买房须知

房子目前已经成为家庭较大财产，围绕房子天天都在发生故事。尤其是在目前的房地产调控背景下，怎么买房，怎么办证，更是许多人想知道的。

为了解决关于房子的一些疑难杂症，甚至出现了一个新兴“职业”——房屋登记官。他们是怎样为市民办房产证的，他们都有着怎样的职责？为解答这些疑问，记者来到济南市房屋产权登记核心，历时一周挂职房屋登记官助理，走进“管房人”中间来个实地见证。

□本报记者 崔荣杰

想管好房子得先考“官” 济南房屋产权管理进入“房屋登记官时代”

5月21日，记者来到济南市房屋产权登记核心法律事务科，跟随科里的工作人员马洪升一起“会审”了一个有关房子的议题。

这个议题与正在执行的限购有关。这个由档案科提交的议题是：目前档案查询过程中出现了拟购房家庭中夫妻一方为济南户口，另一方为外籍人士，孩子在国外出生的特殊情况，所提交的婚姻登记证明中其中一方为身份证号，加入外国国籍后身份证明材料为护照，无法提交相关部门出具两证件号为同一人的证明。而目前济南限购以家庭为单位，开具限购证明时要出具购房者身份证、户口簿和婚姻情况证明，而上述家庭中出现了家庭成员提供的身份证明材料和婚姻登记证明中证号不一致的情况，如何处理确实是个难题。

围绕这一问题，参加会审的5人进行了多方讨论，较后形成一个处理意见：鉴于购房人户籍在济南，主要查询本人及配偶名下有无房产，是否符合限购条件即可，孩子信息不再核查。两证件号不一致问题，可以比对结婚证照片与护照照片、出生年月等信息，由申请人出具具结保证书，不再要求出具两证件号为同一人的证明。

马洪升说，每周都有固定时间进行此类会审，处理的都是特殊情况和疑难问题，参加人员都有一个共同身份——房屋登记官。这个“官”对不少人来说很新鲜，这确实是个新兴“职业”，马洪升他们这批房屋登记官，是济南市首批通过考试产生的。

同科的房屋登记官杨东昌说，这个“官”可不好考，通过率只有30%左右，因为考的东西多，光法律法规就有十四五种，包括民法、行政诉讼法、继承法、担保法、婚姻法、房地产法、土地管理法等等，连未成年人保护法都要精通，“这主要是为了保护未成年人的权利”。同时有关房子的各种专业知识，包括建筑识图、测绘、规划等都要熟知才能通过考试。

5月21日中午，受理科的李兵科长拿了五份房屋登记官会审结果来让马洪升签字，参与会审的各登记官签字后，结果才有效。李兵也是房屋登记官，和马洪升同一组。

记者看了看会审的议题，有的是关于某套房子面积与上下楼不一致的，有的是房屋继承问题的，都是些疑难问题，因此在会审过程中，争论有时很激烈。

登记官处理房子问题就像“中医看病” 核心法律事务科还有着“老中医”的称呼

5月22日是记者跟着马洪升上班的第2天，一上班就碰到几件让记者觉得“怵头”的事，感觉房屋登记官这个“官”还真是不好当。

上班后，马洪升准备就一套出现纠纷的房子写一份报告，可是他每写一两个字就要停下来处理事情。因为马洪升是法律事务科的副科长，房子有产权等方面的问题，都要到这个科室来“挂号”处理。

一开始进法律事务科的门，记者就感觉像是进了法院，穿法院和公安制服的人进进出出，他们主要是来送达判决协助执行文书，请房管部门依判决查封涉案房产。有时，同一套房子短时间内就有多家法院来查封。记者现场见到了济南一家公司的七套房子，在短短一个小时里，就有来自上海和济南的三家法院的工作人员来查封。这就涉及到一个“顺序”的问题，早送来法律文书进行查封的就排在前面，将来债权人在主张权利方面比较有利。记者就亲眼见到一家法院的人员因为比其他法院的人来得晚了几分钟，想往前排而差点和工作人员“急眼”。

