买房须知

公积金贷款买房，已经成为大多数人选择的购房方式，住房公积金，是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。*近房价节节高涨，部分地区收紧公积金提取政策。岳阳住房公积金管理办法是什么？有调整吗？

岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法

各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，核心、省属驻岳各单位：

《岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一二年五月三日

岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法

第1章 总 则

第1条 为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》(国务院令第262号)及中国人民银行《贷款通则》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制订本办法。

第2条 本办法适用于本市行政区域内住房公积金个人住房贷款的贷前审查、贷款发放、贷后管理等业务的实施和监管。

第三条 本办法所称住房公积金个人住房贷款(以下简称贷款)，是指以我市住房公积金为资金来源，由岳阳市住房公积金管理核心及其授权的分支机构(以下简称管理核心)委托各商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买自住住房的专项贷款。

建造、翻建、大修自住住房的，依据现行法律、法规、规章执行。

第四条 管理核心负责贷款的调查、审批和资金提供，受托银行根据管理核心确定的贷款对象、金额、期限、利率和还款方式代为发放、协助回收和办理结算。贷款风险由管理核心承担。

第2章 贷款对象和条件

第五条 凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工及其配偶或未成年子女，在本市范围(含所辖县、市、区)内购买自住住房，可向管理核心申请贷款。

第六条 借款申请人必须具备下列条件：

(一)借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金一年以上。

1、欠缴三个月以上(含三个月)的，在恢复正常汇缴后方能申请贷款。

2、已经停缴的，在恢复正常汇缴满六个月后方能申请贷款。

3、月汇缴额未达到当年较低汇缴标准的，在达到当年较低汇缴标准后、正常汇缴满六个月后方能申请贷款。

4、申请贷款前办理过住房公积金购房提取手续的，且与本次贷款购买的住房非同一套的，方能申请贷款。

5、申请贷款前两年以内(含两年)办理过住房公积金购房提取手续的，且与本次贷款购买的住房是同一套的，在补齐提取部分后方能申请贷款。

(二)近两年内在本市范围合法购买自住住房，已付清30%以上购房款，并提供了相关合法有效的证明文件。

1、住房用地为国有出让用地的，可以申请贷款。

2、住房用地为国有划拨用地的，一般不能申请贷款，但所购住房是经济适用住房等保障性住房的，可以申请贷款。

3、住房用地为集体土地使用权的，不能申请贷款。

(三)有稳定的经济收入和按期偿还贷款的能力。

在审查借款人及其配偶家庭经济收入时，应以其住房公积金月汇缴金额、汇缴比例来反推收入金额，并以反推结果作为判断其收入的主要依据;借款人配偶没有缴交住房公积金的，配偶的收入不能作为判断其家庭经济收入的依据。

计算公式为：个人月收入=住房公积金月缴额÷(单位汇缴比例+个人汇缴比例)。

借款人的月均还款额与家庭其他债务支出之和，不得超过家庭经济收入的50%。

(四)信用记录良好。

根据人民银行征信系统提供的个人信用报告，如果借款人及其配偶信用记录有连续6次或累计10次的不良记录，不能申请贷款。

(五)以本次所购买的自住住房作为抵押。

(六)符合市住房公积金管理委员会和管理核心规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限及利率

第七条 贷款额度较高不得超过购房款的70%和市住房公积金管理委员会规定的较高限额。

(一)第1次申请贷款的，购房首付比例不低于30%，贷款额度不超过购房款的70%。

(二)第2次申请贷款的，购房首付比例不低于60%，贷款额度不超过购房款的40%。

(三)第三次或三次以上申请贷款的，不得批准贷款。

(四)所购住房为经济适用住房，且住房用地为国有划拨用地的，贷款额度不超过购房款的50%。

(五)根据人民银行提供的个人信用报告，确定能否贷款及贷款额度。

第八条 贷款*长期限为25年，且不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定退休年龄的年限。

借款人身份为上级单位临时派驻人员、单位临时聘用人员或劳务派遣人员的，贷款期限不得超过10年。

第九条 贷款利率按中国人民银行的规定执行。

第四章 贷款程序

第十条 贷款申请。

借款人向管理核心提出书面贷款申请，填写贷款申请审批表，并提供下列资料：

(一)借款人及其配偶的身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)。

(二)借款人的婚姻状况证明(指结婚证、未婚证明、离婚证和离婚未再婚证明、丧偶未再婚证明)。

(三)借款人及其配偶的经济收入证明。

(四)由人民银行征信系统提供的借款人及其配偶的个人信用报告。

(五)购买新房的提供购房合同(协议)、已付购房款的发票(收据)、《商品房预告登记证》(《商品房预售合同登记备案卡》)或《房屋所有权证》，购买二手房的提供购房合同(协议)、不动产交易发票、缴纳过户税费的发票(收据)、过户后的《房屋所有权证》。

