买房须知

  5月30日早盘，人民币兑美元中间价报6.5784，大幅贬值294点，至2011年2月来较低。受中间价贬值的影响，在岸和离岸人民币即期汇率开盘后迅速走低。截至北京时间11：20，离岸汇率贬值120点至6.5878，在岸汇率跌幅更大贬值157点至6.5764，距离今年1月7日较低点6.6042，已经不足三百点，两岸汇差保持在一百点以上。

  人民币重回贬值通道并创下新低，*主要的原因是美国预期加息的升温。在耶伦的同事之前发表了一系列的鹰派言论之后，美联储主席耶伦5月27日在哈佛大学就美联储的货币政策发表了讲话。耶伦在讲话中明确表示，如果美国经济持续改善，她本人预期“未来数月”将会加息，她还表示，渐进式加息是“适宜的”。她说道：“正如我以前说过，随着时间的推移美联储循序渐进且小心谨慎地上调我们的隔夜利率是合适的，可能在未来几个月，这样的举动就将是合适的了。”耶伦还说，年初美联储对全球经济衰退、国际金融市场动荡的担忧也不复存在。大家应该注意到，耶伦的讲话风格非常开门见山，从来是有一说一，不让市场胡乱猜测。不像她的前前任格林斯潘一样，整天咿咿呀呀的不知道说些什么，然后让市场去猜测。

  美联储之所以急于加息，和美国目前经济的基本面不无关系。一季度，美国经济环比增速只有0.5%（后修正为0.8%），大大低于市场的预期，给了很多人一个假象，就是美国经济仍然很脆弱。事实上，美国经济近年来在一季度经常出现惯性衰退，二季度会大幅度提升，已经成为这几年的常态。从美国经济数据看，4月份包括通胀、消费、工业以及房地产数据都出现大幅度的反弹，就业数据也相对稳定。美国商务部5月24日公布的数据显示，美国4月新屋销售急升至逾八年来高位，房价触及纪录高位，进一步表明第2季开局经济增长加速。详细数据显示，美国4月新屋销售年率经季节性调整后为61.9万户，触及2008年1月来高位，16.6%的增幅更是达到24年来较高水平。路透社报道称，美国买房情况普遍增加，显示全美居民对经济前景越发持有信心。

  基于美国良好的经济数据，耶伦的话翻译过来就是：美联储6月或者7月会加息。受美国加息预期增强的影响，美元指数连续近5周上涨，从5月3日的92.00附近到*逼近96.00关口。在美元指数走强的情况下，我们很难乐观的认为，人民币的汇率不会出现大幅度的动荡。很显然，美联储的加息会导致两个结果：一是人民币短期贬值的压力，二是加速资本的流出，3月份以来，外汇储备增加的态势很可能就此逆转。

  从去年8月人民币汇率下滑以来，人民币汇率累计已经下跌6%。但是，笔者认为，在一个强势美元周期下，人民币的汇率事实上仍然被高估，贬值的压力仍然存在，尽管中国经济的基本面和中国庞大的外汇储备随时可以干预资金的外流和贬值的压力，但总体而言，人民币贬值的趋势没有改变。

  人民币的贬值对于资本市场而言，意味着资金面的收紧，一些新的动荡因素的出现，所以，尽管中国股市已经疲弱不堪，在2800点左右徘徊许久，所谓久盘必跌，美国的加息因素很有可能对中国资本市场造成更大的下行的压力，这在去年8月份人民币贬值的时候就已经出现过。

  对于中国的房地产市场而言，美元指数的走强以及人民币持续的贬值压力，无疑是一个巨大的冲击。关于美国货币政策的调整对中国房地产市场的影响，笔者早在2013年就有非常详细的分析。

 结合当下的房地产市场，笔者认为，一旦6月或者7月加息成为定局，目前处在疯癫和冷却混沌状态的房地产市场起码面临三大冲击：第1，人民币贬值会加速资金流出房地产市场；第2，人民币的贬值使得中国的资产价格面临重估的风险；第三，在经历前四个月一线城市和一些热点的二线城市疯狂的表现之后，中国的房地产泡沫已经局部出现，高层已经明确表态要预防房地产泡沫，一旦人民币贬值和资金流出，很有可能成为中国房价调整的导火索。

  所以笔者尽管过去判断中国一线城市、热点城市和大城市的房价会出现上涨，但在美元强势周期下，高净值人士目前的选择是不应该花很多的钱在国内买房子，中国很多城市的房子已经进入风险区域，去海外置业配置资产才是比较理性的选择。从今年1季度中国人海外置业的情况下，仍然处在快速上升的通道。

  我们无法肯定的说，人民币贬值会成为压倒中国房地产的较后一根稻草，但美元走强，人民币的贬值对中国房地产的冲击是巨大的，包括深圳在内的一些城市房价就此进行调整的概率很大。