买房须知

枣庄住房公积金贷款管理办法是什么 ？ 总 则 第1条 为加强和规范个人住房公积金贷款管理，保证住房公积金合法、安全、有效地使用，充分体现住房公积金个人所有、集中管理、互助使用的特性，切实维护借贷双方的合法权益。根据国务院《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等法律、法规规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第2条 本办法适用于在枣庄市住房公积金管理核心及所属管理部、分核心（以下简称市核心）申请并办理个人住房公积金贷款的职工本人（以下简称借款人）、配偶、担保人、各受委托国有商业银行（以下简称受委托银行）、市住房置业担保公司（以下简称担保公司）及各相关单位和个人。 第三条 本办法所称个人住房公积金贷款（以下简称贷款），是指按《住房公积金管理条例》规定，个人及所在单位与市核心已建立住房公积金正常缴存关系，按月正常缴存住房公积金的借款人，在本地或异地购买具有所有权的经济适用住房、普通商品住房、商品住房或二手住房，建造、翻建、大修具有所有权的住房，或为父母、子女购建具有所有权的住房，以其所购建具有所有权的住房或其他房屋作为抵押、以担保公司为其担保并承担偿还贷款本息连带责任，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还贷款本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的贷款。 第四条 市核心为枣庄市行政区域内住房公积金贷款的主管部门，按照国家有关规定与受委托银行签订委托协议，明确各自的权利、义务和责任，委托受委托银行具体办理贷款发放、结算和归还手续。 第五条 市核心负责编制贷款资金使用计划及执行情况的报告，审查批准贷款。按照有关规定向受委托银行划拨贷款资金，负责贷款的核算。监督检查受委托银行办理贷款发放、结算、管理、回收等情况。贷款收入归市核心所有，贷款风险由市核心承担，市核心按国家有关规定向受委托银行支付手续费。贷款业务收入和支出的管理，按照财政部《住房公积金财务管理办法》（财综字【1999】59号）执行。 第六条 市核心贷款业务接受省级监管部门、市级财政、审计、人民银行的监督管理和全社会住房公积金缴存人的监督。 第2章贷款要求 (一) 具备条件： 一、具有完全民事行为能力的自然人。 二、具有枣庄市城镇常住户口或有效居留身份。 三、具有固定的职业和收入，同意市核心对个人信用进行查证，个人信用良好，具备按期还本付息的能力。 四、借款人及所在单位已与市核心建立正常的住房公积金缴存关系，缴存比例各不低于5%，并按月正常缴存住房公积金一年以上。借款人及配偶没有为他人住房公积金贷款提供担保。 五、借款人已签订真实、合法购建房合同或其他有效证明文件。购买经济适用住房（建筑面积60平方米左右），已交付购房总价款15%以上的首付款；购买普通商品住房（建筑面积小于90平方米），已交付购房总价款20%以上的首付款；购买商品住房（建筑面积90平方米以上），已交付购房总价款30%以上的首付款。购房合同约定的较后一次交款时间距申请贷款日不超过十二个月，并同时提供付款收据或发票原件及复印件。 (二) 核心支持 一、职工在我市购买自住住房，且已在市核心受委托银行办理个人住房贷款，贷款尚未还清、所购房屋已办理《房屋所有权证》的，以该房屋所有权做抵押，委托担保公司做抵押担保，可以办理商业银行住房贷款转公积金贷款，转贷资金直接用于结清商业银行贷款。 二、职工在我市购买自住住房，阶段性不具备住房公积金贷款抵押担保条件的，以该房屋所有权做抵押，委托担保公司做全程担保，可以申请办理按揭方式公积金贷款。 （三） 必须提交： 一、担保公司担保：借款人以市核心和担保公司认可的具有有效产权的住房作抵押，与担保公司签订《抵押合同》，担保公司为借款人提供本息全额连带责任担保。 二、信用担保：借款人提出与市核心建立住房公积金正常缴存关系、有足够代偿能力的第三人作为保证人，保证人为借款人提供本息全额连带责任担保。 三、在贷款期内，担保人原则上不可撤换。如担保人失去担保资格，借款人应在一个月之内向市核心提出撤换担保人申请，经市核心同意后，由借款人、担保人共同到受委托银行办理变更担保手续。 （四） 符合条件： 一、借款人、配偶的居民身份证、户口本或其他有效身份、关系证明和居留证明的原件及复印件。 二、为其父母或子女购房等情况，要提供有效证件或户籍所在地派出所出具的直系亲属关系证明原件及复印件。 三、真实、合法购建房合同或其他有效证件的原件及复印件： （一）在本市或外地购买经济适用住房、普通商品住房、商品住房，提供市级建设、工商主管部门共同监制的经济适用住房、商品住房买卖合同原件。其合同内容必须与市级建设主管部门公布的住房交易信息一致，合同文本必须经购房所在地建设主管部门鉴证，同时提供购房预付款收据或全额发票的原件和复印件。 （二）购买二手住房，提供经房产交易主管部门核准的买卖契约、过户有关税费发票、房产证原件及复印件。 购买二手住房，在办理过户手续前申请贷款的，需经住房置业担保公司担保，提交担保证明文件。 （三）购买回迁住房，提供经建设主管部门核准的回迁协议，补缴差价房款发票的原件及复印件。 （四）建造、翻建住房的，应提供城市规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、与施工单位签定的建筑工程施工合同、工程决算和付款发票原件和复印件，翻建住房还应提供原房屋产权证原件和复印件。 （五）大修住房的，应提供房屋产权证、与施工单位签定的建筑工程施工合同、工程决算、付款发票原件及复印件。 四、有效的担保、保证材料。 五、借款人、配偶的住房公积金账号。 六、借款人、配偶收入证明以及市核心要求提供的其他文件或材料。借款人配偶从事个体经营的，提供上年度完税证明。 第三章贷款准则 第十一条 较高贷款额度为30万元。贷款具体额度，根据借款人、配偶的住房公积金现有余额、购房性质和总价款、采用的担保方式、真实收入条件评定。应同时符合下列限额标准： 一、较高贷款额度不超过借款人、配偶住房公积金现有余额的20倍； 二、借款人购买经济适用住房，较高贷款额度为购房总价款的85%；借款人购买普通商品住房，较高贷款额度为购房总价款的80%；借款人购买商品住房，较高贷款额度为购房总价款的70%。 三、抵押担保和信用担保方式。 （一）采用担保公司担保的，由担保公司向市核心出具《住房公积金贷款抵押担保书》，申请贷款额不超过抵押担保额。借款人、配偶的住房公积金现有余额要达到申请贷款额的5%，此部分余额在贷款期内予以冻结。 （二）采用信用担保的，借款人、配偶的住房公积金现有余额要达到申请贷款额的5%、且连同保证人的住房公积金现有余额要达到申请贷款额的20%，此部分余额在贷款期内予以冻结。在贷款期内，借款人、配偶、保证人的住房公积金缴存额与现有余额之和不低于申请贷款额。 第十二条 贷款期限为1-30年。贷款具体年限，根据借款人、配偶的真实收入条件、现有年龄进行评定。应同时符合下列条件： 一、借款人贷后的月还款额，原则上*小不低于借款人、配偶月真实收入合计的30%，较大不高于借款人、配偶月真实收入合计的50%。 二、贷款年限不得超过借款人的法定退休年龄向后延长五年。 第十三条 贷款利率按中国人民银行规定利率执行。 第四章贷款审查 第十四条 借款人持有效购房合同和预交款收据或发票，到市核心领取申请办理贷款的有关资料，根据要求如实填写，经所在单位盖章后，向市核心提交贷款申请。 第十五条 市核心对借款人提交的申请材料进行调查、核实，确定证件齐全、材料真实、内容完整规范、合法有效。 