买房须知

活在天朝不容易，买房更不容易，啃爹，省吃俭用，还要受国家政策调控，纳税明目还特别多。在此，将*近买房中得到的经验分享给各位朋友，但愿能给大家提供帮助，本期主题是：住房公积金贷款与银行贷款的策略选择。（当然，如果你属于高帅富、白富美之列，可以忽略本文)

深圳市从2011年9月28日开始可以使用公积金贷款，也就意味着买房按揭贷款时可以有纯商业贷款、纯公积金贷款、组合贷款三种方式。下图是10年内的银行利率调整对比图：

公积金贷款利率对比图：http://www.szzfgjj.com/dkll/index.htm

*近一次的银行利率调整是2011年7月6日，商业贷款利率是6.55%，公积金贷款利率是4.5%。

可以看出，公积金贷款利率比商业贷款利率要低很多，即使商业贷款可以拿到85折优惠(6.55%* 0.85 = 5.5675%)，依然比公积金贷款高出一个百分点。以贷款50万计算，如果是商业贷款，按照30年还清，基准利率共计利息是64.364774万元，月供3176.8元(等额本息)；如果是公积金贷款，利率按照4.5%计算，30年贷款期限，共计利息41.203356万元，月供2533.43元。由此可见，利息总额相差了20多万，月供相差600元左右。

因此，研究好当前的公积金贷款条例，根据自身已具备的条件制定好合理的贷款策略是买房中非常重要的环节，千万不可忽视。

2011年9月11日，深圳市出台了《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》，这里对《规定》做一个通俗的解读，更多细则，可以去官方网站查阅(http://www.szzfgjj.com/dffg/1573.htm)：

(1)申请人和共同申请人必须在深圳按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；

(2)职工本人为公积金贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。

(3)公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：

（一）每月还贷额度（按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。

解读(一)：假如房子销售价格是200万，首付60万，需要贷款140万，采用组合贷款的方式，并且以个人名义(无共同申请人)去申请公积金贷款50万，其余90万采用商业贷款。那么公积金部分(50万元)的每月还贷额度就是2533.43元（计算器: http://www.szzfgjj.com/cygj/index.htm)，也就意味着你所在给你缴存的基数必须是每月还贷额度的2倍以上，也就是5066.86元。这个条件不苛刻，一般人都可以达到。

（二）不高于购房总价款与首付款的差额。首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求。所购住房为存量商品住房（二手房）的，应由申请人委托公积金核心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的低值作为购房总价款。评估费用由申请人承担。

解读(二)：假如房子销售价格(购房合同价)是200万，一般的房产评估机构都会评估到200万，按照这个价格向银行申请贷款，假设首付3成，剩下140万需要贷款，那么能够申请的公积金贷款额度不能超过140万，实际上夫妻双方作为共同申请人时，也只能贷款较高90万，所以这个条件一般都可以满足。买房时，可以简单的计算一下，看是否满足公积金贷款申请的这一条。

（三）不高于单套住房的公积金贷款较高额度。职工个人申请的，单套住房的公积金贷款较高额度为50万元，申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人在本市缴存住房公积金的，单套住房的公积金贷款较高额度为90万元。

解读(三):这一条的意思就是个人申请*多是50万，意味着你申请的时候余额需要达到4.17万元；夫妻双方共同申请时，*多可以申请90万，余额需要达到7.5万元。

以上几条是公积金贷款管理规定中*有用的几条，深圳市实行公积金政策时间并不长，能够贷满50万或者90万的人并不多，并且咨询过公积金核心，会在2013年10月1日开始实行“商贷转公积金贷款”的政策，所以公积金余额、房产销售价格、贷款时间点、调控政策等因素叠加在一起，情况就显得复杂了，就需要根据不同的现实条件制定不同的贷款策略，选择得好，就可以节约不少钱。下面以我个人的情况为例，给出一个策略分析的参考，大家可以根据自身情况做出更划算的选择。

（稿件来源：百度LBS搜索研发部 何朝阳）