买房须知

黄震、陆琪的出名文章《不动产登记制度的反腐败功能》表示，不动产登记制度可以反腐败，完善不动产登记制度已经具备成熟的法律和技术基础，在2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。这将是一个历史性的重大进步。

文章称，“党的十八大以来，党内外都十分关注加强党风廉政建设和反腐败工作，有关措施推出表明党和政府正在积极回应社会关注和民众呼声。在当前制度环境和技术条件下，激活和善用现有法律资源，统一并完善不动产登记制度，应当是亟待完善的诸项制度当中需要较先解决的问题之一。

文章指出了不动产登记制度现状及存在问题。由于我国不动产的复杂分类，我国的不动产登记处于一种比较分散混乱的状态，包括房屋、林地、草地、普通建设用土地等不动产的登记分布在十几个部门当中，而且这种多头登记的状况都还有法律的依据，譬如《森林法》规定林业部门负责林地登记，《草原法》规定农 业部门负责草原登记，《农村土地承包法》规定县级以上人民政府对农村承包土地进行颁证，《城市房地产管理法》规定住房和城乡建设部门对房屋进行登记。在部门利益的格局下，这种各自为政的状态很难被打破。而且即使在单项不动产方面，内部的登记程序、登记规则以及数据表现形式等等也都不统一。

以房地产登记为例，在部分地区，房地产买卖要去国土部门和房产管理部门分别办理土地使用权证和房产证。在登记录入方面，有些大城市已经实现全部电子化操作，有些地区则还在手工登记。与此相配套的抵押登记、他项权证办理等等也没有统一的操作规程。到目前为止，全国只有 40余个城市实现了房地产登记信息的联网，县级以下城市基本没有联网。不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，不仅给民商事担保等带来诸多不便，也使反腐机制存留较大的漏洞。不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，大量贪腐资产沉淀在房地产市场，除了产生房叔、房姐这样的腐败典型之外，还造成了一系列的经济和社会问题。

文章指出，不动产登记制度可以反腐败。统一并完善不动产登记制度，能够帮助纪检机关明确清晰地查处将贪腐资产集中在房地产等不动产上的腐败官员，使集中在房地产市场的贪腐资产无所遁形。我们已经看到，虽然现在各地房地产信息尚未联网，但是仅仅是个别网民从单个地区的房地产登记记录当中偶然性地 以人查房，就查出了多个房叔、房姐、房爷这样的贪腐官员。由此可以想见，如果房地产乃至不动产实现全国性统一的登记和信息互联，对贪腐官员会有多大的震慑作用。

无论是从反腐败的角度出发，还是从确保经济健康运行的角度考虑，统一并完善不动产登记制度继而开展官员不动产先行公示都是一项适宜的政策选择。

也有学者对不动产统一登记的反腐作用提出质疑，认为不动产登记完全是自愿的，贪腐官员在取得房产后完全可以选择不办登记，就算办理登记，也可以将不动产登记在他人名下。事实上，神木房姐的多个身份证问题也确实表明不动产统一登记制度仍有漏洞可钻，但是相比与没有不动产统一登记制度，这个漏洞已经 大大缩小，而且随着身份证管理制度的逐步完善，这些漏洞也将被修补。此外，不动产交易过程中，物权的所有和转让必须进行登记备案，如果不办理登记，官员就难以取得不动产的所有权，实际取得的房产也将因为无法登记转让而难以变现，不动产难以变现就成了死物，且随时面临登记的所有权人“背信弃义”和一房多卖的 风险，由于物权对债权的优先性，官员对房产的所有权将无法获得法律的支持，也不敢寻求法律的支持。

文章认为，完善不动产登记制度已经具备成熟的法律和技术基础。2007年，新颁布实施的《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”根据新法优于旧法的原则，《物权法》关于不动产实行统一登记制度的要求取代了过去《森林法》、《草原法》等按各自的不动产类型各自登记的法条规定。《物权法》虽然是原则性的规定，但对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节条文作出了较明确规定，为不动产实行统一登记创立了法律基础。在《物权法》出台时，为了减少阻力，当时并没有出 台详细的规定去打破当时的登记格局，从目前形势来看，无论是从完善法治促进经济发展的角度出发，还是从反腐败的需要来看，打破部门利益，统一并完善不动产登记制度都已经成为迫切需求。不久前国务院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知明确提出，在2014年6月底前出台不动产登记 条例，实施不动产统一登记制度。这将是一个历史性的重大进步。

关于通过不动产统一登记制度进行反腐败，还有一些学者表示担心的理由是“以人查房”有可能侵犯普通群众的隐私，国际上大多也只限于“以房查人”而限制“以人查房”。实际上这个反对理由并不充分，首先，官员隐私权在涉及财产的方面应受到限制本就是法律界的共识，这也是法治发达国家官员财产公示的一个法律基础，因此即使要保护普通公民的隐私，针对官员的“以人查房”也应当放开，只要区分是否是官员即可。

其次，不动产统一登记制度将为未来开征房产税奠定基础，而对开征房产税来说，“以人查房”是税收部门必需的程序，只要限定查询的主体资格即可，让反腐机构和税收部门具备同等的查询权力即可达到反腐的目的，普通公民的隐私权并没有作出额外牺牲。再次，制度的设计往往不能同时满足各方面的需求，为此必须进行价值排序，必要时以民意为基础牺牲部分利益以维护更重要的价值追求。从我国的实际情况来看，前段时间公众对各地限制“以人查房”的不满充分表明，绝大多数公众乐意牺牲自己的隐私权来实现反腐败这一目前更严重的问题。

文章较后指出，此外，互联网技术的发展已经大大减少了不动产统一登记的难度，也为不动产统一登记更好地发挥反腐败作用提供了便利。开发一套不动产统一登记软件系统成本实际并不高，互联网和电脑软硬件技术的高速发展可以承接城市房地产、农村宅基地、农村承包地、草原、滩涂、林地等各种类型不动产的 需要。需要顾虑的是，处在农村的大量不动产所有权还不明确，这不是互联网技术本身的问题，但是当前开展的农村土地确权工作已经为解决该问题提供了便利。

我们需要警惕的是，当核心下决心利用不动产登记公示来推进反腐时，一些势力又以农村宅基地、农村承包地、草原、滩涂、林地的统一登记需要大量基础调查时间为由来拖沓完全可以在短时间内完成的城市房地产登记电子化和统一联网工作。因此，不动产统一登记制度既要全面推进又应当迅速以城市房地产统一登记联网为突破口。