买房须知

想通过假卖房换取银行贷款吗？提醒有这样想法的售房者要小心了，要回房子的时候，小心对方据不认账！

A做生意，在资金周转困难的情况下，曾向B借过5万余元。后来，资金问题仍未解决，A便想用自己的房产抵押，向银行贷款。但是，本身信用不合格的他并不符合银行房贷的条件，而且，他了解到，办理房贷的话不但贷款金额高，而且利率也更低一些。于是，也想早日拿回借款的B就成了A的“合作伙伴”。

2006年3月，A跟B签订了一份房屋“买卖”合同，约定将A坐落于某小区的房屋“卖”给B，房屋销售价格为20万元，并于同年4月办理了过户。事实上，B未付任何房款，该房屋也由A及家人实际占用并使用。B取得该房屋的所有权后，以自己的名义将该房屋抵押给银行，获得15万元贷款。随后，A与B订立一份“承诺书”，约定A一年内归还5万元给B，B以自己的名义向银行申请的15万元贷款由A使用并负责每月按揭；如有一期逾期不还，该房屋由B作价处理；贷款还清后由B配合过户。

2013年3月，A还清了银行所有的贷款，便以双方当时承诺要求B归还房屋。但此时房价比签订“承诺书”的时候高了许多，B拒绝归还房屋，认为该房屋登记在其名下，应归其所有，A只可向其主张20万元的房屋价款。A想要拿回房子，起诉至法院，请求判令B立即协助他办理房产的过户手续。

法院审理认为，A与B之间不存在真实的房屋买卖意思表示，据此签订的房地产买卖契约，系名为买卖实为骗取银行贷款的合同，故依法认定该合同无效。基于无效合同所取得的财产，应当予以返还，故判决B应协助A办理该房屋的过户手续。

为什么法院认定A与B之间的房屋买卖合同是无效的?

以合法形式掩盖非法目的合同无效

双方订立买卖合同的目的是由于A资金紧缺且信用不合格，故以买卖形式假借B的名义向银行申请贷款，据此可以认定双方订立合同的真实目的并非是为了转移房屋产权，而是借助买卖这一合法形式来规避国家正常的金融监管秩序，达到骗取银行贷款的目的。根据法律的规定，该合同属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，是无效合同。

合同被认定无效后，会产生什么法律后果?

虚假卖出房屋恢复买卖前状态

B取得的房屋，应该返还给A。虽然该房屋的所有权发生了变动，已经登记在B的名下，但是该物权变动的基础是A与B之间的房屋买卖的合同关系，由于该合同自始无效，物权转移的基础已经不存在，房屋登记就应该恢复到房屋买卖之前的状态。因为房屋属于不动产，适用所有权登记制度，所以房屋返还方式不同于一般动产的简单交付，法院判令B配合A将房屋进行过户，A才能拥有该房屋的所有权。

假卖房非法骗贷买卖双方需承担哪些风险?

买卖双方均承担民事及刑事方面风险

以假卖房的方式骗取银行贷款，不但是非法行为，也存在较大风险。对出卖人来说，由于房屋过户后不动产所有权发生转移，一旦购房者将房屋处分给了善意第三人，并进行登记或者抵押等，就可能导致原权利人丧失对房产的权利，纵然双方之间有明确的书面协议，也不能保证自身权利。假如牵扯到拆迁等问题，由于房屋出卖人并不是房屋登记的所有权人，可能就无权参与拆迁事宜的协调和商讨，给自己的利益带来损害。

对购房者来说，由于购房者以自己的名义跟银行签订贷款协议，履行贷款协议的法定义务人应为购房者，如该房屋买卖合同在贷款还清之前被确认为无效的，购房者不仅要承担返还房屋的义务，还需承担向银行还清剩余贷款的义务，所以对购房者来说，可能遭受更大的利益损失。

而除了民事方面的风险，骗取贷款的行为还是一种违法行为，如果情节严重，可能还会构成“骗取贷款罪”，需要承担相应刑事责任。