买房须知

  自2012年下半年以来，楼市加速回暖，但走势扑朔迷离，是否有后续调控措施也众说纷纭。金融货币信贷政策和财税政策可能面临怎样的变化？对刚性购房者和改善型住房购房者来说，将带来哪些影响？三位专家为您提供详细解读。

  楼市的回暖会导致调控政策产生什么样的变化？昨日(17日)，中国社科院金融研究所研究员易宪容、核心财经大学中国银行业研究核心主任郭田勇、*研究院院长清议等多名经济学家在接受记者采访时预测说，首套房贷政策按兵不动的可能性较大，而二套房贷的首付比例或许会随着楼市的变化而有所上调。同时，房产税扩围征收将是大概率事件。

  货币信贷政策

  二套房首付比例或将上调

  2011年初，被称之为“史上*严”房地产“限购”、“限贷”政策出台。按照政策规定：对首套房贷款实行首付三成，利率较低8.5折的规定；对贷款购买第2套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对三套及以上住房实行停贷。史上*严楼市调控新政至今已满两年，楼市火爆情况却异常突出，这也引发了市场对于楼市可能“引火烧身”的猜想。

  “目前市场行情下，很有可能上浮二套房的首付比例。”核心财经大学中国银行业研究核心主任郭田勇告诉记者。郭田勇同时强调说，对贷款利率进行上浮调整也不是完全没有可能性。但可能会对二套房贷款有差别化政策，明确改善型与*性住房的区分，抑制*性住房需求的贷款。

  “对二套房贷款动刀，应该明确区分改善型和*性住房，有针对性的调整才会有的放矢。”*研究院院长清议在接受记者采访时也认为，二套房贷政策调整应更多地针对*性市场需求主体，不能简单“一刀切”。因为二套房的问题，还涉及二次置业置换的问题。

  出台信贷政策应有始有终

  “如果楼市高烧不退，监管部门肯定会引起重视并出手调整。而信贷政策的调整，对于楼市调控的效果又是*为明显和直接的。”中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时说，面对当前国内住房市场的形势，政府要对住房市场有一个清楚明确的预期，要有决心挤出当前的房地产泡沫。

  易宪容认为，这种调控措施包括：首先，出台严厉的事前、事中、事后信贷与税收限制政策。其次，对于当前住房市场形势不仅要判断准确，更要坚决去除房地产业宏观调控工具的功能，给市场以清楚明确的信息。在这两点上不可犹豫不决，而是信息清楚明确及政策坚决。

  开发贷今年或将放松

  渣打银行昨日(17日)发布的近日一期《房地产研究报告》显示，渣打对30家国内房地产开发商的专项调查显示，地价已经见底，开发商重返土地市场，楼市回暖还将持续，行业面临整合。报告还显示，房地产仍为中国经济增长的突出动力。房地产*占GDP比例从2011年的13.0%上升到2012年的13.8%。

  多家受访房地产商预期今年银行对开发商贷款政策将有所松动，特别是地方政府或许会自行对开发商融资的限制政策进行放松。对此，郭田勇认为，从中国目前这种经济增长模式来看，并不能简单地把房贷调控措施和经济增长连在一起来说。在开发商融资环境并不困难和违约贷款攀升的环境下，继续放松开发贷款的可能性并不大。

  财税政策

  房产税扩围征收几率大

  面对甚嚣尘上的房产税试点扩容传言，郭田勇在接受记者采访时认为，从调控角度来看，房产税扩围征收是可能会实行的，不过具体的操作在短期内是没办法实现的。郭田勇分析说，房产税的目的应该明确，即对房价的调节作用，挤出*、投机等不合理购房需求，使房地产市场真正回归自住需求。郭田勇进一步提出了在此目的下的房产税征收方案——只对多套住房或总面积过大者累进式征收，而对在基本标准之内的住户免征。郭田勇说，房产税是一种很重要的调控措施，大面积征收房产税的话，房价肯定是会降下去的。

  遗产税调控效果更直接

  “相对于征收房产税而言，我更看好征收遗产税。”清议在接受记者采访时认为，大面积征收房产税的思路是对的，不过他更赞成征收遗产税，因为遗产税对房贷的调控作用会更大。他说，世界大多数国家之所以将赠与和遗产处置一并纳入遗产制度加以管理，也是为了避免出现透过赠与来逃避遗产税的情形。而且遗产税的收取更具有操作性，有利于打击炒房者，缩小贫富差距。

  地方政府不能依赖土地财政

  “从调控房地产健康发展来看，短期可以靠调控资金，中期可以靠调整供求，但长期还是要靠制度的改革。”清议认为，要想让房价回落到合理的位置，更加重要的是制度问题。建立越来越清晰的现代土地产权制度应该成为中国改革的重要方向，这是一项任重而道远的任务。解决好土地产权问题，将如同“大非”解禁，会给中国房地产带来真正意义上的革命。而小产权房解禁，会直接使供应量增加，相当于“小非”问题的解决。中国并不缺耕地，也不会缺建房用地。解决了房地产市场“大小非”问题，住房价值体系的重估将会使房地产价格真正回归理性。对此，清议认为地方政府要改变土地财政思路，不能依靠低价拍卖土地获得财政收入。

  何时下叉购房

  前3月出手购房比较适宜

  对于刚性需求购房者来说，什么时候是买房的良机？

  清议认为，对有刚性需求的购房者来说，不存在较好购房时机一说。只要手里的资金充足就可以购买，而且不应该看重房价，更多应该考虑户型和小区配套这些关键因素。从目前的情况来看，购买改善型住房的成本会更高。刚需购房不必持币等待，跟着瞎起哄，只需选择自己合适的住房即可。不过，清议谈道，现在一线城市的房子都属于供不应求，像北京很多房子都卖光了，估计今年3月以后这种供不应求的情况会更加明显。因此，如果有经济实力，今年前3个月出手买房，是比较适宜的时机。相对而言，重庆买房仍是刚性需求占主导，房价是比较合理的。