买房须知

近日，武汉市有消息称“市民购买经适房可办理公积金贷款，首付较低仅需2成。”同时，今年针对购买首套住房，且住房面积不超过90平方米的公积金贷款申请人的贷款额度，较高提至8成。随着相关政策调整后，中低收入者可利用公积金来减轻居住成本。本篇，记者一一解析有关公积金贷款购房的各种疑问。

个人住房公积金贷款(简称：公积金贷款)，是指住房公积金管理核心以职工缴存的住房公积金为资金来源，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工定向用于购买、建造、翻建、大修自住房时发放的贷款。组合贷款，是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时，其不足部分可同时向商业银行申请商业性个人住房贷款，两种贷款总称为组合贷款。

疑问一：公积金贷款购房首付两成须具备什么条件？

近日，记者以购房者名义向武汉住房公积金管理核心咨询了近期的公积金购房贷款政策，据了解，凡在武汉住房公积金管理核心及其分核心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住的住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋的总价的80%，较高不超过60万元。

据了解，购买首套商品住房，住房面积不超过90平方米的公积金贷款申请人的贷款额度为8成即首付仅两成，较高可贷60万，月按揭还款额不超过月收入的45%；住房面积超过90平方米的，公积金贷款额度为7成。若购买人没有缴存公积金，也可用子女公积金办理贷款。

购房者小阳早在去年就尝到了“首付两成”的甜头，他于去年10月份购买了三环边上的一个房子，面积为85平方米，均价6500元/平，月缴公积金1500元，且为头次购房，具备公积金贷款资格。于是他首付了两成房款并提交了身份证、户口簿、婚姻状况证明、购房合同和首付款收据等相关资料，大概一个月时间贷款就办好了。据该楼盘的置业顾问表示，非常乐意接待全公积金贷款的客户，由于去年年底银行额度有限，商贷审批速度相对较慢，而全公积金贷款购房只要资料齐全，审批流程相对较快。

据武汉武汉住房公积金管理核心负责贷款业务的工作人员介绍，近期很多人咨询有关“首付两成”的申请条件，对此他表示：“申请公积金贷款首付两成还要视具体情况而定，既要考量房子的价格、面积，也要购房者公积金的缴存比和贷款年限，同时还牵涉到信用记录、经济收入和还款能力。因此，具体能贷多少还需要现场测算。”

疑问二：怎样申请商品房公积金贷款？

第1步 贷款咨询

借款申请人向管理核心的受托银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交受托银行：

第2步 提交申请

1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2.婚姻状况证明原件及复印件(单身证明由民政部门出具)；

3.经房产部门备案的购房合同和不低于房屋总价20％的首付款收据原件及复印件；

4．贷款银行要求提交的其它证明材料。

第三步 贷款受理、银行初审

1.受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料；

2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；

3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；

4.对符合贷款条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；

5.受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

第四步 签订合同

贷款初审通过后，受托银行与借款申请人、购房人面签借款(抵押)合同，并填写房产抵押登记等相关贷款资料。

第五步 抵押登记、银行复审

受托银行到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；

受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。

第六步 管理核心终审、贷款发放

管理核心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审，终审通过后，由管理核心通过受托银行将贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。

疑问三：怎样申请二手房公积金贷款？

第1步 贷款咨询

借款申请人向受托银行进行贷款咨询，受托银行对借款人夫妻双方及卖方夫妻双方进行面谈做好谈话笔录之后，对初步审查符合条件的借款人发放《二手房个人住房公积金贷款资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交受托银行：

第2步 提交申请

3、卖方名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件及复印件；

4、房屋产权共有人同意出售房产的书面文件，保证所售房产权明晰、交易合法；

5、《武汉市存量房买卖合同》(需在银行面签)；

6、由管理核心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》；

7、管理核心和受托银行要求提供的其他证明材料。

第三步 贷款受理、银行初审

第四步 签订合同

第五步 交易过户

房屋买卖双方到房产局办理房屋“两证”交易过户手续。

第六步 抵押登记、银行复审

由受托银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》；受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。