法院送来的文书相对好办，一些上访问题就复杂了，不少当事人三天两头来找。

5月22日上午9点左右，一位女士来到法律事务科，要为自家多年前被拆掉的房子争取“权益”，马洪升接待了这位市民。事情源于20多年前，当年这位女士的父亲在市区有房子被拆迁，包括一间正式房子和一间类似构筑物的建筑，当年拆迁后都补了钱，正式房子还补给了一套房子，但构筑物没给，当时这位女士的父亲也签了字。现在这位女士又要求对拆除的构筑物进行补偿。仔细了解情况后，马洪升告诉这位女士，这属于历史遗留问题，因为当时相关当事人已经签字，房管人员无法为其办理，如果非得主张，需要她到所在区了解情况查询资料。这位女士显然对此事抱有较大希望，她还是不断咨询，直到中午时分，她才答应回去再想想。

记者看到，由于不断地被打扰，一上午时间，马洪升的报告只写了两行字。

下午，又一位市民找来，说房管人员办的证不对。这是一个有关房屋继承问题的。这位市民说，父亲把本来由自己继承的房子给了弟弟，而房管部门给弟弟办了产权证，要求有个说法。马洪升等工作人员了解情况后发现，这位市民的父亲先把房子继承给了这位市民，并做了公证。但后来这位父亲改了主意，把房子继承给了这位市民的弟弟，而且也做了公证。按照相关法律公证，以当事人后来的意愿为主，办证合法。但该说法未得到这位市民认可，依然不断来上访。*时间，法律事务科来的人有将近百人，带来的多是不容易解决的难题。

房子办不下房产证，对房屋的继承结果不满意……关于房子的问题层出不穷。记者看到，这些“疑难问题”都来到这里处理，该科被形象地称为“中医科”。

一年发放30万个房产证件，都是咋办出来的 办证要“过五关”，房屋登记官层层审核

目前房子已经成为家庭较大的财产，而房产证就是凭证，一旦证出了问题，给一个家庭带来的损失可想而知。记者在济南市房屋产权登记核心也见证了房产证的产生过程，房屋登记官们在这个过程的关键环节上都发挥着关键的审核作用。

□第1步：“受理” 为防“假人”，照相录像都用上了

5月22日，市民刘民来到济南房产交易市场二楼大厅受理科2号窗口，递上自己的材料，和卖家进行二手房买卖网签。工作人员王丹迪首先核实证件，将双方身份证在刷卡器上刷一下，如果是假身份证，则刷不出来。接着就是看买房人的限购证明、户口簿、婚姻状况证明，如果有未成年子女，还要提供未成年子女的出生证明。记者注意到，对于带有章的证明，王丹迪都要反复仔细看章，以防有假。

验证完毕就是网签合同，工作人员在设计好的合同文本上输入合同内容，双方无异议后打印出来由双方签字，网签完成。

工作人员面前都固定有一台照相机，受理的主要材料如结婚证、户口簿等都要照相留证，电子材料都要保存在系统里。如果是涉及赠与和继承等件，则还有遗嘱、公证书等材料，都要拍照。到此为止，包括在限购证明开具窗口和受理科过审，购房人的身份和证明等材料已经经过了两次严格的检验，造假的“空间”基本没有了。

但想造假的人仍不肯罢休，材料不能造假，那就人造假！具体办法就是找个相貌很相近的人比如兄弟姐妹等，来冒充当事人办理房产手续。对此工作人员也有办法。记者看到，在办完网签等手续后，工作人员拿出一个摄像头，放在窗口，让提交材料的相关当事人逐个拍照，电脑和档案里立即就有了照片等资料，谁来办的手续，将来想赖也赖不掉。

□第2步：审核 建房屋登记簿，房子有了“户口簿”

材料受理后，接着来到登记科审核，登记科有两个科室，遇到疑难问题要相互商量。

5月23日下午，记者和登记二科房屋登记官宁爱斌副科长一起“审件”。宁爱斌办公桌上放了四五十个件，这只是*时间里审出来的“问题件”。退件原因各种各样，包括材料不全的、没有网签合同的、未成年人购房监护人没签字的、房屋继承关系不清的……这些问题分辨出来要熟知专业法律知识。因此该科人员要求都是房屋登记官，他们压力不小。

审核一个件，需要看的材料相当多，审核资料真实后还要看是否符合物权法和房屋登记办法的相关法律规定。

以一个继承的房屋为例，房屋登记官首先核查房子的座落，查看产权人信息，然后看继承的公证书，审核申请人身份信息，还要看是否有免税证明(房屋继承免税)等材料，所有材料查完，符合物权法和房屋登记办法，这样审核就算通过。

