作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
个人住房贷款的出现,为许多消费者减轻了经济负担,也帮助各位消费者解决了买房之苦。那么借款人在申办个人住房贷款的时候,是否有一些技巧能够让大家更便捷高效的申办呢?下面的四招希望能助你快速通过银行住房贷款的审核。
等额本息
等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),和等额本金是不一样的概念。
两种还款方式利息相差不少
据媒体报道,西安一座楼盘的多位业主反映,在银行办理房贷,被默认了等额本息的还款方式。业主们说,他们想办理等额本金还款,结果银行人士表示,他们提供的银行流水不够,无法办理。记者在刚刚结束的房交会上了解到,在大连也有类似情况发生,市民李女士反映说,她在我市一家股份制银行办理贷款时,也被要求只能用等额本息的方式还款。记者就此问题采访了相关银行人士。
据银行人士表示,使用等额本金的还款方式,头几年还款金额比较高,所以对银行流水有要求。比如月还款3000元,那么银行流水六七千元就够了,但如果月还款4000元,就要求银行流水在8000元以上。另有银行人士称,还款方式是根据客户自己的条件进行选择的,目前银行房贷客户中多数还是选择等额本息的还款方式。
但有业内人士透露,等额本息让银行赚得更多,因此,客户经理在客户做选择时会刻意引导。如果借款人不主动提出更改还款方式,银行一般会默认等额本息为商业贷款还款方式。所以,市民在签订贷款合同时,一定要仔细阅读合同上的条款,选择适合自己的还款方式。记者请银行人士算了一笔账,以100万元、20年的商业贷款为例,采用等额本息还款方式,共需支付利息796447.27元;而等额本金还款,共需要支付利息为657729.17元,两者相差约14万元。
两种方式各有优缺点
选择哪种还款方式还需根据各自还款实际情况而定。银行理财师表示,两种还款方式各有优缺点,银行主要是为贷款者提供方便,不同人群可选择不同的还款方式。购房者如果收入较为稳定,但是不太高,可以选择等额本息还款;如果还款能力较强,打算提前还款,可选择等额本金还款。
等额本金:指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这种还款方式前期还款压力较大,但是利息会随着逐月还款逐渐减少。
优点:总体利息支出较低;在随后的时间里每月还款额将会递减。
缺点:前期还款负担较重,特别是第1期还款时压力会很大。
适用人群:收入较高人士,如企业高层、金领、海归派等。
等额本息:指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。
优点:借款人每个月还给银行固定还款金额;利息比重逐月递减。
缺点:总体利息支出较多。
适用人群:工作收入稳定,国家企、事业单位职员等。
买理财产品,还是提前还贷?银行人士解读哪些人适合提前还贷
目前,银行的理财产品*率一年期的可以达到6%左右,而货币基金也不乏年化*率达6%的品种。再加上一大批互联网公司推出了高*理财产品,这使得理财市场一直都挺热闹。在这种情况下,一批手头有闲置资金的人开始琢磨,是应该选择提前还房贷,还是*这些风险较小的理财产品?
如果选择按揭买房,你要为此支付高额的利息,二三十年期间,你支付的利息总额甚至可以再买一套房子,这是大部分人考虑提前还房贷的初衷。那么,哪些人比较适合提前还房贷;如果提前还贷,需注意哪些事项?
这些情况不建议提前还贷
银行人士表示,如果你正享受着公积金贷款或七折利率,那么不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率。
即使是把这些钱存入银行,*也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房,你就*不可能借到这么便宜的钱了。
如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少。
做生意的买卖人,手里需要更多的流动资金,如果利润率高于贷款利率,则没有必要选择提前还贷。
这些情况适合提前还贷
执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高,所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款,相对会比较划算。
目前还处于还款初期的贷款人。在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的*方向,提前还贷也是一个不错的选择。
如果还款期已到中期,利息已经减少,则没有太大意义提前还款。可以考虑其他*渠道,特别年化*率超过银行房贷利率的渠道。
一、理性选择贷款品种
目前,个人住房贷款包括:个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房装修贷款。
公积金贷款具有贷款利率低,减收办理贷款相关手续费,家庭各成员公积金额度可合并使用等的优惠,故只要是及时足额缴纳公积金的职工,均应首先申请自己可以得到的较大额度,*长期限的公积金贷款。
对因未缴存公积金而无缘申请个人住房公积金贷款的个人,可用所购住房做抵押,或有足够代偿能力的单位与个人做担保,向银行申请个人住房商业性贷款。
居民在对自用住房进行装修时遇资金不足,可向银行申请住房装修贷款,借贷期*长5年,贷款较高为15万。
二、正确评估自己的借贷能力
大家在买房时,应首先对自己的购房能力进行一次自我综合评估,然后再做出决策。因为过高的每月还款额会给我们很大的经济压力,也会大大影响生活质量。那么怎样评估自己的借贷能力呢?
首先要看自己是否有不低于购房价30%的首期付款,因为绝大多数房产商都有这个硬性要求;其次要充分评估自己 每月偿还住房贷款本息所能承受的能力,即:每月家庭收入与每月必须支出(指日常生活必须开支和备用资金)的差额,是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。有些银行推出的“****”按揭贷款,对于那些还没攒够30%的购房者来说虽然是喜讯,但同时借款人的每月还贷额也将相应增加。一般来说,一个家庭每月的还款额不能超过家庭月收入的50%,否则会影响正常的生活。
三、尽量减少向银行借款的金额,缩短借款期限
银行计算贷款利息的依据有三个:贷款额度、贷款期限和利率,利息额与这三个因素均是同向变动的关系,也就是金额越多、期限越长、利率越高则利息越多。利率是国家统一规定的,各银行目前均按照统一的利率上下浮动执行,个人目前没有选择和讨价还价的余地。
所以,为了减轻利息负担,您应该尽量减少向银行的借款,并且尽量缩短期限。借款只能用以解决一时之需,不能长期过度依赖银行贷款,银行贷款并非免费午餐。
但是,这里有个平衡的问题,如果您的借款金额过少,您可能没有足够的资金用于支付;如果期限过短,在借款金额一定的情况下,那么您每月或每年的还款负担就很重,还款压力很大。
四、要尽量提前归还个人贷款
一方面,许多借款人当初借款时,由于对今后自己到底挣多少钱心里没底,故常常有“多贷点,贷期长一点”的保守思想,几年下来后,不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强。
另一方面,贷款毕竟是要支付利息的,如按等额本息还款法计算,公积金贷款10万元,贷期 20年共需支付利息4.6046万元,银行个人住房商业性贷款10万元,贷期20年共需支付利息5.8928万元,贷期30年共需支付利息9.48万元,利息额分别占所贷本金的46%、59%和94%,非常之可观。
因此,在能力许可的情况下,能提前还清贷款的还应是尽早还清,毕竟无债一身轻啊!提前偿还贷款,银行只按实际贷期计息,将可使您相应减少利息支付。不过现在有的银行对于提前归还的贷款要收取违约金,您可以在二者间权衡,采取*有利于自己的偿贷方式;同时,您还可以到保险公司要求退还提前期内保费。