买房须知

全国首例住宅土地使用权到期，要花30万元“延期”的新闻，引发了广大网友们的热议。事情是这样的，温州某王姓市民在3月份花65.8万元买了市区一套二手房， 近日去过户土地证时却发现，该房屋土地使用权只有20年，并在3月4日就已经过期了。而要拿到新的土地证，必须补缴30万元以延长土地使用期限。

广大受众在看到这则新闻时，存在3大惊讶点：一是惊讶于还真的有使用权到期这样的事情发生；二是惊讶于土地使用权不是70年或者50年、40年吗？怎么还有20年的；三是惊讶于延长土地使用期限，居然要花这么多钱。因为在很多的人看来，70年的产权很长，也许等不到使用年限用完，房子就早已拆迁了，因此很多人根本就没有考虑过会到期以及到期如何处理等问题，而与之相关的法律法规也只是说可以延期，但却并未出台具体的实施和操作细则。

我们购买房子时，房产和地产是分开的。我们取得了房屋的所有权，房屋的所有权是无期限的，但是土地的使用权却是有限的，一般为40年、50年和70年。也就是说，我们拥有无限期的房屋所有权和一定期限的土地使用权。

住宅的土地使用年限为70年，为什么这里却只有20年？

上世纪90年代初期，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

当时，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地较高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

那么，哪些因素会导致土地使用权年限缩水呢？

1、 土地闲置时间较长

一些房地产开发商在取得土地后，故意不及时建房子，等到*后再进行开发，以赚取更大的利润。待其正式开始销售时，其新建的房屋，土地使用年限已经过了很长的时间。

2、 房地产开发时间周期较长

从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

3、 土地出让后部分地块存在转让

有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

使用权到期后，业主该如何维权？

在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，*妥善的办法就是签订一个细致的合同。

1、 如果立项发生变更的原因是开发商引起的，那么损失的利益自然应由开发商来承担。

2、 如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。

土地使用权很重要，在购买新房尤其是二手房时，一定要注意仔细弄清楚剩余的土地使用年限。《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。而经历过全国首例住宅土地使用权到期后，相信关于土地使用期限续期等相关问题，会出台具体的细则。