买房须知

公积金政策又要修改了。

11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例条例》明确，住房公积金管理核心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。

在住房公积金提取和使用方面，《条例》明确，住房公积金管理核心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，融资成本从住房公积金增值*中列支。

很多人将公积金证券化视同美国的两房，其实这是根本性错误的：

房利美，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是较大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上层动的资金的专门机构。

房地美是美国政府赞助企业中第2大的一家，商业规模仅次于房利美。1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

房利美和房地美不用向州、地方政府纳税，对其资本的要求也远较银行宽松。

较大的优势在于，它们的资本成本仅稍高于长期国债，比信誉较好的公司还要低。

可是，这较后一个优势并不来自法令的规定，而是因为市场认为，房利美和房地美的债券比评级为AAA的公司的债券还要安全。

为什么？原因在于它们有国会的特许，市场认为美国政府决不会让它们失去偿债能力。房利美和房地美统治著抵押贷款市场，但它们并不负责议定住房贷款。

它们赚钱主要有两个办法。

第1个是保守的办法:买下住房抵押贷款，将其证券化后卖给*者，通过为还贷提供担保来收取费用；

第2个办法更大胆一些:留持贷款，承担其固有的全部风险，赚取低资本成本与抵押贷款组合高*之间的差价。

从这一点看，国内的公积金政策与房地美等差别非常大，主要是1：资金池的来源不同，2：政策利好不同，3：国内资本市场接受度不同，4：**不高（公积金贷款利率只有3.5，证券化后*有限）

另外：

住房公积金的理想状态是个“人人为我，我为人人”的资金池，可以说是职工购房互助基金，虽然职工只能提取自己和单位给自己缴纳的额度，但职工可以在购房的过程中享受相当于商业贷款七折的利率优惠。

但因为其中并无政府公益基金，所以高收入人群，反而享受更多。

目前公积金*率太低

对于低收入人群来说，公积金虽然缴存额比较少，但也是工资中的很大一部分，但现实是目前公积金不仅提取难，而且*率非常低。目前当年缴存的个人住房公积金存款年利率0.35%，上年结转的个人住房公积金存款年利率1.1%。

可以说低于通货膨胀率。所以对于低收入人群来说，公积金相当于是在贬值。非常低的*率也就导致很多人想了很多办法提取公积金。如果公积金不解决这么低*，很难限制大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告。

公积金应该适当补助低收入人群

目前公积金提取只有购房是*名正言顺的路子，要不然就只能放成养老金，退休后取出。2009年起开展了住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点，各地也都动作几百亿公积金贷款给保障房建设。但缴纳公积金的人群却未因这一政策获得任何补助。

公积金制度在发展几十年后，已经应该做重大的制度调整，应该对中低收入人群做定向的扶持，公积金制度既可以学习德国等国家的合作建房，以住房合作社等形式，给缴纳公积金的低收入人群居住以改善。也可以在大病提取等方面做更多尝试。

较后其实可以看到，国家房屋银行的建立迫在眉睫，如果不能互助，公积金还有存在的意义吗？救市政策过多的依赖公积金政策并没有意义。

特别是在贷款上限不提高的情况下，任何针对公积金政策的调整都是逗穷人开心。

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