买房须知

陈锐彬（瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管）：大家好，我是陈锐彬。*早上的讨论非常热烈，*一整天也看了很多嘉宾的演讲，早上有一场的标题叫“香港地产商是不是已经过时了”，我觉得香港地产商不一定过时，但是香港的银行的PPT一定是过时了，我们现在还在用着上个世纪的模板，我刚才看好几位老总的PPT都是做得美轮美奂，就像电影一样，所以希望大家不要嫌我的PPT太简陋。

我准备了十几页的PPT，有很多图和很多的信息，如果归纳起来，*下午我想回答三个问题，名列前茅个问题是，大家都看到今年上半年房地产股票涨得非常好，名列前茅个大家很关心的问题就是为什么房地产股票会涨？

第2个问题是人民币和美元的汇率在过去这两三年有比较大幅度的变化，大家都在说人民币未来发展前景不明朗，我们还要不要去海外做债券融资，如果人民币未来的起伏比较大，我们去海外融资是不是有影响？第三个问题下半年房地产股票市场、债权市场会怎么发展？

*就围绕这三个问题，从不同角度来回顾2017年上半年的房地产市场和展望下半年的资本市场。

大家都非常关心股市，上半年房地产的股票市场跟香港股票市场一样，有了非常长足的发展，这么多年以来总算有人说房地产股票贵了，碧桂园已经是两倍的PB，这是不可思议的，过去都在净资产值以下，现在已经到了2倍的PB，这是非常喜人的现象。

大家看到不仅是房地产股票在涨，而且是一枝独秀的几个行业之一，房地产行业已经和科技行业摆在一起，属于恒生指数领涨的几个板块之一。同时它的交易量也大幅上升，这还不是空涨，是交易量大幅放量的成长。

我们看背后的分析。房地产股票的上涨有外因有内因。

首先看内因，右上角这张图字很小，但是大家可以看到这两条线是基本重合的，这两条线，一条是过去15年房地产的销售量，一条线是过去15年房地产股价的表现，这两条线基本是重合的。我们老说*者远在海外，远在美国，远在欧洲，其实他们很敏感，中国房地产销售量的上和下，跟香港房地产股的股价有密切的关联性。这一点我觉得是形成我们这个行业在过去这6到8个月大幅增长带来的股价的相应增长，这是名列前茅点。

第2，我们做了一个比较，把香港上市的各个行业的公司过去三年的增长率做了一个比较，房地产排在第2，科技排名列前茅。在过去三年，房地产行业平均年均增长16%，增速走在前面于其它行业，这些方面*者都敏锐地感觉到了，也是我们这个行业股票增长的很重要的内因。

外因是什么呢？左边这个图的曲线非常多，上面那个图是深港通、沪港通每日交易额占香港联交所每日交易总额的比例，深港通、沪港通占的总量不到10%，这一轮增长很大的动力来自于南下资金，但是它只占总市场交易量不到10%的规模，已经造成了这样的股票的影响。

左下角这张图是*深港通、沪港通每日实际使用的额度占给它们的总额的比例，沪港通只花了不到40%，深港通只花了不到20%的额度，可见未来的资金量还会有多大的提升，有很多的资金会流入香港市场，因为这里面的额度空间还很大。这是分析房地产行业在过去8年增长的外因和内因。

行业增长了，行业里的哪些企业会增长？这一点大家都很关心，什么样的企业在资本市场受到青睐，什么样的企业在大市涨的时候涨得很快？什么样的企业没涨？名列前茅个是股价的涨幅和收入增长的比例，收入增长比例越快，股价涨得越快，这个股价是统计2017年年初到现在7个月的时间，说明市场还是合理的，收入增长的速度高，股价当然要增长得高，这是合理的，也是大家直观思维都能想到的。

第2是股价跟销售规模的比例，规模越大，股价涨得越快。第三个是拿负债率除以增长率，很多企业增长得很快，如果你的负债率很高，说明你的增长是来自高度负债取得的，并不是靠你的基本面增长的，而是靠举债增长的。

高举债、高增长企业是不是得到资本市场的喜欢？*上午恒隆的陈主席说企业高负债带来的高增长是很危险的。但是我们仅仅从股价表现来看，资本市场是青睐于那些增长速度快，也有一点负债成本带来的增长。

总体而言，以负债推动收入增长的模式，在目前看来是得到资本市场青睐的。第四个是预售收入跟收入比，发展商的资产负债表里都会有一个数字，就是已经销售但是还没有确认收入的金额，我们拿这个金额除以去年确认的金额，就得出这家企业已经销售未确认的金额在未来几年能确认完，当然是越长越好，说明你的收入锁定的年期很长，未来增长的可能性更高。

这张图也说明问题，我锁定的比例越大，这样的企业盈利的预见性高，它的股价在过去6个月，大市涨了，它们也涨得快。第五个是土地储备规模，土地储备规模越大，土地增长也是正相关的关系。

第六个是规模和利润率的关系，我原以为资本市场会倾向于喜欢利润率高的企业，这张图是少有一个负相关的关系。毛利率越高，股价的表现反而没有那么好，当然毛利低的原因是因为你的规模高。这张图是一个综合的散点图，还有一些企业是利润率低，规模也小，自然就不会受到资本市场的欢迎。

我们没有具体到每一家公司，我想通过这个大的数据统计，给大家一些在股价跟我们哪些经营指标有关联上给大家一些启发。

第2个问题是现在还要不要去海外发债？虽然人民币兑美元有很大的变化，未来还有很大的不确定性，有国内的，有海外的各种原因，抛开汇率不谈，我们来看这张图，这是过去10年美国国债的*率，*是一个较低的时期，*的融资成本是过去10年较低的水平。

这也说明今年上半年，半年发行量就已经超过去年全年发行量的两倍。还有一张图看着非常复杂，但这张图想说明一点，这张图放在三年前，这两条线的距离会更远。我们知道在海外有上市公司的企业，它的评级有BBB、BB、B，B级的就是高息债的，它和高评级的债券的价差过去是120到410个点，*只有130点，那就说明对于一些相对低评级的公司，*是发债的好时候，因为你的利差跟比你高评级的人差的不太远。

展望未来，还是那句话，股票的涨跌有外因有内因，内因这部分留给各位地产专家来谈，外因这个角度，*各个指标都是向好的，全球股市近期都创新高，各个经济体的增长也都非常有信心，所谓的恐慌指数也是低位，深港两市近期都会持续走高。接下来下半年房地产股票的发展就要看行业会不会受宏观调控的影响带来整个行业的调整。

基本上我想讲的三个问题都覆盖到了，我的演讲就到这里，谢谢。