一、对开发商及工程项目等资信情况进行调查、审核。 （一）房地产开发企业的合法性。 （二）住房买卖合同的真实性。 （三）住宅建设项目应具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、土地开发许可证、土地经营许可证、住房销售（预售）许可证。 二、审查拟抵押的房产的权利是否符合《中华人民共和国担保法》的规定。确认抵押物的权属证明及有处分权人同意抵押的证明。由担保公司办理抵押担保手续。市核心对担保公司日常经营状况和财务情况进行监管，保证提供担保合法、合规、有效，确保贷款资金安全。 三、审核担保人的担保额和能力。担保人必须是我市范围内有固定职业、稳定收入且在市核心正常缴存住房公积金，本人没有住房公积金贷款，也没有为他人住房公积金贷款提供担保，有能力并自愿为借款人归还贷款本息承担连带责任。 四、审核借款人、配偶的身份、收入和住房公积金缴存情况及现有余额等。 第十六条 对存在下列情况和问题的申请贷款，市核心均不予受理： 一、欠缴住房公积金6个月以上的。 二、没有足够还款能力、或个人征信有不良记录、或提供担保条件不符合规定的。 三、提供虚假购房合同、或已在商业银行办理购房价款70%贷款的。 四、对同一借款人及配偶在相近年度内，多次申请贷款的、或借款人过去使用贷款时存在违约行为，再次申请贷款的。 第五章贷款发放 第十七条 市核心按照两级审核、集中审批方式办理贷款，在收到申请材料10个工作日内告知借款人能否办理。经审批准予贷款的，市核心向受委托银行出具“委托贷款通知书”，向借款人发出办理通知；在同一时间内，对不符合贷款条件的，向借款人说明原因。 第十八条 受委托银行根据市核心开具的“委托贷款通知书”与借款人、配偶、保证人签订《借款合同》、《保证合同》等。合同签订后，受委托银行将贷款资金划入经市核心确认的建设主管部门专用监管账户、担保公司账户或借款人账户。 自市核心下达“委托贷款通知书”之日起，借款人一个月未与受委托银行签订《借款合同》的，视为自动放弃贷款。 第六章贷款偿还 第十九条 受委托银行应将住房公积金贷款作为自营性贷款加强管理，按借款合同约定，按时收回贷款本息。借款期限为一年的，贷款到期一周之前，受委托银行应当向借款人发送还本付息通知。对借款期限一年以上实行按月还款的，要按照借款合同约定时间及时收回本息。受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日或次日开具“住房公积金贷款还款单”，将款项划到市核心在受委托银行开设的住房公积金账户。 第2十条 借款人正常归还贷款半年后，可以申请部分或全部提前偿还贷款。 第2十一条 借款人按期自行还款；借款人委托提取使用住房公积金还款。 一、借款人按期自行还款。借款人按照借款合同约定，于每月还款日前将款项存入个人还款账户自行还款。 二、借款人委托提取使用住房公积金还款。 （一）委托逐月提取住房公积金还贷。借款人自行办理首期正常还款，自还款期第2月起委托市核心办理按月提取其住房公积金贷后新增余额归还贷款业务。借款人住房公积金不正常缴存、或不正常归还贷款的，委托自行中止。 1、夫妻双方住房公积金月缴存额大于月还款额，可以在办理贷款同时与市核心签订委托书，委托市核心自还款期第2月起按月提取其住房公积金贷后新增余额中大于月还款额的十元以上整数部分，划入个人还款账户，用于按月归还贷款。 2、夫妻双方住房公积金月缴存额小于月还款额，可以在办理贷款同时与市核心签订委托书，委托市核心自还款期第2月起按月提取其住房公积金贷后新增余额中十元以上整数部分，划入个人还款帐户，全部用于按月归还贷款。不足部分由借款人按时自行补足。 （二）委托一次性提取余额还款。借款人正常还款半年后，要求提前还清贷款的： 1、借款人、配偶的住房公积金现有余额大于还款本息额的，可以委托市核心一次性提取其住房公积金现有余额中大于还款本息额百元以上整数部分，划入个人还款账户，全部用于提前结清贷款。 