买房须知

“一个钉子户搞不定，整个项目都受到拖累。”在龙岗城市更新过程中，拆迁拆迁赔偿协议赔偿是“老大难”问题，不但使得一批已完成审批城市更新项目在拆迁阶段陷入停止状态，而且拆迁本身催生了各种矛盾，影响社会稳定和谐。为此，近年来业内人士呼吁尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究，建立健全房屋搬迁补偿安置共同协商机制，既加快拆迁步伐，推动城市更新，又能做到“阳光拆迁”，实现城市更新进程公平正义。

龙岗一直是深圳城市更新“主阵地”，项目数量和推进速度近年来都位于全市前列，在规范拆迁工作、推动城市更新这一领域(小区网论坛)能否先行摸索，为全市贡献经验？

拆迁是城市更新“老大难”

在每次龙岗区城市更新工作会议上，对于遇到实际困难，区负责人和部门、街道负责人反映*多是拆迁问题。

去年9月一项数据颇能说明拆迁工作艰巨性：龙岗区领导挂点31个核心城市更新项目，需要拆迁房屋总建筑总面积约1420万平方米，而已签订收购搬迁补偿安置协议建筑面积仅约302万平方米，只占总收购搬迁量13%。

业内有关人士表示，在城市更新前期土地征收、拆迁过程中出现了一些矛盾，严重阻碍了城市更新速度。业主天价拆迁补偿期望带来“钉子户”死守和恶意抢建，不仅成为更新改造工作较大障碍，使得一大批已完成审批城市更新项目在拆迁阶段陷入停止状态，而且推高成本、扰乱市场，如果与此相对应居民消费水平跟不上城(小区网论坛)市运营成本上升，还将导致整个城市运营断层。

而且，目前拆迁补偿谈判依赖市场主体博弈难以确保城市更新过程中公平公正，特别是弱势群体合法利益易被侵害。龙岗某社区部分居民曾反映，居民小组靠近地铁一块旧改地块被社区以9000万元转出，“听说一些社区干部因此将分到300平方米房子，而签名同意居民只拿到了几万元不等好处费。”近年来，基层已经积累了不少由旧改拆迁所引发矛盾，一些矛盾目前已经开始公开化，成为舆论关注焦点。

代表建议开展拆迁补偿标准体系的研究

在今年的深圳两会上，有人大代表建议尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系的研究，并协调司法机关共同建立拆迁争议的解决机制，探索通过司法途径解决拆迁难问题，可参照香港市区重建局按“同区七年楼”的模式在全市分区域建立统一的搬迁补偿标准，杜绝“漫天要价”的发生，提高城市更新效率。

同时，相关人士建议应建立健全房屋搬迁补偿安置共同协商机制，搭建政府、集体经济组织、业主和开发单位共同参与的协商平台，同时尽快研究出台相关政策法规，为因“钉子户”问题导致合法权益受损的集体组织或多数业主提供诉权，并在司法裁判中援引“公共利益”支持其诉权，从而实现城市更新进程的公平正义。

记者了解到，为破解拆迁难，去年龙岗区下发的相关政策文件提出，辖区街道办及有关部门要组织社区、业主和开发企业共同搭建拆迁谈判协商平台，支持业主参与社区基层组织的议事活动，成立专门议事机构，共同参与城市更新实施方案的制定，与开发企业协商一致后加强监督执行；对特殊疑难问题，鼓励利益相关方通过友好协商，或寻求司法途径解决。“近年来龙岗是深圳城市更新的‘主阵地’，项目和推进速度在全市都位于前列，在破解拆迁难方面，龙岗就发挥自己的优势，积极探索为全市创造经验。”龙岗区相关业内人士表示。

■案例

“一个‘钉子户’让一个项目拖好几年”

“辖区内的一个旧工业区有两家业主的拆迁价格谈不拢，拆迁工作难以推进。”2009年的一次城市更新工作会议上，横岗街道办负责人说，周边厂房的拆迁赔偿协议赔偿是3000元/平方米左右(小区网论坛)，但这两个业主开价10000元/平方米，而且还经常躲着政府工作人员，使得拆迁谈判没办法进行，使得旧工业区旧改进展受阻”。

此后3年，在龙岗区历次城市更新工作会议上，这家“钉子户”的名字经常被提及。“一个‘钉子户’可以让一个项目拖上好几年，街道辖区内旧改项目的大大小小‘钉子户’我一般都见过，但这个‘钉子户’我几年都没见过面。”说起这位“超级钉子户”，横岗街道办负责人直摇头。