人自由出入，成为人的活动场所，即所谓的“可上人”;第2：能计算建筑面积的部分必须满足一定的结构形式和尺寸的要求，如是否有顶盖?是否有围护?高度(层高或净高)是否满足要求?等等;第三：能计算建筑面积的部分必须有一定的用途，即“设计加以利用”，如居住、办公、储藏等。笔者认为，以上三个方面可以作为能否计算建筑面积的主要判断要素。

正因为建筑面积计算的重要性和复杂性，一个合理、准确、完善、统一的建筑面积计算标准就显得尤为重要了。2005年4月15日，国家建设部和国家质量监督总局联合发布了《建筑工程建筑面积计算规范 (GB/T50353-2005)》(以下简称“面积计算规范”)，并于2005年7月1日起开始实施。而深圳市也于2006年1月1日开始，在工程计价过程中，全面执行“面积计算规范”。

“面积计算规范”属于推荐性国家标准，是在1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ—101—95)的基础上修订而成的。“面积计算规范”的发布有两个显著的特征，首先，由以往的建筑面积“计算规则”上升为建筑面积“计算规范”，使其成为国家标准，地位得到提升，有利于规范的推行使用，更有利于建筑面积计算规定的统一。其次，“面积计算规范”从表现形式、条款设置和规定内容等方面均作了较大的调整，设置了专门章节解释和定义有关“术语”，保证了用词的准确和严谨，可以避免误解与争议;还增加了“条文说明”，对有关规定进行了较详细的阐述，便于理解和使用。

“面积计算规范”的推行，不可避免地给工程计价工作带来了影响，因此，有必要对新旧建筑面积计算规则进行对比分析。深圳市原来采用的《建筑面积计算规则(2003)》是以1995年《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》为主体细化而成的。因此，我们的对比就在“面积计算规范”与深圳市《建筑面积计算规则(2003)》(以下简称“面积计算规则”)之间展开。

1.“高度在 2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。”这一规定几乎贯穿于“面积计算规范”的每一条款，这一规定也适当地扩大了建筑面积计算范围。如平板顶盖结构的面积计算按层高2.20m分界，以上全算，以下算一半;坡顶盖结构和场馆看台下在设计利用的前提下按净高2.10m和 1.20m分界，2.10m以上全算，1.20m至2.10m算一半，1.20m以下不算。比“面积计算规则”关于高度的计算范围要大，原规则中层高 2.20m以内的部分是不计算建筑面积的。

2.“面积计算规范”取消了在无围护结构情况下，以“柱”来确定建筑面积的计算范围的做法，有无顶盖成为了判断是否计取建筑面积的重要条件，顶盖的水平投影面积也成为了面积计算的基础。如架空层的计算，“面积计算规范”规定“设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算”，而“面积计算规则”规定则按柱外围计算全面积。又如雨篷的计算也改变了以往有柱、无柱的区分，改为“雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。”

3.“面积计算规范” 中阳台的计算改变了以往关于封闭与不封闭的区分，改为“不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算”。这与“面积计算规则”中规定完全封闭阳台计算全面积不同。但这项改动简化了计算，也避免了一些人为因素(如阳台后加封闭)造成的纠纷。

4.建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，按2.20m分界，以上全计，以下计一半。而对于有盖无围护的情况，“面积计算规范”规定 “有永远性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。”而“面积计算规则”中则有多种情形：(1)有盖有柱无围护的走廊、檐廊，按柱外围计算全面积;(2) 有盖无柱无围护的走廊、檐廊，挑出墙外宽度1.50m以内时不计算面积，挑出墙外宽度1.50m以上时按其顶盖投影面积一半计算面积。

5.“面积计算规范”规定“以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。”同时也对“围护性幕墙”与“装饰性幕墙”作了明确定义。而在“围护性幕墙”情况下，“面积计算规则”是按幕墙龙骨内侧边线计算的，这样一来，计算建筑面积的范围略为扩大。

6.“面积计算规范”增加了“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”的规定。随着建筑节能技术的发展与推广，外墙设置保温隔热层的建筑物逐渐增多，但保温隔热层是否计入建筑面积一直未有定论。这一规定的明确也体现了“面积计算规范”充分考虑了建筑技术的发展对建筑面积产生的影响。

7.“面积计算规范”规定建筑物内变形缝，不分大小均合并计算。这与“面积计算规则”中区分缝宽，大于300mm的不计面积的规定不同，计算范围扩大了。

8.“面积计算规范”规定立体书库、仓库、车库无结构层的，按一层计算。这与“面积计算规则”规定按承重书架或货架层计算面积有所不同，计算范围缩小了。

9.“面积计算规范”规定“建筑物内的设备管道夹层不计算面积”。这与“面积计算规则”规定层高超过2.20m的设备管道层、贮藏室等计算全面积的规定完全不同，，计算范围缩小了。

10. “面积计算规范”增加了“设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。”的规定。

11.“面积计算规范”规定“自动扶梯不计算面积”，而“面积计算规则”规定要计算。

综上所述，“面积计算规范”在原“面积计算规则”的基础上作了较大的修改、补充、调整和完善，充分考虑了建筑新技术、新结构带来的建筑面积计算问题，很大程度上解决了在计算建筑面积当中一些模糊不清的问题。但是在实际应用中还有一些因规则未细化或地区性差异带来的一些问题，如：

1.未明确阳台与露台的区别。计算阳台时，是以设计功能来划分的，未提及是否有顶盖，易与露台混淆。而且，封闭阳台如何与房间区别?入户花园、空中花园等情形又如何计算?这些都有待于进一步明确。

2.“条文说明”中“净高”解释为“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”，规定不够明确，特别是吊顶常为装饰用途，其高度不太确定，以其作为净高计算的基础易产生争议。

3.多处使用“设计利用”作为判断条件，但如何算“利用”，没有明确定义，容易发生争议。

4.地下室建筑面积以外墙上口外边线计算。如遇地下室外墙不竖直的情形：或成折线上口缩小、或兼作挡土墙上口加宽时应另作细化规定。

5.关于建筑物通道的计算，“面积计算规范”规定“建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)不计算面积”，而原“面积计算规则”规定“穿过建筑物的通道不论其高度和占用层数均按一层计算建筑面积”的情形未予提及。

除了规则条文本身一些细节问题以外，“面积计算规范”在适用一般工业与民用建筑的建筑面积计算以外，对于一些特殊建筑的建筑面积计算还未完全涵盖，如园林建筑物和一些新兴结构形式(如钢结构、膜结构等)。为此，笔者建议可按前文所述的三个方面的主要判断要素作为一些特殊建筑能否计算建筑面积的参考标准，尽管还不十分严谨，但在我们的计价工作实践中也解决了一些难题。

另外，关于建筑面积的计算还存在一个规则不统一的问题。除“面积计算规范”以外，国家关于建筑面积的计算标准还有《房产测量规范》。两者主要原则、主要条款基本一致，但仍然存在一些差异，同时，其适用范围也不同。但在实际工作中，也有将《房产测量规范》作为工程计价依据的情况出现，造成了一些纠纷。因此，统一建筑面积的计算标准是十分有必要的。

新的“建筑工程建筑面积计算规范”的出台，使得我们对建筑面积的计算有了一个新的认识，规范中明确规定的我们应严格执行;而规范中未涉及或未细化的，我们要依据规范的原则和精神予以正确界定、合理细化。

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