买房须知

2010年，山西省发布山西住房公积金贷款指导意见，对山西住房公积金贷款的相关内容进行规范。其中，包括贷款资金来源、贷款用途、贷款对象和贷款条件、贷款额度等十项内容进行明确规定。

2010年山西住房公积金贷款意见：

为了充分发挥住房公积金的社会效益，支持城镇居民住房消费，规范个人的管理，维护借贷款双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）、《贷款通则》（中国人民银行令第2号）及有关法律法规，结合我省的实际情况，提出如下指导意见。

本意见所称住房公积金个人住房贷款（以下简称住房贷款），是指全省按照《住房公积金管理条例》规定设立的住房公积金管理核心（以下简称管理核心），委托国家规定的房改经办银行，向职工发放的政策性住房贷款。

一、贷款资金来源

（一）主要是城镇在职职工缴存的住房公积金。

（二）经当地住房公积金管理委员会批准，并报省住房制度改革领导小组备案的住房补贴资金。

（三）发放住房贷款的余额，在保证正常支取的前提下，原则上不得低于上年归集住房公积金余额的60％。

二、贷款用途

（一）用于当地职工购买公有住房、经济适用住房、商品住房和住房二级市场购买的合法产权住房；

（二）用于企业和自收自支事业单位的职工参加单位集资建房；

（三）用于职工自建住房，翻建、大修和装修私房；

（四）用于职工本人偿还商业银行的购房贷款。

三、贷款对象和贷款条件

（一）贷款对象是按当地政府规定正常缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的在职职工。

（二）借款人应具备下列条件，并向管理核心提供相关证明材料：

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入。借款人及其所在单位按当地政府的规定，在申请贷款之日前，需连续缴交住房公积金半年以上。

2、具有管理核心认可的购买、建造、翻建、大修、装修自住房及偿还购房贷款的证明。

3、具有管理核心认可的资产作为抵押或质押、或有足够代偿能力的单位或职工个人作为保证人。保证人须提供担保的书面文件和保证人资信证明。

4、管理核心规定的其他条件。

四、贷款额度

各管理核心参照下述条款，并结合实际情况自行确定贷款额度。

（一）贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。

（二）采取职工个人联保担保方式的，贷款额度按借款人及保证人已归集的住房公积金之和确定。

（三）购买公有住房和参加单位集资建房的，贷款额度可确定在职工所购自住房总价的80％左右；购买商品房、经济适用住房的，贷款额度可确定在购房总价的70％左右；自建住房的，贷款额度可确定在建筑成本价的60％左右；翻建、大修、装修自住住房的，贷款额度可确定在所需费用的50％左右。

五、担保方式

（一）采取抵押、质押担保方式的，按照《中华人民共和国担保法》、《个人住房贷款管理办法》的规定执行。

（二）可通过住房置业担保公司办理担保手续。住房置业担保公司要为职工贷款提供综合*，为暂时不具备抵押、质押物条件的职工，开展分阶段贷款担保。

（三）采取单位作为保证人担保方式的，单位资格必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。

（四）采取职工个人作为保证人担保方式的，保证人需有足够的代偿能力。借款人须有两位以上具有当地城镇常住户口、具有固定经济收入且已建立住房公积金的担保人。

六、贷款期限

贷款期限根据借款人实际购房情况、担保方式和贷款额度合理确定，*长期限不超过30年。

（一）采取抵押或质押担保方式的，贷款期限不超过30年。

（二）采取住房置业担保公司担保方式的，贷款期限一般不超过20年。

（三）采取单位担保方式的，贷款期限由管理核心根据担保单位的实际情况确定。

（四）采取职工联保担保方式的，贷款期限一般不超过10年。

七、贷款利率

（一）个人住房贷款利率按照中国人民银行规定的有关贷款利率执行。

（二）个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，个人住房贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定本年度利率水平。

八、贷款程序和职责

（一）发放个人住房贷款实行申请审批制度。办理程序按照《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）的规定执行。

（二）办理职工个人住房贷款的各部门要各司其职，密切配合。管理核心主要负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审定，建立贷款档案制度，加强贷款风险管理。经办银行主要负责职工贷款的开户、资金划拨和协助管理核心回收贷款。房地产管理主管部门按照国家规定，办理抵押登记、房产评估、他项权利等。

九、贷款的偿还

（一）贷款本息的偿还，可以根据借款人的收入情况和贷款额度灵活掌握。对参加工作时间较短的职工，可以按照等额递增还款的方式逐月偿还；对参加工作时间较长的职工，可以按等额递减还款的方式逐月偿还；对实行年薪制或年终分红的职工，可以按照约定式还款，按年度或其他定期还款的方式偿还。

（二）不能按期归还贷款的，借款人应当提前向管理核心申请贷款延期，并出具抵押人、出质人、保证人同意的书面证明，由管理核心决定是否延期。

（三）借款人应遵守贷款合同的条款，按期归还贷款本金和利息。对逾期贷款要按规定加收利息。对有偿还能力而没有还款的职工，借款人和担保人要承担违约责任。

十、简化程序，降低费用，提高办事效率

管理核心和经办银行要简化住房公积金个人贷款手续，建立抵押、保险、担保、贷款联合办公制度，提高办事效率，改善贷款服务工作。

（一）管理核心要向社会公布职工贷款办理程序和时限，实行承诺制服务并设立举报电话。

（二）一个城市可通过公平竞争、服务质量比选的办法，在人民银行指定的经办银行中，*多确定两家住房公积金经办银行。经办银行要利用现有网点或开辟新的网点，并采用先进办公手段，方便职工贷款和就近还款。对服务质量跟不上要求的经办银行，管理核心要提出整改意见，报经住房公积金管理委员会同意后，可以调整经办银行。

（三）房地产管理主管部门要提高办事效率，对贷款额明显低于抵押物价值的、职工以购买的新房和公有住房作为抵押物的，可由抵押权人和抵押人协商认可，不需进行评估。

（四）职工办理住房贷款的收费项目和额度，须经省物价主管部门批准后执行。

本指导意见自公布之日起施行，由省住房制度改革领导小组办公室负责解释。未尽事宜按照国家有关规定执行。