买房须知

2013-03-0407:29:43第1财经日报微博作者：柳九邦 蔡胤 张

提要：由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。

  “大家淡定淡定，先不要慌！”尽管自己也被突如其来的楼市新政弄得“摸不着头脑”，上海一家房产中介的负责人还是决定第1时间先安抚员工的情绪。

  上周五，国务院办公厅公布了新国五条的实施细则，政策之严厉远超外界预料，其中出售个人住房按差额征收20%个税的条款如一剂“猛药”，给原本火热的楼市带来诸多重大且微妙的变化。

  “交易核心过户人数爆棚，房产中介开紧急会议商讨对策，有购房者与房东陷入观望，也有人急于抢在新政细则落地前完销售易”，刚刚过去的这个周六日，楼市调控新规撩动了整个楼市。

  “末班车”效应

  新“国五条”细则明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  而此前，个人售房所得税征收中，提供完整准确房屋原值凭证的，按差额的20%税率征收，未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%~3%计征，实际操作过程中，一般采用后一种计征方式。此外，个人转让自用5年以上且家庭少有生活用房的，可免征个人所得税。

  一位地产经纪人给记者算了一笔账。“以广州大道南某小区2003年的一套房子为例，现在标价300万左右，2003年业主购入时大约60万。即便将来业主降价到280万，比现在低20万，但220万差价的20%个税就高达44万。”

  “细则出来前，我们要做的就是与时间赛跑。”上海一名房产中介告诉《第1财经日报》记者，购房者和房东都不愿意承担个税新政带来的交易成本，希望在新政落地前完销售易，促使二手房交易在短时间内形成“末班车”效应。

  上周六日，记者在上海浦东、闵行等区的交易核心看到，早上9点多，前来办理相关手续的购房者就排出了长达几十米的队伍，整个交易核心被挤得水泄不通。一位房产中介坦言：“实在是没法想象，太夸张了，我从业以来没见过这场面！”

  满堂红地产位于广州市华南板块的一个门店，看楼人流比平时大涨，所有经纪人取消休假，全天候连轴转地陪客户看房。其中一位中介人士向记者透露：“两天下来没有歇过，*带几批客户，走到腿都快断了。”

  而活跃于广州海珠区的一位地产中介李先生同样有个繁忙的周六日。他称自己“一直在带客户看房，不单看，还不乏看房当天立即销售的案例。”据其透露，星期六早上一位女士在他带领下看了一套总价190万元的房子，下午便约了卖家出来签约。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。

  买卖双方博弈

  据本报记者了解，目前北京、上海都还在执行原先的个税征收细则，即大多数交易按交易总价款的1%~3%计征。而多位接受本报记者采访的业内人士判断，“满五年少有”的住房有可能继续免征个人所得税，但其他住房个税如何征收还有待细则在地方的落地。

  “满五年，少有一套房，赶紧来看房吧。”昨日中午，北京朝阳区团结湖路的一家房产中介门店内，记者刚一进门，就听到里屋有人如此喊道。

  置业顾问*正对着电脑里的房源信息，给前来咨询的一对夫妻介绍起了附近的房子：“现在少有住房非常好卖，你看这个11点28分录入的房源，下午1点多就销售了。”

  记者看到，*所说的这套房子在团结湖东里，是面积约79平方米的三居室，总价335万，单价约为4.25万元/平方米，与上月的销售价格相比变化不大。

  *解释说，这套房子之所以这么快就能销售，是因为房本已满五年，省了5.6%营业税。此外，本次细则所要求的转让所得的20%也可免交。“这不是一笔小数目，就算卖方购进此房的价格为185万元，那么就按150万元差额的20%征个税，也有30万元呢。”

  “1%征税”条款存废与否，让准备换房的人着急卖出和买进之外，也让已经签完购房协议但未办完网签和过户的购房者，尤为紧张。一位北京市民在互联网上抱怨：“今年刚领完结婚证，就迎来缴20%个税的噩耗，定金与中介费已交，个税由买房人承担，我的血已经凝固……”

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，这一现象不一定会出现。他的理由是，市场降温后，买方可能也不愿承担这一负担，他预计，市场强弱，决定买卖双方博弈的结果。

  关于房价变化，杨红旭预计，由于地方细则出台还需过程，3月交易量不会受到影响，但从4月开始到三季度，销售量将被抑制，如果四季度前降温幅度大，则四季度有可能反弹，一二线城市的降温幅度会超过三四线城市。价格方面，他认为，二季度房价仍有小幅上涨，下半年个别月份会出现下跌。但总的来说，他仍坚持“2013年市场震荡上行”的看法。

  不过，由于新政的严厉程度远超预期，也有不少业内人士认为，楼市将渐渐陷入低谷。中原地产华南区总裁李耀智向本报表示，如果真按照转让所得的20%计征个人所得税，将会对二手房销售量带来沉重打击。

  美联物业全国研究核心表示，根据过往税收方面的政策经验，征收10%以上的高额税率即刻会导致市场销售量减少一半。

  深圳多家地产中介认为，在短期内，新政将会导致二手房价横盘，但如果买卖双方观望和僵持时间超过半年，房价则开始下行。