对于买卖的新房和二手房，在受理科受理过程中，已经建立了一部分电子档案，登记科的房屋登记官在审核过程中会再增加一部分电子资料，两部分资料合在一起，就生成一个关于这套房子*权威的档案——房屋登记簿。“房屋登记簿是一套房产产权等方面*权威的凭据，高于房产证等其他一些凭证，出现问题以登记簿为准。”宁爱斌说，这类似于人的“户口簿”。

□第三步：质检和缮证 发房产证也“质检”，由房屋登记官负责

在济南市房屋产权登记核心，记者见到了一个多在企业生产车间才能看到的部门——质检部。这个部门承担的主要工作就是对前几个部门受理和检验过的件进行抽检，防止有瑕疵的件“过关”发证，这是房产证“出炉”前较后一关。

质检属于高端业务，由房屋登记官负责进行，月质检量不低于总业务量的3%，一个人*的质检件得有50个件。

质检的方式多种多样，据工作人员孟东儒介绍，共分成全部质检、抽检、巡检、实物抽检等几种，针对的核心各不相同。例如对于初始登记业务，由于是新房子头次进行房屋登记，一旦出错后患无穷，因此此类件全部质检。

房屋登记官、缮证科科长王小青告诉记者，从开限购证明审核材料开始，到受理科、登记科两个科室、再到质检部，总共“过五关”，一套房子才有打证的资格。经过这几关，总体出错率已经降到了万分之三以下。

质检通过后，直接缮证，就是打印房产证。在每个审核完毕的房屋档案袋上，都有一个条形码，扫一下系统里就会出现需要打印房产证房子的处理界面，将空白房产证放入打印机，核对房子的证号和座落等信息无误后，点击任务栏里的“缮证”，打印机很快就将一本新的房产证打印出来。随后，记者也打印了几本房产证，一两分钟就能完成。

□第四步：发证 现在*能发400个证，也要由房屋登记官把关

打印出来的房产证较后到了发证科，通过这里，市民就可以拿到自家房子的产权证了。

5月25日，在发证科，一位市民为拿不到房产证在“讨说法”。原来，这位市民是替别人领房产证，本人没到场，又没有委托和公证手续，无法发证。房屋登记官、发证科科长孙新华说，按照规定房屋产权证必须由本人来领取，由他人代领，需要有相关委托和公证手续，这样规定也是为了市民的财产安全，防止房产证被冒领。

看完程序，记者也发了一本房产证，产权人的名字叫赵铁柱。

*发多少证呢？工作人员说，这两个月发证科窗口*能发放400个房屋权属证件，如果加上新建商品房在初始登记后整幢楼分割出来的小证，房管部门一年的发证量达到30万个。

◎名词解释

何谓房屋登记官

记者了解到，“房屋登记官”制度是住房和城乡建设部《房屋登记办法》确立的一项制度。住房和城乡建设部自2011年开始组织房屋登记官考核。济南市房屋产权登记核心目前包括主任杜建刚在内，共有房屋登记官50人，分布在房屋产权登记核心各个科室。由于既精于房屋管理，又熟知法律知识，更加能够依法管房，因此有了这批房屋登记官，济南市的房屋产权登记和管理越来越规范。

◎相关链接

房屋登记官教你如何识别假房产证

缮证科的房屋登记官介绍说，空白的房产证都是由特定机构制作的，和人民币是一个地方印刷的，防伪措施和人民币都是一致的，包括证上有暗字、有水印、证上的花纹有浮雕效果，图案纹理做工精细等特点。记者摸了一下房产证的纸张，果然和人民币一个感觉。