(六)借款人及其配偶的住房公积金联名卡。

(七)管理核心要求提供的其他材料。

第十一条 贷前调查、评估。

管理核心受理借款人申请后应及时展开贷款调查、评估。调查、评估的内容包括：

(一)借款人所提供资料的真实性、合法性、完整性。

(二)借款人购房行为是否真实、合法，首期付款是否达到本办法第六条的规定比例。

(三)借款人及其配偶信用记录是否良好。

(四)借款人是否具备按期偿还贷款本息的能力。

(五)借款人缴存住房公积金情况是否正常。

(六)借款人提供的抵押物是否足额有效。

(七)管理核心认定的其他应调查、评估事项。

第十二条 贷款的审查和审批。

贷款审查人对调查人报送的借款人资料和调查意见进行审查，核心审查借款人借款资格及还款来源的真实性、可靠性，审查贷款抵押物的合法性，审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。

贷款审批人对贷款金额、期限、抵押、还款方式进行审批。

第十三条 合同签订和贷款发放。

(一)管理核心同意贷款的，由管理核心、受托银行、借款人、抵押人签订《岳阳市住房公积金管理核心个人住房抵押借款合同》。

(二)合同签订后，借款人到房地产管理部门办理房屋产权抵押登记手续，到公证部门办理合同公证手续，到受托银行办理借款手续。

(三)根据借款合同，管理核心将资金划入委托贷款基金户，受托银行根据借款合同和转账支票等将资金划转到借款人个人账户或售房人账户。

第十四条 办理时限。

管理核心应当自受理申请之日起10个工作日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知贷款申请人;准予贷款的，应自准予贷款申请之日起10个工作日内办结贷款手续。

第五章 贷款担保

第十五条 借款人(含配偶)必须以其本次购买的自住住房为

贷款提供抵押担保，借款人(含配偶)即为抵押人：

(一)借款人须按管理核心的要求到房地产管理部门办理房屋产权抵押登记手续，办理好的抵押权证交由管理核心收执保管。

(二)抵押期间，借款人无权处分抵押物，且应合理使用、妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损。

(三)抵押期间，抵押物价值减少、毁损或灭失时，借款人应立即通知管理核心，并在30日内提供管理核心认可的担保。

(四)抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。

第十六条 有下列情形之一的，在办理房产抵押手续后，应增加以第三方(不含借款人、借款人配偶)的住房公积金作为借款担保。被担保借款的额度不得超过第三方的住房公积金当前余额与当前月汇缴额36倍之和，被担保借款未偿清之前，担保人不得办理住房公积金提取和贷款手续。

(一)借款人家庭月收入未达到月债务支出2倍的。

(二)借款人及其配偶工作单位、工作岗位以及家庭收入不稳定，有出现较大变化的趋势和可能性的。

(三)借款人、借款人配偶或家庭成员身体健康状况欠佳，患有重大疾病的。

(四)借款人及其配偶有打牌赌博、拖欠他人债务、吸毒等情形的。

(五)管理核心认定的其他必要情形。

第六章 贷款回收和偿还

第十七条 贷款回收采用按月等额本息还款法，计算公式为：

贷款本金×月利率×(1+月利率)贷款月数

每月还款额 = ———————————————————

(1+月利率)贷款月数-1

第十八条 借款人可以采取以下方式偿还贷款本息：

(一)个人账户还款方式。即借款人授权给管理核心和受托银行，根据合同定期从借款人个人储蓄账户中扣划资金偿还贷款。

(二)委托扣款还款方式。即借款人授权给所在工作单位或其工资发放部门，根据合同定期从借款人个人工资收入中扣划资金代为偿还贷款。

第十九条 借款人可提前归还贷款。

第七章 借款合同的变更和终止

第2十条 借款合同当事人要求变更借款合同，须书面通知其他当事人。在未达成协议之前，原合同继续有效。经管理核心、受托银行、借款人、担保人有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。

第2十一条 借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。

第2十二条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，相关的委托扣款协议等附属协议同时终止。

第八章 抵押物的处分

第2十三条 借款人有下列情形之一的，管理核心有权依法处置抵押物，以所得款项偿清贷款本息和相关费用：

(一)借款人使用虚假材料申请贷款或未按合同约定用途使用借款的。

(二)借款人连续三个月(三期)或累计六个月(六期)未按时偿还贷款本息的。

(三)借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，无合法继承人、监护人或受遗赠人的。

(四)借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，其继承人、监护人、受遗赠人拒绝履行偿还贷款本息义务的。

(五)抵押物价值减少、毁损或灭失时，借款人未按管理核心的要求重新落实抵押物的。

(六)借款人有损管理核心相关权益的其他行为。

第2十四条 处分抵押物后，其价款不足以偿还贷款本息的，管理核心有权向借款人、担保人追偿;所得款项超过偿还贷款本息和有关费用的部分，应予退还。

第九章 附 则

第2十五条 管理核心可根据本办法制定实施细则。

第2十六条 本办法自公布之日起三十日后施行。