买房须知

*近《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》经青岛市第十五人民代表大会常务委员会第九次会议表决通过，将于2013年5月1日起实施。那么该新“征收条例”同原“拆迁条例”有什么不同点呢？记者采访了北极之星律师事务所赵德基律师，请他从法律角度分析了新旧条例的不同。

一变化：新“征收条例”更加人性化

*近年来因为拆迁而引发的纠纷屡见不鲜，提起“拆迁”二字，很多的第1印象便是暴力、野蛮等、新“征收条例”根据国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，将原“拆迁条例”中“拆迁”两字去掉，换成“征收”，让人们更容易接受，并且新条例条文简单明了，更加贴近老百姓，更加人性化。

二变化：政府成征收人

其实原“拆迁条例”体现是拆迁人同被拆迁人之间的关系，其中拆迁人是经过政府批准取得“拆迁许可证”的单位，政府不是拆迁人，不直接面对被拆迁人；而新“征收条例”体现的是征收人同被征收人之间的关系，政府是征收人，它直接面对被征收人。

原“拆迁条例”中，作为拆迁人的拆迁单位直接面对被拆迁人，而政府则与被拆迁人隔离开，只是对其拆迁过程进行监督管理。因此，对拆迁单位在拆迁过程中可能产生的弄虚作假，隐瞒实情以及大量侵害老百姓人身及财产的事件，政府很难实现真正的监管，严重损害了政府的形象，导致大量上访案件的发生。对此，国务院于2011年颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，将隔在政府与被征收人之间的拆迁单位去掉，由政府直接面对被征收人。我市根据国务院的该“征收条例”制定了青岛市的“征收条例”，该条例既简化了征收程序，更便于直接听取老百姓的意见和建议，体现出决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的征收原则。

三变化：民主决策贯穿始终

和旧条例相比，新“征收条例”从征收方案的意见征求到征收活动的监督到评估机构的确定，处处都体现出老百姓做主的民主决策。具体表现在两个方面：

第1，政府对经过论证的征收补偿方案，在征收范围内公布征求公众意见并不得少于30日；其次，因旧城改造需要征收房屋的，征收方案需要经50%的被征收人的同意，有不同意见的，政府应组织由被征收人、公房承租人和公众代表参加的听证会听取意见。社区居委会可以组织被征收人、公房承租人代表组成房屋征收监督组织，向房屋征收部门反映有关房屋征收意见、建议，监督房屋征收活动；再次，房屋评估机构应由征收部门向社会公布名录，由被征收人协商选定。在规定时间内协商不成的，由征收部门组织被征收人以投票、抽签等随机的方式选定。

四变化：补偿面积范围增加

老百姓来说，新条例*为实惠的一点是在原“拆迁条例”补偿面积不变的基础上，又增加了“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”。也就是说，安置房所涉及的公摊面积，不应该再收取超面积费，并且该面积计入安置房的产权面积中。对于货币补偿，在征收区域用于住宅房屋建设的，按该区域建设项目的平均公摊面积比例计算，征收区域用于其他工程建设的，按23%计算。

五变化：产权不明房屋拆迁有新规

原“拆迁条例”中，对被拆迁房屋产权不明的，由拆迁人提出补偿意见，报拆迁管理部门同意后实施拆迁，办理被拆迁房屋的证据保全公证和补偿金的提存。新“征收条例”则规定为在征收方案确定的签订征收补偿协议期限内，达不成协议或者产权不明确的，由征收部门按征收方案提出补偿意见，报政府作出补偿决定，予以公告。被征收人、公房承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者行政诉讼。逾期不提起行政复议或行政诉讼的，政府可依法申请法院强制执行。

变化六：征收期间违法过户责任自负

新“征收条例”明确规定，在停办房屋过户等手续期间，当事人、有关单位违法办理了房屋过户等手续，应当依法撤销相关手续，因此而不当增加的补偿费用，不予补偿。这是对原“拆迁条例”的进一步完善，它也告诫人们在征收范围内停办房屋各种过户手续期间，不要存在侥幸心理强办过户手续，否则不但过户手续撤销，而且增加的补偿费用也不予补偿。

以例为证，甲某在征收范围内有40平方米的平房，根据不足45平方米的面积差价按50%补偿的征收政策，其只享有5平方米的半价补偿。为了多享受征收补偿，甲某将该房20平方米面积赠与给乙某，并办理了公证及房屋过户手续。这样以来，甲某的一处房屋成了两处房屋。根据不足25平方米补到25平方米；超过25平方米不足45平方米按50%补偿的征收政策，甲某、乙某两处房屋将享受30平方米的面积补偿，比原来甲某一处房屋多享受27.5平方米。另外根据每处房屋享受10平方米的住房改善费及新房屋的公摊面积的征收政策，由于甲某由一处房屋变成了两处房屋，因此其额外又多得了10平方米的住房改善费及新房屋的公摊面积，这样甲某同乙某两处房屋比原来甲某的一处房屋多享受37.5平方米的面积补偿及一处新房的公摊面积。

此种情况原“拆迁条例”无明确的处置规定，现“征收条例”明确的规定，在征收期间，相关部门违规办理有关手续的，应当依法撤销，当事人不当增加的补偿费用，实施征收时，不予补偿。甲某虽然办理了赠与公证，但其过户给乙某的房产手续由于违反了地方性法规的强制性规定，应依法撤销，其额外应享受的37.5平方米的面积补偿及一处房屋的公摊面积补偿，都应不予补偿。它告诫人们在征收范围内停办房屋各种过户手续期间，不要存在侥幸心理强办过户手续，否则不但过户手续撤销，而且增加的补偿费用也不予补偿。