买房须知

昨日(8月2日)午时许，一条“宁波公积金贷款额度将提高到80万”的微博引起了宁波业内的热议。对此，网记者连线了宁波住房公积金核心的相关工作人员。据该相关人士透露，宁波公积金贷款政策确实将发生变化。

后经证实，*确实于当日做出决定：根据住建部等国家四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》精神和要求，经公积金管委会会议讨论通过，我市从8月1日起，将全市个人住房公积金较高贷款额度，由每户60万元调整为80万元。

要求提高公积金贷款较高额度的呼声强烈

据介绍，目前宁波市购房人群中头次购买自住住房的年轻职工家庭占绝大多数，按当前房价，以借款人购买90平方米普通住房来算，大约需花费120万元左右，除首付30%(首套房)后，借款人需要的贷款资金在80万元以上。与先前个人住房公积金较高贷款额度60万元相比，借款人只能选择公积金贷款和商业银行贷款的组合贷款模式。由于商业银行贷款利率较高，职工要求提高公积金贷款较高额度的呼声强烈。

从宁波市核心本级个人住房公积金贷款数据分析，在2011年4月19日至2012年6月30日较高贷款额度为60万元期间，组合贷款金额占同期总贷款金额的40%。如果将住房公积金较高贷款额度调整至80万元，职工就可以减少商业贷款，减轻利息负担。

数据显示，截至2012年6月底，全市住房公积金个贷比率为55.62%，该比率自2011年11月份至今已连续8个月低于60%。一般来说，住房公积金个贷比率通常应该在70%-85%之间。

根据目前住房公积金的相关规定，购房家庭首先要满足限购限贷的规定，因此提高住房公积金贷款较高限额主要是为了支持头次购房和改善型购房群体的购房需求。另外，当前宁波市住房公积金个贷比率偏低，资金余额充盈，提高贷款较高限额也能提高住房公积金的使用效率，增加公积金的增值*。

据了解，北京、上海、杭州、温州等城市较高贷款限额均已调整至80万元以上。宁波市住房公积金较高贷款额度2008年为40万元，2011年4月调整到此前的60万元。

80万元这个数字是怎样计算出来的呢？市公积金管委会相关负责人解释，他们是综合我市当前住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况后，秉承以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，确定住房公积金个人住房贷款较高额度的。

据市公积金管委会测算，目前我市购房人群中头次购买自住住房的年轻职工家庭占绝大多数，按当前房价，以借款人购买90平方米普通住房约需花费120万元，除首付30％(首套房)后，借款人需要的贷款资金在80万元以上。与个人住房公积金较高贷款额度60万元相比，借款人只能选择公积金和商业银行的组合贷款。

该负责人也强调，根据住房公积金目前的规定，购房家庭首先要满足限购限贷的规定。“因此，提高住房公积金贷款较高限额主要是为了支持头次购房和改善型购房。”此外，当前我市住房公积金个贷比率偏低，资金余额充盈，贷款较高限额提高也可以提高住房公积金的使用效率，增加公积金的增值*。

目前我市对个人住房公积金贷款可贷额度的计算，以下面公式为准：可贷额度＝借款人及参与计算贷款额度人员的缴存基数之和×贷款系数×12个月×贷款(计算)期限。其中，缴存基数＝每月缴存额×缴存比例，据了解，一般单位的公积金缴存比例定在12％；公式中的贷款系数统一为40％，贷款期限*长为20年。以此公式计算，如果一距离自己退休还有20年以上的市民，目前每月从其本人工资中扣除的公积金为1000元，同时该市民所在单位替职工缴纳公积金的缴存比例为12％，则该市民公积金贷款的较高额度为：(1000／12％)×0．4×12×20＝800000元。

目前，我市住房公积金贷款政策规定，夫妻双方的公积金缴存基数可合并计算，但*终的贷款额度依然不能超过较高限额。

纯公积金贷款到底可带来多少实惠

连续两次降息后，现行商业银行5年以上期房贷年基准利率为6．55％，5年以上期公积金贷款年基准利率为4．5％。

以一户家庭购置首套住房、需贷款80万元、贷款年限20年、采取等额本息方式还款为例，在此次公积金较高贷款额度调整前，该家庭只能申请20万元商业贷款＋60万元公积金贷款的组合贷款。假设该家庭能申请到较高的60万元公积金贷款，以商业贷款利率享受8．5折优惠计，还款总额1243033．63元———其中利息443033．63元，月均还款额5179．31元。

而调整后，如该家庭申请到80万元的纯公积金贷款，则还款总额降至1214686．8元——其中利息降至414686．8元，月均还款额降至5061．2元。

减轻购房利息支出抑 制*投机性购房需求

在公积金较高贷款在60万元的水平时，这意味着购房者头次购置这样一套住房，只能选择组合贷款。市核心本级个人住房公积金贷款数据也显示，在2011年4月19日至2012年6月30日公积金较高贷款额度为60万元期间，组合贷款金额占到同期总贷款金额的40％。鉴于商业银行贷款利率较公积金贷款利率要高，购房家庭选择组合贷款后所要支付的利息，显然会多于选择纯公积金贷款。而在公积金较高贷款额度提至80万元后，则可减轻购房家庭的贷款利息支出。

值得注意的是，市住建委方面强调，二套房公积金贷款首付比例必须不低于60％，且贷款利率要在基准利率基础上上浮10％，三套房公积金贷款则一律停贷。

*投机型购房需求的公积金贷款要求，不会得到满足。市住建委方面重申，将继续严格执行限贷政策，对于职工利用公积金贷款购置家庭第2套住房的，要求首付比例至少达到60％，且贷款利率要为基准利率的1．1倍；对于职工购置第三套及以上住房的，则一律不予发放公积金贷款。

业内：公积金额度调整对房地产影响不大

网记者随即连线业内，询问他们对此次公积金贷款额度上调的看法。其中，网知名博友认为此次公积金贷款额度上调在他看来是一个正常的情况。因为政府对于头次置业是鼓励的。而目前随着楼盘的户型增大，以及总价的提高，在此基础上提高公积金贷款额度也是为了适应头次购房者的需求，可以说是无可厚非的。

而且，公积金贷款也不是所有人都可以享受到，80万元的上限也是需要一个严格的审批，因此对于楼市来说不会有大的影响。不过对于头次置业的购房者来说，因为公积金贷款利率毕竟比商业贷款利率低，提高公积金仅仅贷款额度对于降低购房成本还是有利的。该业内还认为此事不涉及政策松绑。

另一位开发商代表也表达了类似的观点，认为此次公积金贷款额度提高，不会产生太大的波澜，对购买总价相对较低的房源是比较有利的。谈到目前的楼市，该业内认为目前市场上刚需已经消化的差不多了。公积金贷款因为针对的人群相对有限，所以接下来对楼市也不会有大的影响。这次提高公积金贷款额度只是顺应国家鼓励刚需做出的一种调整。