买房须知

专家称，未来中国土地制度改革仍是渐进式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推进的是提高征地补偿标准。未来要建立城乡统一用地市场，必定涉及征地制度改革和农村集体建设用地制度改革。

　　针对三中全会公报提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，多位专家昨晚表示，三中全会如人所料涉及中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操作方案，渐进可能性更大，包括稳步推进农村集体建设用地流转。此外，专家也认为，建立城乡统一的建设用地市场，是指要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权利，但农村小产权房不会很快“转正”。

　　城乡要素平等交换是方向所在

　　“只有改革才能解决土地资源利用低的问题，只有改革才能解决土地制度混乱问题、农民利益无法保证等一系列问题。实际上，解决这些问题以后，能使农村发展更好，农民利益更大，土地资源利用效率更高。”住建部政策研究核心原副主任王珏林对上证报记者表示。

　　“从社会经济发展的角度，土地制度必须有一个突破性变革，因为土地是*基本的生产生活材料，与社会经济息息相关。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，三中全会涉及“新土改”完全在意料之中。

　　同时，邹晓云也表示，“新土改”面临的困难很大。“目前各方面对农村集体建设用地流转，肯定是有分歧的，而且分歧还比较大。这意味着今后改革的难度比较大、压力比较大。但是，改革的需求也还是很多的。”邹晓云说，目前土地的供应和配置都存在严重的问题，“土地制度的问题，目前大家都很清楚了，而且整个经济的运作都与土地的供应模式密切相关，进一步讲，通胀问题、高房价问题也都与土地有关。”

　　他直言，“土地制度改革表面上看好像是制度设计上的难点，如土地管理法，以及其他法律法规。但其内在是利益问题，或管理体制问题。即，体制制度没有把利益格局协调好。”

　　另外，“土地管理模式部门化，不同的部门会有不同的看法。如国土管理部门、地方政府等也想法不一，改革可能削弱他们对土地的控制力，由此也是阻力之一。”邹晓云说。

　　小产权房不会马上放开

　　专家普遍表示，从长远来看，对于土地制度的改革核心，将是农村集体建设用地的流转，而且这项改革很可能融入城镇化改革进程之中。但在改革的路径选择上，渐进可能性更大。

　　“对于农村集体建设用地的经营权可适当放开，但是对于”小产权房“还是不能马上放开，因为目前”小产权房“问题都还没有解决，一放开只能更混乱。”王珏林说。

　　记者注意到，在三中全会开幕前，有关农村土地改革的猜测导致了全国一些地方农村小产权房买卖活跃。引起关注的国务院发展研究核心“383”改革方案中提出“允许农村集体土地入市”，直接导致了北京等一线城市郊县农民小产权房的价格上涨。

　　“当前一些城市居民去农村购买小产权房，试图博取三中全会后有关农村土地改革的政策红利。我觉得这是一种一厢情愿的政策误读。期待农村小产权房能够很快”转正“并不现实。”三农问题专家、中国人民大学可持续发展高等研究院执行院长温铁军说。

　　据全国工商联调研数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中“十一五”时期，小产权房竣工规模就达到2.83亿平方米。而在非官方统计里，这个数字则更为庞大。

　　中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英认为，建立城乡统一的建设用地市场，会加快农村建设用地交易市场的形成，这需要修订和出台相应的法规，绝不是短期内可以完成的。小产权房有条件“转正”是将来可能的方向，但只有在统一的城乡建设用地市场建立起来后，才可能逐步得到解决。

　　专家特别称，此次公报中有关农村改革的内容，此前的核心文件基本上都有提及，只是这几年执行得不好。因此，关键是看三中全会以后如何落实执行。

　　农村建设用地要和城市同权

　　值得注意的是，三中全会公报提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

　　“农民*重要的资产是土地。建立城乡统一的建设用地市场和赋予农民更多财产权利，是要改变农村建设用地和城市不能公平同权的问题。这一问题导致不少地方在农村征地过程中损害了农民应有的财产权利。”温铁军表示。

　　他说，当前农村土地市场和城市是处于隔绝的两个市场。地方政府往往以非常低的价格从农民手中获得农村建设用地，转手后又用城市建设的市场价格售出。导致一些地方政府“以地生财”或者“以地套现”，使得农民被动上楼，被城镇化。这样的不良倾向，值得高度关注。

　　“中国土地制度改革(无论是城市还是农村)的一条重要经验是，其始终服务于社会经济发展的需要的。”中国社科院农村发展研究所农村政策研究室主任王小映说。

　　他称，未来中国土地制度改革仍是渐进式的，不可能一步到位。眼前可以立刻推进的是提高征地补偿标准。未来要建立城乡统一用地市场，必定涉及征地制度改革和农村集体建设用地制度改革，“它们是一个问题的两个方面”。

　　“据我观察，中国土地制度改革(无论是城市还是农村)的经验来看，土地改革*初是没有系统的改革思路的，中国近三十多年土地制度改革的一条重要经验，是始终服务于社会经济发展的需要。”王小映说，按照核心部署，到2020年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立。这意味着，未来必须建立城乡统一的用地制度和市场。