作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友   丨 发布于2020-04-20
记者走访了昆明市多家银行网点或致电支行个人客户经理注意到,春节后,国有商业银行并没有太大的变化,股份制银行纷纷开始出现分化,首套房利率一般拿不到折扣,一些银行出现了上浮利率的现象。所得税
此前规定
1、提供完整准确房屋原值凭证,按差额的20%税率征收;2、未提供的由当地税务机关实行核定征税,按交易总价款的1%计征;3、个人转让自用5年以上且家庭少有普通用房的,免征个人所得税。
新政规定
提供完整准确房屋原值凭证,由交易总额的1%,调整为按差额的20%征收。
二手房过户费明细
契税:90平方米以下头次购房的按1%缴纳;90—144平方米按房价1.5%缴纳;144平方米以上按房价3%缴纳。买方承担。
印花税:买卖双房各缴纳万分之五。
土地增值税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%预缴纳,按照超率累进税率计算。卖方承担。
房屋交易手续费:按房屋建筑面积8元/平方米缴纳。双方承担。
房屋产权登记费:80元。买方承担。
公证费:销售价千分之三。买方承担。
昨日,备受瞩目的新“国五条细则”正式出台,通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机*性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面作出具体解释。
昨日,记者走访了昆明市多家银行网点或致电支行个人客户经理注意到,春节后,国有商业银行并没有太大的变化,股份制银行纷纷开始出现分化,首套房利率一般拿不到折扣,一些银行出现了上浮利率的现象。在新“国五条细则”中有关二手房的严厉政策,多数股份制银行已经不再支持二手房贷款按揭。
“从云南的情况来看,政府进行政策变化的可能性并不大,但是也要等待总行的具体政策。”一国有商业银行云南省分行信贷科人士分析,现在,银行暂未接到总行有关二套房贷首付比例提高和利率上浮的通知。不过,由于新“国五条细则”出来之后,政策不明朗,审批将会受阻。
二手房交易成本大幅增加 或导致销售量下滑
此次国五条细则出台针对二手市场的“从严”政策,改变的,不仅仅是从1%到20%之间增加的两位数税收,而是后续市场影响以及销售量价的直接体现。
据了解,对于政策出台前的二手房个人售房所得税主要有三种征收方式: 1、提供完整准确房屋原值凭证,按差额的20%税率征收;2、未提供的由当地税务机关实行核定征税,按交易总价款的1%计征;3、个人转让自用5年以上且家庭少有普通用房的,免征个人所得税。
“原先个人出售房屋可自行选择个税缴纳是交易全额的1%或是差额的20%,但从实际销售情况来看,在交易的过程中,买卖双方都会选择交易价1%的征收方式” 昆明富邦地产总经理卞东晓表示。“如果今后强制按20%的差额来征收个税,房屋交易成本保守估计至少会增加15%或以上,这对购房者来说是难以接受和承担的。这样将势必造成销售量的下降。但如果二手房供应不足,需求势必将转而至一手房上,进而传导至房价上。如果那样,显然将有违新政出台的初衷。”
链家地产市场研究部张旭认为,若这项政策得到严格实施,二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响,或导致销售量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言,个税新政对市场的影响会更大。
“这是细则内*有力度的条款。”云南财经大学房地产研究核心主任周大研也表示,“之前房屋买卖多按照房屋总价的1%计征,金额较小,现在从严按照20%征收,将直接增加卖方成本,而这将直接反映在二手房销售量上。”
个税20%差额征收 转移给购房者可能性较大
“现在,云南省的供求关系没有得到根本解决,个税20%差额征收转移给购房者的可能性还比较大,这可能会影响到二手房市场的交易。”在采访中,一家房产中介的客户经理略有担心表示,对于刚购买住房,还没有到房产部门过户的客户,暂时不清楚是否需要按照20%的个人所得税进行征税。但是,可以预测的是,在历次调控政策多出的税收,*终都会转嫁到购房者头上,这将会对二手房市场造成很大的影响。“现在,银行已经在二手房的贷款上有所收紧,大多数银行不做二手房贷款,都只给予合作的楼盘贷款。”一股份制商业银行拓东路支行工作人员表示,这也预示着二手房市场将受到很多影响。
“本次政策虽然是以往政策的收紧和完善,除了信贷和税收政策外。在加强市场监管和预期管理方面,也给予地方政府更多的管控空间。”张旭认为,整体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强,且对于二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向,抑制改善性需求,在一定程度上或降低交易换手率,预计销售将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市,这种市场反转可能会表现得更为明显。
或现“灰色地带” 业主和购房者“阴阳合同”做低房价
