买房须知

【河源吉屋房产资讯】在外界强烈预期楼市将宽松之际，继驻马店与广州出台放松楼市政策被撤回之后，昨天深夜，海南省出台新政。

新政内容包括发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和商品住房现房销售制度等。其中，最值得关注的是：“即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。”

这是2018年4月海南全域限购后又一次重磅新政。

也是3月3日央行电话会喊话强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性之后，海南是首个正面做出回应的省份。

//关键词：现房销售、本地居民限购第三套//

3月7日下午，海南省新闻办公室召开新闻发布会，通报了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

重点如下

1. 本地居民限购第三套住房。

对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。点评：在户籍人口购房上，海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房，在套数上不受限制，只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”，赌上了这个“最后的漏洞”。至于“安居型商品房”，内地很多城市都在推行，海南这次是学习借鉴。但看起来力度很大，将成为海南抢人才、抢人口的利器。这些房子地价成本低、总价便宜，相当于打折卖给人才和当地居民。但毫无疑问，将跟商品房形成竞争关系。

2. 全国首次实行现房销售政策。

通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。点评：中国内地自1998年全面建立房地产市场以来，一直学习香港的做法，采取“预售制”。也就是说，开发商可以卖楼花。只是预售的条件，近年来有提高的迹象（疫情之后，又有全面放松的趋势）。通过预售，开发商可以提前回笼资金，加快资金周转。海南全面推行“现房销售”之后，开发商想在海南开发项目，门槛将更高。这意味着，很多中小房企将被挤出市场。

3.遏制投机炒房。

鼓励存量商品住宅用地或项目转型安居型商品住房、租赁住房等，要求各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

//海南为什么要实行现售制度?//

土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。

在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了26年后的今天，预售制已经弊端重重。

早在2018年9月21日，相关媒体就报道，广东省房地产行业协会（下称省房协）一份红头文件就提到，广东省住建厅已拟订材料，向住建部建议，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。另外，住建部曾经向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发文件，其中要求对商品房预售许可进行深入研究。一直在调研、观察阶段的现房销售制度，今年靴子突然落地，的确大大出乎很多业内人士的意料。

昨天，官方同步解释了实施现房销售的原因：“目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。”

商品房改变预售制度全面实施现售，并非易事。在预售制度下，开发商在建造房子过程中，如果是30层的房屋，建了5层之后即可办理预售，进行资金回笼并进行后续投资，但如果采取现售，就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金，这让房企的资金考核压力增加，资金弱的房企将无法进行开发投资。

中国楼市的游戏规则真的要变了！敢为天下先的海南新政里推出的现售制度，可谓一颗深水炸弹，激起中国楼市的千层浪！业内有分析人士表示，海南省不仅是第一个以文件落实强调“城市主体责任制”，还是全国首个在省级层面要求现房销售的，在建设海南自贸区（港）的大背景下，符合其此前提出的“全省一盘棋”思路。

海南将有大利好兑现？

从今年开始，海南将有大利好开始兑现。在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上，海南省副省长曾表示：海南争取明年第二季度开始，可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。海南的“自贸港”可能会有哪些特殊政策，在全国改革开放格局中占有什么地位？对此，副总理在去年11月曾在海南召开过一个座谈会，可以看一下新闻通稿：

也就是说，海南“自由贸易港”纳入了国家战略，跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等，都处于区域发展战略的最高规格。

这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”，将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”，海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。此外，关于海南自由贸易港，全国人大正在立法。而无论深圳经济特区、浦东还是雄安新区，都没有在全国人大层面上立法。由此可见，海南自由贸易港的特殊性。

因此，坊间普遍猜测：海南很可能会成为一个“独立关税区”，有可能实施“零关税”。若如此，其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。自1988年以来，海南曾三次获得最大历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区，第二次是2010年建设国际旅游岛，第三次是2018年迎来的“自贸区+自由港”。

在前两次大机遇到来的时候，海南 都没有管好房地产行业，都产生了房地产泡沫。其中第一次机遇的结局，是换来连片的烂尾楼；第二次机遇之后，海南遍地房地产，甚至为此破坏了很多海滩、岸线。所以，2018年4月以来，海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市非常低迷，甚至拖了经济发展的后腿，海南 都没有动摇。

该怎样看待海南的“自由贸易港”，这能让海南全面起飞吗？海南虽然有很多优势，但劣势也比较明显。这个陆地面积3.54万平方公里的省，只有大约1000万常住人口，还没有东莞的真实常住人口多，大约相当于深圳真实常住人口的45%。

此外，海南经济总量比较小，2019年GDP只有5300亿元，只相当于一个比较大的地级市。海南全省参加中国内地城市GDP的排名，大概只能排在44名左右，还没有潍坊和盐城多。目前，中国改革开放呈现“全面开花”的局面，比如将近三分之二的省份有了自贸区，国家级新区有19个，国家中心城市有9个，区域发展的国家战略也有6个之多。因此，海南未来面临的竞争非常激烈。即便有非常特殊的政策，能不能重演海南建省时的轰动效应，吸引到足够的人才，仍然有待观察。

如果海南能为1000万增量人口提供保障性住房，降低他们的居住成本，海南就有可能成功。

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