买房须知

从过去的情况看，土地抵押贷款，一般都发生在实体企业身上。因为，只有实体企业才会掌握一定的土地资源，才能通过土地抵押获得相应贷款。更重要的，由于实体企业的土地一般都是按照实体产业的价格进行评估，价值很低，获得的贷款数量也很少。对银行来说，基本没有风险。即便企业因为经营不善出现关闭、歇业和破产，银行也能从土地上将风险降到较低点。

随着房地产业的快速发展，特别是城市建设步伐的加快，土地抵押不仅成为贷款的主要发放渠道，而且土地的抵押价格也在不断上涨，绝大多数土地的抵押价格都达到了过去的几倍、十几倍，甚至几十倍。

据国土资源部近日公布的《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个核心城市处于抵押状态的土地面积已达34.87万公顷，抵押贷款总额则高达5.95万亿元。按照这一数据测算，每亩土地抵押贷款的金额已达到110万元以上，比起过去十多二十万一亩的贷款金额，高出了过去实体企业贷款幅度的5~10倍。

贷款折价幅度大幅提高的主要原因，在于这些土地绝大多数都是建设用地、开发用地，商业价值远高于实体产业用地。

众所周知，这些年，房价出现大幅上涨的现象，*关键的原因，就是土地价格的过快上涨。一方面，土地价格的上涨，能够给地方政府带来巨大的*，可以为政绩工程、形象工程等提供强有力的财力支撑；另一方面，银行为了确保贷款不出现风险，也会助推土地价格的上涨。因为，在这些充当了抵押物的土地上，还有大量的居民用房、经营用房等，如果土地价格不拉上去，贷款的风险就会很大。

正因如此，34.87万公顷的抵押土地，就极有可能成为下一步房价上涨的重要推手。特别是掌握在政府融资平台手中的土地，更会成为地方政府抵制楼市调控、推高地价和房价的一种隐形力量。开发商为了将掌握在手中的土地*，也会与地方政府结成利益共同体，共推地价和房价上涨。

要确保房价不再上涨，需采取强有力的手段，将政府通过融资平台抵押在银行的土地释放出来，将掌握在开发商手中的土地以调控和执法的方式尽快开发，不然，就依法没收或收取土地占用费，而不让开发商在捂地中获取暴利。只有这样，房价上涨的内在动力才会降低，房价也才会回归理性。

房产税能否封住高房价 业内呼吁调控回归市场

“每套房每年缴付3％至5％的房产税，房价会相应下降。 ”着名*家索罗斯在博鳌亚洲论坛2013年年会上发表的观点，经传播后再次拨动关于“房产税”的敏感神经。

这位着名的“空头”说，中国一些民众购入多套房产作为*，造成大量房屋空置。现在入市*将承担重大风险。他认为，征收房产税是解决房价高企的有效方法。 SOHO中国董事长潘石屹也称，应该把流通环节中的税费降下来，将持有环节的物业费和房产税涨上去，“全世界房子的数量已经够了，把持有的税增加，整个的房子就流通起来了”。

在这轮“史上*严”的房地产调控中，征收房产税可说是*受关注的悬念之一。 “国五条”细则也要求：总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。但目前看来，期望其对高房价“一剑封喉”，并不现实。

不妨看一下试点情况。 2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0．4％、0．6％两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0．5％－1．2％。

上海一户三口之家的居民，原来已拥有一套80平方米的住房，现又新购一套面积150平米、总价300万元的商品住房，在扣除人均60平方米的免税住房面积后，仅需就新购住房中的50平方米缴纳房产税，每年实际缴税2800元，因此，对购房家庭而言，这个税负还是可以承受的。从房地产市场情况看，影响较大的是限购、限贷，其次才是房产税。

自试点启动至去年三季度，上海认定的应征收房产税的住房约48000多套，约占已认定住房总数的19％。而重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但两地房价仍“稳中有升”。

国家统计局数据显示，2月份上海新建商品住宅价格环比、同比涨幅分别为2.3％和4.1％，重庆涨幅分别为1.0％和3.6％。

房产税试点的“波澜不惊”，与其力度温和、“杀伤力”较小有关。财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税并不可能改变中国在城镇化水平不断上升过程中核心区域不动产价格的上扬曲线，因此房价不会应声而落。但房产税会使曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，减少泡沫。

虽然房产税对房价的打压作用可能达不到部分人的预期，但对市场产生的影响将十分深远。复旦大学住房政策研究核心主任陈杰认为，房产税是年年交，即使现在可能只有几万元甚至几千元，但以后很难预测。是继续持有等待并不确定的资产*、但要付出越来越多的持有成本，还是尽快套现来获得可确定*并减少持有成本，房产炒家很难把握，**在财务上的不确定性很大，这会对以*为主要目的购房者形成威慑。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，在依靠限购等行政手段强势干预市场、控制住房价之后，房地产调控必须回归到市场和法律的路径中。业内对于房产税的关注，同时也传递着对调控长效机制的期待。