作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
房地产基金将异军突起
在调控常态化的*,房地产企业一方面难以得到银行贷款的支持,另一方面销售回款情况也并不乐观,在这种形势下,房地产企业的融资渠道亟需开拓,多年来一直呼吁的房地产金融化已经迫在眉睫。
“2012年是房地产金融启动之年。”国务院发展研究核心金融研究所副所长巴曙松表示,“房地产金融产品在2012年会有明显快速地发展,资金来源会定向多元化。今年是房地产信托到期兑付的高峰期,在销售没有明显改善的情况下,房地产金融的服务业、房地产的金融能力,也开始成为房地产行业的核心竞争力。”
为什么许多标杆房企在如今的政策形势调控下还能大举拿地?其实市场中不乏早已涉猎房地产基金的房企,如金地、万科、中海、复地等,去年下半年以来包括万通地产(600246,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等房企纷纷设立基金,意在为自己的项目进行融资。根据业内人士估算,国内大大小小的房地产基金存量规模已经接近一千亿元。
房地产行业过于依赖信贷的发展模式必将改变,而房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由,有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时,在政府持续调控下,房价将趋于稳定,租金*增加,房地产信托*基金等证券化产品将推出。在这种情况下,地产基金支持的开发商将会在未来异军突起。”
国内房地产基金现状
目前活跃在中国市场的私募房地产*基金可大致分为两类,一种是以鼎晖房地产基金、普凯*和高和*等为代表的独立私募房地产*基金,另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金,其中主要代表包括金地集团(600383,股吧)旗下的稳盛*、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金,前者熟悉资本运作,在私募房地产*基金的运作方面经验更为丰富;后者对中国房地产行业具有深入了解,并且具备丰富的业内资源,但是在基金管理方面起步较晚,仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势,在中国私募房地产*市场并驾齐驱,形成了现阶段我国私募房地产*市场的竞争格局。
无论哪种类型的基金模式的成功,都离不开清晰盈利模式和差异化的核心竞争力。
盛世神州房地产*基金专注商品住宅市场,主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市,尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。
高和*专注于收购一线城市核心位置的商业类物业,再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源,出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。
另外,星浩资本主要专注城市综合体建设项目,而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设*基金则将目标瞄准了保障房建设,通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式*建设数百万平方米的公共租赁住房。
产业基金模式将成新方向
目前国内房地产基金的重要关注点大都放在二级开发上,对于城市规划、土地一级开发以及后续的产业聚集并未形成成熟的*模式。
前不久,国开行对于一级开发已经开始进行有益的尝试:预计年化*20%~30%,总募集规模500亿元人民币,首期募资101亿元人民币;基金运作期限8(6+2)年——“国开城市发展基金”(下称“国开基金”)成为史上募资规模较大、期限*长的房地产信托之一。该基金的盈利模式也与之前的房地产信托不同,一般的房地产信托主要从事房地产二级开发,取得的*是开发和出售楼盘的*。而国开基金主要从事土地的一级开发,即“项目公司或子基金主要对城市发展新区新增建设用地进行*,并通过土地整理拍卖、出让*取得的收入扣除相关税费后,返还给合资公司,实现盈利。”
相比较而言,北京首创集团的产业基金模式更为超前,首创以大区域开发的概念,系统整合了土地一级开发、房地产二级开发以及后续的产业聚集等多个开发环节,以产业基金模式为手段,产业为驱动、配套为支撑以及奥特莱斯为核心项目撬动,全方位助力城市发展,这种模式将是房地产基金未来重要的发展方向。
综上来看,房地产金融化已经是大势所趋,房地产基金将在其中扮演越来越重要的角色,对城市发展的价值提升能力将成为房地产基金竞争的核心竞争力,产业的基金模式必将大行其道。