买房须知

编者按：随着武汉商贸业的蓬勃发展，原有的汉口、汉阳、武昌各有一个主要商圈的历史已经被改写，新的商业核心不断涌现，谁才是武汉新的商业坐标？谁在指引片区商业发展？相对于一线城市，武汉商业地产无论是开发建设还是运营管理都才刚刚起步，如何才能走出一条属于自己的路？如何才能让房企在“商业地产黄金年”里风光依旧？2012年下半年，武汉商业地产的发展依旧令人期待。为此，中国指数研究院在连续八年对城市建筑新坐标的研究基础上，联合武汉网启动“2012年度武汉商业新坐标”评选。

网讯2007年，富士康斥巨资在武汉光谷建立生产基地，15万人的员工量促使光谷片区楼盘不断飙升，周边工业配套目也随之拔地而起;2011年7月，中国侨联系统的头个为侨服务产业园——“武汉市为侨服务产业园”，在武汉光谷国家自主创新示范区新能源与环保产业基地内正式开建，2012年光谷SOHO公寓正式对外销售……

记者近日在踩盘过程中发现，越来越多的产业园、办公soho项目拔地而起，且这些项目都比较集中分布在光谷南、光谷东一带。

同时，记者也发现虽然产业园、办公soho项目层出不穷，但空置率普遍不低。有业内人士提醒开发商，国内各地不少产业园区在高调起步之后却难以为继，甚至有园区因为无法负担水电费而关门大吉。一位产业地产*人士向记者表示，工业地产占地面积大、*金额高、招商难、利润周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛。他分析说，很多产业地产的失败，就在于还是用住宅开发的思维，认为能拿到地，或者手中有一批客户资源，就可以做产业地产，所以开发商在开发时应该三思而行。

那么，在有前车之鉴的背景下，为什么光谷产业园、办公soho项目还如雨后春笋般应运而生呢？网主编朱晶晶表示，产业园、办公soho项目的集中开发能拉动光谷楼市发展，同时又能改变整个片区产品同质化的格局。

【原因一：大光谷扩张 产业园办公soho兴起促经济发展】

经过几年发展，光谷已成功的完成了从郊区演变为城市副核心的华丽转身。现阶段，就连江夏和鄂州分别以光谷南和光谷东自居，“大光谷”已然形成。

沿着高新大道向开发区纵深前行，许多高新技术产业沿线进驻。整个开发区仿佛是一个大工地，城中村改造项目也如火如荼地进行。中国较大的生物农药基地，中国光谷金融港的建设，华中高新数码城项目的落户，武汉未来科技城的开工建设等，加速光谷东扩的步伐，极大地拓展了大光谷经济区。

记者粗略的统计下，目前光谷已形成富士康产业园区、藏龙岛产业园区、凤凰山产业园、流芳产业园等光谷产业园地新格局，紧邻北侧的保税区即将投入运营。这些产业园大部分都是以办公楼为主，配以工业配套的住宅，主要在售面积在50——200平米左右，由于其主要为产业配套而建，再加上这种产品类型还不被大多数人接受，所以在售价格也不算高，且这些项目主要是以工业配套为主，剩余的小部分对外销售。

记者沿着东湖高新大道以北看到，就是武汉华侨服务产业园项目，是中国内地头个集研、学、产、展、销、服务为一体的专注于为华侨华人服务的综合体，也是中国武汉市华侨联合会的创新基地;东湖高新区光谷大道的光谷芯核心，也同样是退台办公研发楼;这些产品类型在华中地区极为少有，填补了工业园取舒适性的产品空白。

【原因二：政府支持助产业园办公soho项目“高调”起步】

记者在采访中理解到，东湖高新区政府使用有限的资源和集中的政府扶持发展相关产业，重视加强规划引导，加大环境创新和体制创新力度，有力地促进了高新技术产业的快速发展，使得光谷真正成为了具有规模经济效益的产业的区域带。

据武汉东湖国家自主创新示范区国家现代服务业试点方案所描述，东湖高新区将通过3-5年试点，形成新兴信息服务、科技服务、科技金融、地球空间信息及应用服务等四大产业竞相发展的总体格局，打造一批具有国际竞争力的现代服务业知名品牌和企业，建立带动武汉、辐射中部地区乃至全国的现代服务业产业体系。到2015年，现代服务业总收入实现3000亿元，占东湖示范区总收入的比重达到30%以上;在试点期间，现代服务业增加值所占比重年均提高2个百分点以上。

一位长期观察市场的业内人士分析，在房地产行业频繁调控的背景下，多数地方政府都开始寻求去房地产化之后的经济发展之路，其中以产业园区、办公soho项目支撑区域经济发展已经成为区域经济长久发展的一条路径。

记者在采访中了解到，从政策方面来讲，产业园区、办公soho已经历了种种土地调控政策，目前武汉在售的产业园项目，这些项目的一方面不属于目前国家新土地政策限制的范围，相反受到政策的支持;另一方面，入住的企业还可以利用开发区的税费政策，使这些项目从开发之初就倍受世人关注，自然会有很多开发商选择改变方向。

此外，光谷片区一直是住宅供应量比较大的区域，产品的同质化比较严重，产业园地产、办公soho的出现在某一方面也是为了革新该片区的格局。