房产证上的字体，也是特批的，这种又方又正的字体在平常的字库里根本找不到，各种字体都打印不出来。

房产证上有两组钢印数字，一组是建房注册号，济南的统一为37001,另外一组为房产证编号，每个证都是少有的，这两组红色的钢印很难造假。

同时为了进一步保险起见，每个工作人员都有一个规定的房产登记专用章，如果在市场上出现类似章打印的证件，可以直接追究到个人。

■延伸阅读 济南市房屋档案多达140万卷 连康熙年间的都有 保管它们可是动了不少心思

近些年济南房屋数量快速增加，房屋的档案也大量增加，在济南市房屋档案馆，这一数量已经达到140万卷。

在位于房管大厦四楼的档案库内，一列列金属架上密密地摆满了房屋档案袋，济南市所有房屋都能在这里找到档案。

打开一卷房屋档案，从这套房子“出生”后开始办理产权登记那一刻起，直到这套房子较后一次办理房产证，有关这套房子的所有历史，全部记录在卷。

那么，济南市的这些房屋档案*早是什么时候的呢？答案是康熙年间的。

这是一份康熙年间的房屋交易契约，还有后来的完税证明，这个房契被房管人员称为“康熙版房产证”。通过这个房契，可以看到当时的房屋交易程序、价格，包括后来的缴税等各方面情况。

“这可是我们的‘镇馆之宝’。”房屋登记官、档案科科长刘建国说，在140万卷档案中，清朝康雍乾以来包括民国间的房屋档案都有，有十几万卷。

这些房屋档案都是“宝贝”，一旦发生意外，损失不可估量。因此保管也用了不少心思和新科技。

“这里温度和湿度都是严格控制监测。”刘科长指着墙上的控制开关说，灯是防紫外线灯，整个900平方米档案库里核心空调24小时开着。消防采用的是“气体灭火法”，库里烟雾达到一定程度感应器就报警，自动灭火装置就会启动。

这个900平方米的档案馆是2002年建成的，当时花费了好几千万，现在一年的维护费用几十万元。

除了保存纸质档案，目前电子档案已经成为办理业务的主要方式。档案科一间办公室里，十多位工作人员正在进行房屋档案信息的电子化处理，将每页材料进行扫描。

在这里，每套房屋的信息都放在一个档案袋里，“每天都有四五百件房屋档案要处理。”刘科长说。

济南市的房屋档案，现在以每天四五百卷的速度增加着。有了电子档案，一套房子的“前世今生”都能快速查到。

为啥有的房子住了十来年 还办不下房产证 原因多出在房子手续不全上

房子现在成了家庭中较大的财产，办不下证市民就感觉“住的不是自己的房子”，于是济南市房屋产权登记核心作为发放房产证的部门，也没少接待类似心急火燎的市民。房屋登记官们说，不是不想给办，而是如果在手续不全的情况下办了证，就是违法。

家住省城北部一小区的市民冯女士和邻居一起来找工作人员，咨询自家房子办证的事情，工作人员说，这已经是他们第三次来找了。

冯女士所在的小区2006年就已入住，但到现在房产证还没有办下来，他们很着急，其实办不下证工作人员也着急，但是有些事情实在是出了他们的权限之外。

冯女士所在的小区有三四座楼多年办不下房产证，因为这几座楼“加盖了”，原来规划是盖11层，开发商为了多卖钱，*终偷偷盖成了13层，这就明显违反了规划。

而房管部门办证，是要看规划的，否则所有的违章建筑都能办证了。开发商违规加盖的后果就是建好的房子不符合规划，办证要件缺少一项，无法办证。

要办证，这几座楼就要完善相关规划手续，需要开发商去办。虽然开发商一开始还比较积极，但到现在还没办下来。

当然，办不下证来，业主也可以起诉开发商，但这对不少业主来说折腾不起。买了房子，只想要个证，他们就把希望全部寄托在较后的办证部门身上，但手续不全，工作人员也没办法，只能去尽力协调。

还有的房子办不下证是因为土地的问题，开发企业在没有获得合法土地手续的情况下就开工盖房。例如通过与村里合作的方式在集体土地上建商品房出售，开发商虽然省了不少买地的钱，却为购房者办证埋下了隐患。

还有一种情况是土地规划啥的都合法了，但开发商施工过程有违规的地方，无证施工，导致后期缺少竣工验收手续。

再有就是涉及到拆迁等历史遗留问题，解决起来也很麻烦。

房屋登记官李呈伟介绍说，新建商品房进行初始登记办房产证，至少需要“6个证”，包括国有土地使用证、工程规划许可证、工程质量竣工验收备案单、规划核实证明、综合验收证明、建设工程竣工档案合格证明，6个证明，少了哪个也无法办房产证。假如在开发过程中哪一方面出了问题，房产证都不好办。