第七步 管理核心终审、贷款发放

管理核心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审，终审通过后，由管理核心将贷款资金通过受托银行直接划转到卖方的存款账户内。

注：为缩短贷款发放时限，借款人也可以选择委托管理核心指定的担保机构提供阶段性担保，在交易过户后，凭两证及阶段性担保函先行向借款申请人发放贷款，再由担保公司办理抵押登记等后期手续。

疑问四：商业贷款转公积金贷款办理流程？

第1步 贷款咨询

借款申请人到原商贷银行咨询，领取《个人住房公积金转贷资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交原商贷银行：

第2步 提交申请

3、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;

4、办理原商贷的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;

5、由管理核心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》(二手房商贷转公积金贷款)；

6、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书;

第三步 贷款受理

第四步 签订合同

借款申请人与原商贷银行签借款(抵押)合同；同时在银行指引下与管理核心指定的担保公司签订担保合同。

第五步 预存资金

借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分，用自有资金存入转贷银行开立的存款专户，用于提前结清原商业贷款。

第六步 贷款发放

管理核心发放贷款资金，由转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存资金同时结清原商业贷款。

第七步 办理抵押

由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥转公积金贷款抵押登记手续(此程序由担保公司办理)。

疑问五：贷款期限与利率

(一)贷款期限

一手房公积金贷款期限*长为30年，二手房公积金贷款期限*长为20年，商贷转公积金贷款的期限在满足前述规定的情形下不得超过商贷剩余年限，同时借款人年龄加贷款期限不得超过规定年限(男职工不超过65岁，女职工不超过60岁)。

(二)贷款利率

首套住房公积金贷款期限1－5年，年利率为 4.20 ％，贷款期限6－30年，年利率为 4.70 ％；二套住房的公积金贷款利率按同期首套公积金贷款利率的1.1倍执行。

贷款期限内如遇国家调整利率，已发放的公积金贷款，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的元月1日。

疑问六：贷款额度与比例及计算公式

(一)一手房公积金贷款额度与比例

1、一手房公积金贷款购买首套住房的，较高贷款额度为60万元，同时满足如下条件：

①贷款额度不得超过所购房屋总价的70％(建筑面积在90平方米以下的可放宽至80％)；

②借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50％，但公积金月缴存额达1400元及以上的(具体金额以管理核心公布的数据为准)，在考虑其偿还能力的基础上，可放宽至不超过按上述第“①”款规定的比例。

2、一手房公积金贷款购买二套住房的，较高贷款额度为50万元，且较高不超过房屋总价的40%。

(二)二手房公积金贷款额度与比例

二手房公积金贷款较高额度为40万元，同时满足如下条件：

1、二手房公积金首套住房贷款较高比例按房屋建成年限分为三个等级，房屋建成年限在10年(含10年)以内的，贷款较高比例不超过房屋总价的70％；房屋建成年限在11－20年(含20年)以内的，贷款较高比例不超过房屋总价的60％；房屋建成年限在21－30年(含30年)以内的，贷款较高比例不超过房屋总价的50％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际销售价格和交易计税价格中的低价格为准；

3、二手房公积金二套住房贷款较高比例不超过房屋总价的40%。

(三)商贷转公积金贷款额度与比例

商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额，同时不得超过上述关于一、二手房贷款额度与比例的规定。

(四)贷款额度计算

贷款额度＝(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×45％×12个月×贷款期限。

上述贷款额度(如组合贷款，含商贷额度)不得超过借款申请人的还贷能力。借款申请人的还贷能力，以家庭总负债的累计月供不超过职工家庭夫妻双方月收入的50％标准进行核实。其中，职工家庭月收入以借款人及配偶的计缴公积金月收入或借款人及配偶工作单位出具的经济收入证明为参考。

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