买房须知

关于二手房税费也一直是大家较为关注的问题，然而随着如今的二手房交易税费的调整，也让很多购房者把矛头指向了一手房。到底2015年二手房交易税费有哪些新政策呢？

　　1.部分少有如何交税？

　　二手房交易税所谓部分少有，意思就是业主的房产证有两个人或者两个人以上，这两个人分属两个独立家庭，其中一个或者以上是家庭少有，另外部分业主则家庭不是少有。

　　二手房交易税比较典型的情况是，房产证是父母和成年儿子的名字，房产证是两兄弟，两姐妹（尤其继承得到房子，特别容易出现多个业主）。其中一方有其他房子，一方只有这一套房子。

　　二手房交易税在这个前提下如果房子已经满5年，如何交个税呢？是全免？全额交1%？还是部分交1%？

　　二手房交易税目前市区和增城是全额交1%个税，番禺区也是全额交1%个税，不过番禺区的少有与否目前还是可以自行申报的，这个政策目前很少有。

　　二手房交易税其他的则是部分交个税，也就是不少有的那个份额的人需要交个税，少有的那个人可以免除个税。

　　二手房交易税注意，家庭的意思不是看户口本，而是仅仅计算本人，配偶，未成年子女。也就是说子女如果成年了，那么就算独立的家庭，即便他们的户口在同一个户口本也不影响的。反过来，配偶，未成年子女即便和自己不在一个户口本，也算。

　　2.与此同时，有一个问题：如果买家是部分首套呢？

　　二手房交易税由于联名买房现在已经很少见了，所以这个问题出现的不太多，不过也有的。

　　二手房交易税现在基本上要求按照3%交契税！以前也可以部分按照首套交税，部分按照二套交税的！

　　3.离婚的未成年子女如何计算税费？

　　二手房交易税以前如果离婚了，那么在离婚协议写清楚未成年子女归谁，就算谁的，另外一方买房不受小孩子影响。

　　二手房交易税现在如果通过离异的方式买房，只要发现离婚协议提到了小孩，无论小孩子归属，任何一方买房都需要计算该小孩子的套数证明（无房证明）。

　　二手房交易税所以以后不是感情破裂的真实离婚，不要提到小孩子的归属不知道似乎否会好一些。

　　二手房交易缴纳税费有攻略可循

　　二手房交易仍有“攻略”可循，购房税费、装修费等均可抵扣，对于无法核定原值仍按照1%的较低税率综合征收。

　　购房税费计入原值保存好相关凭证

　　个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳税。

　　根据国家税务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。由此可以看出，对购房者来说，要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴纳的相关费用等凭证等。

　　中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据，通知明确购房税费可以计入原值，但一些家庭未必有保留票据的习惯，执行政策时有待进一步人性化。

　　装修费可扣除需提供税务统一发票

　　在计算应纳税额时，合理费用也可扣除，那究竟什么是合理费用呢?根据税务部门的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

　　但并不是所有装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，方可扣除。公有住房、经济适用房较高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。

　　此外，对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等，需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　杨志勇指出，二手房的个税政策一直都有，只是征管比较难。装修费可以抵扣，但目前实际执行时依然存在障碍，比如一般小装修队开发票不多见。

　　据介绍，“目前还没有遇到装修发票抵扣的情况，一方面是由于业主无法提供原始装修发票，另一方面从北京来看，各区执行也有差别，要看执行者对于政策的把握。”

　　无房屋原值凭证由税务部门核定征税

　　那么，在现实交易中，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理?根据规定，税务机关可对其实行核定征税，地方税务局根据综合因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。

　　据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。

　　在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。