对于此次出台的被业内认为是十年以来*严厉的二手房政策,其带来的影响远不止这些。有业内人士表示,这将会使得更多的业主和购房者作“阴阳合同”,做低房价,导致其中衍生出“灰色地带”,而使得市场秩序面临混乱。
事实上,“阴阳合同”在二手房交易中可谓是一直存在,只是现象的存在只属于某一部分。但随着本次重压政策的强制实施以及高额的交易税费,使得原本存在的“灰色地带”再次提出并放大。
据某机构知情人士透露“由于税费带来的重压,不排除市场因此出现‘灰色地带’”,从限购至今,昆明的市场上就一直存在利用特殊渠道规避政策调控的现象,比如减少房产以排除限购行列、利用技术操作手段降低税费以及签订‘阴阳合同’等。”对此,多数中介机构表示,“灰色地带”的出现与调控息息相关,而它的消失,也势必取决于对于调控的检查力度和持续性。
房产中介负责人:已经接到银行通知 3月底二套房首付将升至70%
3月1日,记者走访了昆明市多家银行网点询问首套房和二套房的贷款政策。“目前与我行合作的楼盘首套房贷较低执行8.5折优惠,但是还是要看具体客户的情况,一般客户可以拿到9折或者9.5折。”一股份制商业银行拓东路支行信贷业务部客户经理告诉记者。
在五大国有银行中,除交通银行首套房是执行合作楼盘基准利率8.5折优惠、二手房基准利率上浮10%左右外,其他四家银行一般都是执行:首付30%,利率是执行基准利率或者基准利率8.5折或9折优惠。
3月2日,记者从多家支行获取的信贷业务部客户经理电话,致电询问二套房的信贷情况时,多家银行的客户经理告诉记者,现在首套房的政策暂时没有变化。但是,随着新“国五条细则”的出台,政策不明朗,银行可能暂时不会对二套房放贷,客户在银行申请到二套房,顺利通过审批,实行首付60%,利率1.1倍的可能性将会比较小。
此外,记者也走访了一些房产经纪公司了解到,现在,若是客户购买二手房,公积金贷款的利率是6.55%。春节后,房产经纪公司从银行拿到的房贷利率出现大面积的上浮,首套房客户按揭贷款大多是首付30%,利率为7.9%。二套房的政策仍然是首付60%,利率上浮1.1倍。但是,随着新“国五条细则”实施,房产经纪公司或将很难拿到这一利率。
一房产中介公司负责人则表示,3月2日,中介公司已经接到银行通知,3月底,银行二套房首付将会升至70%,利率情况暂时不明确。
链家地产市场研究部张旭也表示,新“国五条细则”要求“对房价上涨过快的城市,可以提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。”这将会明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况来看,等3月年度新建商品住房价格控制目标实施后,如果房价走势继续上涨,二套房贷款政策收紧将是大概率事件。
一国有商业银行云南省分行个金部负责人预测,此次新“国五条政策细则”对二套房给出了明确的要求,二套房信贷面临收紧可能性,银行可能会将二套房调整为:首付7成、利率提高到1.3倍,这也将成为大多数银行的选择。
中介机构:政策出台后第2天上午 有业主表示降低房价尽快脱手
由于周六日昆明市房产交易核心不办理房产过户等相关事宜,故无法了解到过户情况,但据记者向昆明市多家中介机构了解得知,政策出台后第2天上午,门店就接到很多业主咨询电话,询问卖房事宜,其中有业主甚至表示,可以降低房款,以求*快时间脱手。
“*一大早,中介就打电话给我,告知我国五条的政策,还建议我降低房款以快速出售。”挂牌出售房屋的业主张女士告诉记者。
同一时间,记者接到王女士的电话,说早上某中介打电话问她说要不要买房?一头雾水的她才反应过来,之前在看房的时候在某中介登记过。
对于政策刚出台,就有中介急着抢时间卖房,甚至抢客户的情况,卞东晓分析表示,在政策正式实施前的时间段,作为中介机构都将会以电话的形式告知买卖双方政策的实施细则,询问其是否采取将交易时间提前,或降低房款等方式应对。而如买卖双方都能在短期内对销售达成共识,一方面会增加市场上的二手房交易量,另一方面,也能为刚需购房者节省购房成本。
“市场方面,为应对政策的重压,或将在短期内,掀起大范围的二手销售潮,同时也可能因此产生交易方面的漏洞。”昆明富邦地产总经理卞东晓表示。
算账:150万房价个税多缴约15万
周先生近期刚缴纳购房定金,但因二手房购房政策的调整,他可能要面临多缴纳15万元个税的情况。
按原政策,周先生只需缴纳总房价1%的个人所得税,即150×1%=1.5万元;但是,如果按照新政策,该房屋*初价值仅为68万元,如果按照差额缴税即(150万-68万)×20%=16.4万。即多缴纳14.9万元的税收。
调控时间表
●各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于一季度向社会公布。
●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
●2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
●大力推进城镇个人住房信息系统建设,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。
便民通道:昆明公积金查询