买房须知

01

临近三月，随着“小阳春”的到来，楼市似乎也要吹春风了。

根据诸葛找房的数据统计，上周，北京市二手房住宅成交2286套，环比2019年第7周上涨59.19%，这也是春节后的首次上涨。

二手房挂牌价方面，据诸葛找房数据研究中心监测，截至2019年2月24日，北京市二手房挂牌均价为62812元/㎡，环比上期上涨0.61%。

仅仅2月24日一天，北京市新建商品房成交195套，成交面积19456.22平方米，二手房成交41套，成交面积3528.05平方米。

有意思的是，还有楼盘发出了涨价通知。

三月还没有到，北京楼市行情已经一别过去1月份的低迷，露出了蠢蠢欲动的迹象。

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可以肯定的说，在小阳春到来之际，北京楼市确实展示出了一些回暖的迹象。不过要想完整了解北京市场目前的状况，还需要我们具体分析这次楼市回暖的原因。

其中最主要的原因就是，过去一年北京房价出现了明显下调。

前段时间，国家统计局发布了1月70个大中城市商品住宅销售价格情况变动，数据显示，一、二线城市的二手房价格下降。其中，北京二手房价连续五个月下跌，环比下跌0.1%，同比下跌1.4%。

市住建委网站数据显示，今年1月，全市二手住宅共网签10479套，环比去年12月减少1147套，下降9.9%，同比去年1月下降0.5%，基本持平。

全年来看，贝壳研究院数据显示，2018年北京市二手房均价60925元/平，同比下跌3.3%，这也是自2008年以来，首次出现房价年度下跌。

去年房地产市场的低迷有目共睹，金九银十不再火热，而且春节期间市场上几乎没有成交。这些积蓄了大量的需求。而根据过往的历史经验看，每年春节过后，房地产市场总会有一波上涨的行情。这次也不例外。

当然目前房地产政策有所宽松，市场对于刚需比较友好，也是推升成交量上涨的一个重要原因。

首先就是房贷利率出现下调，融360大数据研究院监测数据显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比上月下降0.35%。

其中，北京已经连续两个月出现下降，5.43%的水平，在全国来看属于最低的10个城市之一。

不仅如此，经历了2018年史上最严厉的调控措施，在2019年伊始，可以明显感受到调控在一定程度上放松，甚至在北京部分地块也取消了限价。

过去一年，全国大部分一二线城市房价已经有了一定程度的下调，而根据上层的表态来看，未来房价下跌的空间不会继续加大，重重利好之下，大部分需求理所当然被释放出来。

所以北京市场目前的回暖迹象，是政策利好下正常反应，没有必要过分解读。

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事实上，不只是北京，在全国很多一二线城市，比如深圳和南京，不少楼盘也出现了突破限价销售，“日光盘”的现象也开始重演。

2月22日，华润深圳湾瑞府开盘，这是深圳新年第一个开盘项目，市场传言，华润瑞府开盘就售出约5成房源，400平米的户型更是秒光，230平米户型产品也已经售罄。

根据深圳市规土委公示，该楼盘共146套房源，户型建面约228-583平方米，单价区间在9.9-20.2万/平方米，总价区间在2448-11211万/套，妥妥的豪宅项目。并且如此高的单价，突破了深圳去年以来不超过10万/平方米的隐性限价。

在南京也出现了相似的一幕。位于城南西善桥的中海城南公馆项目开盘，推出142套房源，分别为C01、C02、C03、C04四栋楼，全部为现房销售，预计今年10月交付。

其中，C03、C04号楼为6层花园洋房，户型面积均为140㎡，1梯2户，销许价格在36785-39928元/平。C01、C02号楼为12层小高层，户型面积为131㎡，2梯2户，销许价格在34869-37919元/平。

这一价格，不仅突破区域的3.5万限价，而且直接碾压河西南，起点相当高了。虽然楼盘价格预期超出了人们的想象，可依然挡不住人们买房的热情。2月18日晚，500多组客户争抢城南公馆142套大户型，平均4个人抢一套，据官宣称是一夜售磬，成为南京今年首个“夜光盘”。

尽管如此，我们也能够看出，这些突破限价的楼盘，都是豪宅或者高端改善项目。这些项目的火爆成交与其自身的楼盘位置以及项目稀缺性有很大的关系。所以这些豪宅项目的真正价值，还是要放到流通中去检验。

一个不争的事实是，作为投资标的，豪宅的流通性不断下降，在二手房市场表现较差。很多好的项目在一开盘的时候成交火爆，但是当转入二手市场交易的时候成交惨淡，甚至不少项目降价销售。

此外，豪宅也不能代表整体的商品房市场。在深圳和南京出现的这些豪宅项目突破限价，成交火热的行情，也并不意味着房地产市场整体重回上涨区间。

04

北京市场成交回暖，深圳、南京、上海等地一些项目成交火热，也引发了不少人的担忧，担心2016年那一轮房价上涨似乎又要重新上演。

但是今时不同于往日。在2018年12月召开的中央经济工作会议提出的今年的重要工作之一，“要构建房地产市场健康发展长效机制”。

而当下的这些政策放松，其实也是寻找一个量价平衡点，要保证房地产市场交易健康发展。毕竟在过去一年房价持续下跌后，回稳，才是房地产工作的重中之重。

就目前情况来看，2019年的房地产政策依然从严为主，对于眼下的“小阳春”能延续多久，主要还是取决于现在的信贷政策。

楼市预期不断向好，就会直接推升二手房挂牌价，所以对于广大刚需来说，现在应该算是上车比较好的时期了。

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