买房须知

集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在*和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异；另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅只限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。

法定补偿扩充法公式
　　根据《土地管理法》的规定，目前农用土地的征用补偿价格只能是“法定补偿价格”，而不可能是市场价格。为此，只能沿着过去的思路，立足原农业土地用途，将法定补偿含义延伸到集体建设用地，将农用地或与之处于同一供需圈的集体建设用地价格全部补偿给农民，得到一条近似成本法的法定补偿扩充法，测算土地征收价格。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费。集体建设用地价格参照集体农用地价格计算。公式为：
　　土地征收价格=农用地基准地价+较低生活保障趸交保险费
　　≈农用地质量价格+农地保障价格
　　=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费
准建设用地基准地价剩余法
　　“准建设用地”，即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域，称为“准建设用地”。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。
　　1、准建设用地基准地价剩余法公式
　　集体土地征收价格=准建设用地综合基准地价-国家综合*回收-转换成本税费-征地调节基金。综合基准地价，以基准地价为基准，按照商业、工业、住宅、辅助用地比例和商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。

成本逼近法，其评估思路为假定用地为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，*终形成可利用地块所付出的直接费用，包括农用地取得费(征地费、补偿费、青苗费)，对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值*等等，根据用途特性，通过相关因素修正*终得出宗地使用权价值。
剩余法。采用剩余法的评估思路，对房地产开发后的价值的测算，可借鉴房地产开发中价值定位中的成本加成法确定，或是根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

运用此几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都有可以是土地流转的主体，市场因素充分，通过市场竞争较能充分体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高；而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能充分体现的价值，其价值就低。流转范围小这是集体建设使用权价值内涵的一个硬伤，因此，在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不充分进行比较分析，制定合理的修正系数修正，才能准确的评估出集体建设用地使用权价值。