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深圳市土地管理制度改革正式启动。5月25日，国土资源部和广东省政府共同在深圳召开土地管理制度大会，酝酿两年的《深圳土地管理制度改革总体方案》(下称《总体方案》)正式公布。独有专访上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军，深度解读深圳土改《总体方案》。

土地资源的市场配置、审批权限下放成亮点

从《总体方案》的条文来看，李战军认为，有两个方面是土地改革方案的鲜明的特点。一个特点是《总体方案》贯彻了贴近市场、贴近本地经济发展的要求，强调了通过市场来配置土地资源。这是值得肯定。

另一个特点是反应出在土地管理方面，是把原来的国家的、省里面的一些土地管理办法和措施，一些审批权限下放，成为深圳市的土地管理的权限。

在解决农村集体土地流转方面未见突破

李战军认为 这一《总体方案》中的大量内容，还是我国或者深圳市以往的土地管理的法律、法规和条例的落实问题。原则性的条文多，具体性的带有突破性的、带有解决重大问题的措施和路径还不多。

例如，农村集体土地的流转问题，尽管深圳市的农村土地和耕地面积占整个深圳市的比重相对于其他城市少，但对像小产权房、农民宅基地、自留地、农村建设用地，没有看到有实质性的突破措施。

他还指出了另一个需要解决的问题。我们在划拨的土地上，在公益性用地上存在着大量改变用地性质的商业、服务业经营行为的占地、占房情况方面出现了大量的经营行为的占地，其*都到了这些土地使用单位。这种由于土地使用性质的变更所获得的新收入，并没有纳入到国家和地方政府的土地收入范围。”

李战军表示，更希望从《总体方案》中看到的不是一个面面俱到的土地管理工作的总结和下一步工作安排，而是在某些核心领域取得突破。

深圳土改试点涉及区域不够大

《总体方案》中，在改革内容和进度上，深圳将按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求将改革分近期(2011—2015年)和中远期(2016—2020年)两阶段推进，近期核心对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索，以光明、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为核心试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面展开。

对此，李战军表示《总体方案》更加的体现出是局部性，而不是全局性；是试验性的，而不是推广性的。局部试点表明，并不能在深圳市全市进行试点，只是在深圳市的局部地区，如产业区、开发区等区域来做试点，试点的空间还不够大。

同时，根据《总体方案》在改革内容和进度上分两阶段推进，他也指出，现实意义不在第2个阶段，而是看第1个阶段中*近几年真正会有什么样的突破。

不应过分夸大土改方案作用

据了解，深圳将在土地权益的确认和产权明晰方面先行先试，为全国土地管理制度改革积累经验。此次土地改革亮点就是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大核心。

对于深圳土改《总体方案》，李战军表示具有积极的意义。该《总体方案》会对深圳市土地管理和经济发展有推动作用，对全国其他地方也有借鉴意义。

李战军也指出不能把《总体方案》的作用过分夸大。毕竟只是一个地方层次的一块区域改革，核心还是要解决深圳市本身的土地管理和经济发展中的问题。