2、借款人、配偶的住房公积金现有余额小于还款本息额的，可以委托市核心一次性提取其住房公积金现有余额中百元以上整数部分，划入个人还款账户，全部用于提前结清贷款。不足部分由借款人提前自行补足。 第七章贷款清理 第2十二条 发生下列情况之一时，市核心、受委托银行和担保公司有权要求借款人提前偿还部分或全部贷款。 一、借款人违反借款合同规定的。 二、借款人不能按期归还贷款本息连续超过3个月或在本合同期内累计6个月的。 三、借款人将贷款挪作他用，转借他人或违约使用的。 四、借款人提供的资料证明不真实的。 第2十三条 出现下列情况之一时,市核心、受委托银行和担保公司有权依法处理借款人的抵押物，市核心可以从借款人、配偶、共同还款人及担保人住房公积金账户中扣款，直到扣清为止。 一、借款人不按借款合同约定偿还贷款本息连续超过3个月或在本合同期内累计6个月的，或贷款期满借款人未依约偿还本息，担保人未能履行担保协议的。 二、借款人在还款期内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，无继承人、受遗赠人或继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的。 第2十四条 抵押权人拍卖、变卖抵押物所得款项扣除有关费用和税收，偿还其债权，不足部分由借款人或担保人负责偿还；剩余部分退还抵押人。 第2十五条 受委托银行应按月向市核心报送贷款发放、回收等有关数据，定期核对账目。对于担保公司担保的贷款，借款人逾期未偿还贷款本息超过3个月的，该期间产生的贷款本息由担保公司代偿；超过6个月的，全部贷款本息由担保公司一次性足额偿付。对于信用担保的贷款，借款人逾期未偿还贷款本息超过3个月的，受委托银行要及时催收，催收未果的，按所签订合同的有关规定向人民法院提起诉讼，申请人民法院强制其履行偿还贷款义务。诉讼等相关费用由市核心垫付，由借款人承担。 第八章贷款细则 第2十六条 借款人违反贷款合同规定，可采用以下违约处置方式追究违约责任： 一、提前收回部分或全部贷款。 二、逾期本金计收罚息。 三、保证人承担连带保证责任。 四、处置抵押物。 五、提起诉讼。 第2十七条 保证人失去担保资格和能力，或担保公司发生合并、分立、破产清算时，房屋抵押权转移给受委托银行，由受委托银行通知借款人在一个月内重新签订抵押合同或变更担保人，并重新办理担保手续，同时汇总情况报市核心。 第2十八条 借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效前，原合同继续有效。 借款人或保证人按合同规定偿还全部贷款本息后，其被冻结的住房公积金予以解冻，其抵押物予以返还，《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》同时终止。 第九章档案管理 第2十九条 建立健全档案管理制度。所有贷款档案材料由市核心和受委托银行各保留一套，受委托银行在与借款人签订合同并办理资金划拨手续后十个工作日内，将《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》报送市核心。市核心和受委托银行要为每一位借款人设立账户，并将借款人、配偶、保证人的基本情况等信息输入市核心贷款管理系统，加强管理。 市核心和受委托银行应将全部合同文本以及借款人提供的所有材料和证明文件，于办结贷款十个工作日内及时归档，保存至贷款还清日延长五年。贷款档案材料借阅、销毁等要建立登记报批制度。 第十章附则 第三十条 本办法由市核心负责解释，实施细则由市核心负责制定。 第三十一条 本办法自下发之日起试行，以前本市有关贷款规定与本办法不一致的，以本办法为准。