买房须知

公积金贷款是需要满足条件的，对于没有满足条件的人来说是无法使用公积金贷款的，而商业贷款只要首付款达到了银行要求的比例，对于其它条件没有什么特定的要求。目前5年以上的商业贷款利率是4.9%;5年以上的公积金贷款利率是3.25%。那么，商业贷款转公积金贷款划算吗?

　　1、个人买房

　　如果个人买房，商业贷款30万元，还款年限20年，基准年利率下按等额本息的计算方式，则月供为1963.33元，还款本息总额47.12万元。

　　如果转换成公积金贷款，按公积金3.25%的利率，同样选择等额本息还款方式，则月供1701.59元，还款本息总额合计40.84万元。相比较，使用公积金贷款的话，购房总成本节省6.28万元，月供减少262元。

　　2、夫妻购房

　　如果是夫妻购房，贷款50万元，按揭20年计算，则商业贷款在4.90%的基准年利率，等额本息的计算方式下，月供需要3272.22元，还款总额78.53万元;

　　同样的贷款额度、年限，在公积金3.25%的基准年利率下，按照等额本息的计算方式，月供为2835.98元，还款总额为68.06万元。“商转公”后，购房成本节省约10.47万元，月供少了436元。

商业贷款转公积金贷款条件的具体规定：
1、原商业贷款必须正常还款1年以上，并无逾期还款记录。
2、提取过住房公积金的，必须自提取之日起继续正常缴存住房公积金一年以上。
3、办理转公积金贷款的房屋，必须是已在市资金核心进行了登记备案的正规、合法的住宅开发项目。
4、办理转公积金贷款必须征得原商业贷款银行的同意。
5、房屋产权属共有的，产权共有人应出具同意抵的证明并办理公证。
6、转贷借款人婚姻状况发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书。

商业贷款转公积金贷款划算与否?

　　其实，具体问题还需要具体分析，不是每一个人都适合办理的。

　　我们可以举一个例子来分析：
 　张女士09年买了房子，申请贷款26万，还款25年，按照当时的利率加7折优惠，每月还款是1390多，后来因为上调了几次利率，现在的每月还款是1400多一点，她问如果现在把贷款的26万转为公积金划不划算呢?

　　接下来我们算一算，公积金贷款26万，贷款25年，按照2013年的利率算，每月还款是1445元，这个跟她现在的商业贷款还款是差不多。如果现在把商业贷款转换成公积金贷款需要把商业贷款还清之后用这套房子去抵押，才能把公积金提取出来，手续有点麻烦。

　　遇到这种情况，就不建议把商业贷款转公积金贷款。

商业贷款转公积金贷款方式

购房者可以采取转贷房产设定抵押或其他房产设定抵押两种方式。其中转贷房产设定抵押需要一次性还清银行贷款，再向公积金核心贷款，提前结清后7个工作日内申请办理;而其他房产设定抵押，则需要向他人借房产证抵押至公积金核心，抵押房产必须是在原购房贷款地所在行政区域内。

办理遭遇难题

从长沙目前的实际情况来看，多数使用商业贷款的购房者，即使有缴纳公积金，也并没有选择商转公，而原因，基本可归结为商业贷款提前还款需要缴纳违约金，且公积金贷款有门槛。

根据银行提前还款规定，贷款5年之内提前还款，都需要缴纳违约金，较高可达5%，算下来违约金需要缴纳上万元，多数银行对提前还款有所限制。

难题怎么解决

长沙公积金管理核心开福管理部相关人士表示，开福区商转公业务在公积金贷款业务中占比仅一成。商转公之难在于银行和公积金管理核心抵押权不能互通，需要房 产相关部门、银行、公积金管理核心等多方面联动，但这个问题在全国都普遍存在。该负责人建议，市民如不能商转公，可采取公积金还商业贷款提取。