买房须知

国务院法制办近日公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，媒体将热炒为住房公积金管理条例的再一次大修。

笔者认为虽然送审稿在缴存范围、公积金*范围、公积金管委会等进行了修订，但这既算不上“大修”，也未从根本上解决时下住房公积金管理面临的制度层面的残缺。

住房公积金制度在我国住房市场化过程中发挥过重要作用。房价今非昔比和房地产的发展，住房公积金制度已经无法提供住房实践的需要。

名列前茅，高收入者缴纳更多的住房公积金，住房公积金某种程度上成了拉大贫富差距和避税的工具，对于中低收入者而言，住房公积金在解决其住房问题上作用甚微；

第2，由于*限制，长期以来，住房公积金*率偏低，同时，由于提取手续繁多等原因，造成了大量资金沉淀；

第三，住房公积金管理*似无存在的价值和意义。按照《住房公积金管理条例》，住房公积金管理*在整个住房公积金制度体系中处于核心地位，负责住房公积金的归集、使用和管理，独自承担住房公积金贷款风险。

但负责如此巨大重任的管理*其实是个“三无单位”：无资本金、无风险承担能力、不是独立的金融机构，这使住房公积金管理*成为一个制度设计上*忌讳出现的机构；

第四，更为奇怪的是，作为重大决策机构的住房公积金管理委员会，其人员构成居然都是兼职人员，即使送审稿对管委会的人员构成进行了调整，但仍然是兼职人员；第五，更为重要的是，由于住房公积金管理*不是金融机构，导致其无论在融资，还是*方面，都面临极大限制。

基于此，早在2009年，笔者就提出，应该彻底扬弃住房公积金的现有管理制度，重新构建一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和*的运作模式和管理体系。

为此建议：将住房公积金管理*独立出来，将其转型成住房银行，按照政策性银行的模式纳入金融机构主流监管体系，成为独立的资金运作机构，具体*模式无需另行设计，按照基金的模式进行即可。今年4月份，住建部的官员也发文，认为设立住房银行的条件已经成熟。

但是，由于各种利益的博弈，目前很显然选择了先对公积金进行修改，再择机成立住房银行的“两步走”方案。笔者认为，这种方案弊大于利。如前所述，住房公积金制度缺陷是先天性的，如果说以前在房价比较低的情况下，缴纳住房公积金对解决住房问题还有作用的话，目前高涨的房价已经让住房公积金的制度价值沦为鸡肋。

所谓完善住房公积金制度，除了在利益博弈中有利于相关部门之外，既无可能，也无必要，还会耽误住房金融机构的设立，可谓得不偿失。而且，由于住房公积金管理*非金融机构的属性，在不改变其性质的情况下，允许其发行金融债券，其实是在放纵风险。

对于一个非金融机构而言，无论是发行住房贷款支持证券，还是购买个人住房贷款支持证券，都会面临极大风险，管理严苛如美国，当年也发生“两房”的惨剧，何况我们一个身份不明的管理*？

应该看到，在中国房地产制度建设层面，金融，特别是政策性金融的发展仍然滞后，特别是低收入阶层的住房的政策性金融支持政策极为匮乏，影响了居民的住房消费，也不利于房地产的稳定。

在当前中国房地产去库存的情况下，如果没有低成本、同时带有国家担保性质的住房融资平台和工具，中低收入阶层根本没有能力获得住房，破除住房消费的症结仍然需要金融的支持。

建立住房银行，等于弥补了政策性住房金融的短板，会为中低收入阶层的住房消费提供很好的金融支持，中国庞大的住房库存才有化解风险的希望。

基于此，我们坚持认为，放弃对《住房公积金管理条例》的治疗，抓住中国房地产变局的时机，破除利益格局，抓紧组建住房银行。