买房须知

今年房价到底涨了多少？新房都直奔“4字头”了，不奇怪，因为豪宅多！二手房才是今年房价上涨的先头部队，涨幅更是惊人，过去一年之内全市二手房均价已从29930元/平涨至45690元/平，天了噜，短短一年就涨了53%！日前看到有报道全年涨幅竟只有30%，且其采用年度均价来统计各片区涨幅较为不妥。对于2015年深圳这样的二手房上涨周期，年度均价涨幅直接拉平头尾差异、销售差异，方法过于简单含糊，失去了对疯狂上涨房价反应的真实性，数据本身并无多少实际意义，脱离大众实际的感知。此外，销售的楼盘千千万，价格差异南辕北辙，简单平均无疑忽略板块内香饽饽与冷板凳之间的差异，同样不可取。

(5.04-5.10)新房市场推盘量达1728套，共7个项目开盘。规土委数据显示销售1185套，均价约为3.08万平米/㎡，环比上涨13%。二手住宅销售2740套，均价36819元/㎡，其中南山均价52060元/平，领跑全市。根据深圳中原研究核心的监测，330至今二手房市场总销售量接近120万平米，比去年同期增长近109%。特别是本周二手住宅总销售量为23万平米，创下11年3月以来的新高。

二手销售面积破纪录 均价52060元/㎡南山领跑。与一手住宅量价齐升的现象类似，二手住宅方面，上周销售2740套，环比上升11%，均价36819元/㎡，环比持平。总销售量为23万平米，创下11年3月以来的新高。分区来看，价格方面受销售结构影响，南山区中信红树湾、太古花园城等豪宅的销售拉动了整个区域的销售均价，以52060元/㎡的水平领跑全市，福田则以44455元/㎡的水平居第2。销售量方面，福田、南山、龙岗和宝安的销售套数均突破450套。

有业内人士分析称，深圳二手楼市今年的*客比重达到25%以上，增幅明显，而股市的下跌使得正常流入楼市的资金受到阻碍，想抄底的*客资金被套牢难抽身，不明的前景使买家无心置业，还有业内人士认为深圳上半年过度的销售使刚需消费被透支。业内人士陈周科观察到，股市的震荡让业主和购房者的资金流转受到显著影响，业主急于套现，将放盘的价格降低，购房者因为股票的钱被套牢而放弃买房的计划：“统计我们的数据可以发现，这种情况的比例达到一成左右。

　7月福田南山均价双双破“9”：福田新房销售均价为9.5万元/㎡，而南山新房均价高达9.3万元/㎡。而之前人们眼中的价格洼地——老城区罗湖，新房均价也达到了7.6万元/㎡，涨幅22%全市第1。就销售数据而言，原特区关内已经遍地是“豪宅”，早已没有刚需的立锥之地了。

　　【新房市场】

　　7月：批准预售2395套住宅

　　根据深圳市规划国土委数据统计，7月深圳新建住宅批准预售2395套，面积为26.2万㎡，环比6月分别下跌11.5%和13.5%，预售量回落至二三月水平。

　　记者了解到，今年1至7月，深圳新房预售面积依序分别是66.87万㎡、25.69万㎡、29.32万㎡、57.44万㎡、35.61万㎡、30.3万㎡、26.2万㎡。由此可见，1月和4月为推盘高峰，而2月和3月为推盘低谷。而2月推盘低还有一个春节原因，但7月供应量在上半年供应量仅高于2月，可见开发商推盘有多不积极啦。

　　入市：仅有 4 个住宅项目

　　深圳中原研究核心指出，7月中上旬没有一个住宅项目公开推售入市，仅有4个住宅项目在下旬的时候入市。总推售套数约1559 套，总推售面积仅为17.6 万㎡。环比大幅下滑29%。与历年同期相比，本月全市供应量仅高于2010年7月。

　　现阶段深圳房价持续高位，加之客户对价格敏感度较高，入市积极性明显不足。而且深圳土地供应有限，在前期储存项目量有限的情况下，后期拿地成本大幅攀升，开发商推盘意愿较低。伴随着“金九银十”到来和年度销售压力逐渐增大，预测未来推售量将会逐渐提升。

　　销售量：新房住宅2984套

　　根据深圳市规划国土委数据统计，7月深圳全市新房销售4163套，环比下降8.8%，同比下降48.5%，其中住宅为2984套，环比下降8.3%，同比下降53.5%。*近几个月供应量(批准预售)相比去年明显减少，加之今年市场处于调控阶段，令到销售量总体偏低一些，回归到过去多年的正常水平，即月均3000套上下。

　　销售均价：

　　连续3个月迈过“5”字头

　　记者了解到，今年1至7月以来，受房价豪宅化趋势影响，深圳新房销售均价已经连续3个月迈过5万大关，其中5月销售均价为55817元/㎡，而6月更是高达61756元/㎡，而7月新房住宅均价为56720元/㎡，环比下跌8.2%。

　　值得注意的是，福田区和南山区的均价在本月均已经突破9万元/㎡，环比分别上升10.9%和8.1%。两个区域的高价都是受高端楼盘销售较多影响。福田区在均价分别高达10.05万元/㎡和9.1万元/㎡的宝能公馆和大康富盈门的带领下，均价高达9.5万元/㎡，为全市较高。南山本月在深圳湾悦府、华侨城新天鹅堡和宝能城等高端楼盘的带领下，均价高达9.3万元/㎡。罗湖在本月表现也相当耀眼，销售均价高达7.6万元/㎡，环比大幅上涨22%，涨幅全市较高。

　　【二手市场】

　　销售量：

　　维持7500套左右

　　根据深圳市规划国土委数据统计，7月全市二手房销售6530套，环比增长20.5%，其中住宅销售5838套，环比增长23.4%。由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，*近几个月不能及时、准确地反映市场情况。

　　另外，根据深圳链家研究院监测，7月全市二手住宅实际交易维持7500套左右，已经稳定在正常水平且有小幅上升。不过相比去年火爆的行情，仍有6成左右的下降；调查了解到，目前市场上主要以头次、换房刚需，以及一些长期*者为主，购买行为十分的理性。

　　销售价：

　　套均总价为374.5万元

　　根据深圳链家销售系统数据统计，7月全市二手住宅均价为52235元/㎡，环比小幅上涨1.8%，同比上涨36.7%；套均总价为374.5万元，环比下降2.0%，同比上涨28.1%。

　　而深圳中原研究核心7月报指出，7月是政策影响消退后刚需销售比较活跃的月份，本月二手住宅交易价格区间在350万元~500 万元的销售量有明显上升，该价格区间销售占比为21.1%，较上月环比上涨15.4%。由于深圳新房市场曾一度火热，且租金*一路下跌，很多刚需客因此选择购买二手住宅满足基本住房需求。本月全市二手住宅分户型销售情况来看，两房三房的主力户型作为刚需客的标配，其销售量占比在本月有一定程度上涨。整体而言，7月二手市场是刚需客的市场。

　　展望

　　一手销售量将

　　持续低位震荡

　　深圳中原研究核心月报指出，现阶段客户观望情绪浓厚，市场仍然较为低迷。在市场热度较低的情况下，7月份新房市场量价齐跌，而且供应量跌至春节后较低位。结合现阶段客户对于价格比较敏感，入市积极性不足，加之开发商推售速度持续较慢，催生市场回暖因素不足，预测未来一段时间市场仍将持续调整，销售量将会持续低位震荡。

　　在宏观经济长期持续下行周期中，市场能否承受持续上涨的房价仍有待进一步的验证。