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作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
个人手中贷款要不要换LPR基准？
要不要尽快更换？
明明债券研究团队认为，需要考虑三个因素：
①个人收入现金流预期是最重要的考虑因素。经济波动同居民收入、贷款利率的波动基本是一致的，如果居民工作性质决定其收入波动比较灵活，经济好则收入增长，那么将贷款转化为LPR基准也未尝不可；如果收入性质比较固定，增长幅度很有限，那么将贷款利率转化为固定利率也有一定优势。
②短期内是否应当尽快更换基准的问题，主要考虑重定价日安排。如果贷款发放日正巧位于3月至12月之间，那么尽快更换贷款定价基准至LPR报价并最大可能的享受LPR未来下行带来的利息减免是理性选择；如果贷款发放日位于1月至3月之间，那么将1月1日定为重定价日更加有利。
③贷款剩余期限较短或者有提前还款倾向的贷款应当更换。
实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。
据21世纪 经济报道，目前及未来一段时间利率正处于下行周期：
1）短期内LPR可能会下行。央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
目前五年期以上LPR报价4.75%，相比改革前五年期贷款基准利率已下降了0.15个百分点。
2）中长期看，利率仍然是下行趋势。央行行长易纲说，在整个货币政策操作的过程中，珍惜正常的货币政策空间，使得我国能够在正常的货币政策空间中，尽量长地延续正常的货币政策，这样对整个经济的可持续发展和老百姓的福祉是有利的。
说这话的背景是很多发达国家利率是0甚至负利率。易行长的这句话，翻译过来就是我们也不排除会进入到0利率甚至负利率的可能，但是要尽量延长这段时间。
海通证券曾发表一篇观点鲜明的研报《我国长周期零利率或是趋势》。这篇研报研究了欧美日等零利率或负利率国家后得出结论，和美国、日本一样，我国也面临着V字型的人口扶养比结构，意味着人口红利即将消失。
研报认为，在中国人口红利逐渐消失的当下，经济将开始面临汽车、住房需求的回落，反映到宏观数据中，即居民房贷需求的下降，地产产业链企业的投资与融资需求下降，最后反映为经济整体的下滑。简言之，人口红利消失，地产面临拐点，意味着零利率或是长期趋势。
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