作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
一、房地产开发*完成情况
2016年1-9月份,全国房地产开发*74598亿元,同比名义增长5.8%(扣除价格因素实际增长7.1%),增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中,住宅*49931亿元,增长5.1%,增速提高0.3个百分点。住宅*占房地产开发*的比重为66.9%。
1-9月份,商品房销售面积105185万平方米,同比增长26.9%,增速比1-8月份提高1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长27.1%,办公楼销售面积增长33.5%,商业营业用房销售面积增长19.0%。商品房销售额80208亿元,增长41.3%,增速提高2.6个百分点。其中,住宅销售额增长43.2%,办公楼销售额增长50.8%,商业营业用房销售额增长21.7%。
伟哥分析认为:
1、首先看实际单月数据9月数据刷新历史单月纪录:
(统计局公布数据为累积数据,可以拆分计算单月数据变化)
从数据看,9月单月商品房销售面积是1.77亿平米,其中住宅是1.55亿平米,单独数据看,同比上涨幅度为35%.销售面积刷新了历史较高纪录,销售金额单月商品房达到了1.35万亿,其中住宅1.15万亿,同比涨幅分别达到了56%、61%。
整体看,本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点。
但随着22个城市落地调控政策,预计10月开始市场将明显降温,信贷如果收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨。
4季度市场将平稳回落。
9月单月所有签约数据均刷新了历史较高纪录,而出现这一纪录的原因有几点:
9月,核心城市商品住宅销售量在上月企稳的基础上,环比明显上升。同时,商品住宅新批预售以及新开盘进一步明显增加,市场可谓是供求两旺。
9月二线及三四线城市的平均楼面地价均创新高,且溢价率同样达到高位。热点城市土地市场的地皇潮仍在上演,无锡、东莞、苏州等地均在本月诞生单价历史地皇。
9月,核心房企购地量进一步大幅飙升,平均地价保持高位,同时平均溢价率走势一路上扬,房企抢地局面愈发激烈。其中,新城、恒大、万科单月购地额均超过150亿元。
9月,八大城市中原二手住宅价格指数环比全线大幅上涨,天津、北京、成都涨幅达历史高位。其中除了南京、重庆外,其他城市价格指数涨幅均出现扩大。目前上海已经持续20个月房价持续环比上涨。
首先,信贷继续超发。个人贷款的中长期贷款当中,基本住房按揭贷款,前9月个人按揭贷款比例非常高,而银行对购房者加杠杆是出现这一轮市场爆发的*主要原因。
其次,高价地普遍出现。2016年前9个月,百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。
不仅仅高价地数量刷新历史记录,单宗地总价超过10亿的地块在9月也高达80宗,也刷新了历史。
全年超过10亿的地块高达405宗、溢价率超过100%的高价地高达211宗,均创造了历史记录。
虽然房价上涨的表面原因是供需结构导致的,房地产市场的供不应求所以房价加速上涨。但事实上,出现供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。
房地产的需求有两种,一种是自住需求,一种是*需求。在当下的高房价下,房租对比房价显得非常低,租售比大部分城市都达到了1:500甚至更高。也就是如果单独只考虑居住属性,不会有人买房。那么为什么需求量还会这么大。
很简单,*需求旺盛,或者是看中未来上涨期待*获利,或者是害怕将来再涨,早买早安心。而出现这些*需求的主要原因都是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下,*需求无限大的释放在房地产市场。
2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也再次印证了正是由于信贷的强劲支持,加之去库存政策的大力刺激,引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险!
二、高价地块潮持续下的几个可怕影响
2:从新开工面积看,涨幅继续明显放缓:影响*,土地购置出现背离,金额涨幅超过购置面积。
1:开发节奏缓慢。2016年来支撑房地产*的施工数据回落。
2:国企抢高价地,地价高涨,导致入市节奏放缓,房价涨幅低于地皇要求。
地价高于房价,影响了新开发节奏,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位,这些因素导致去库存难度加大。
三、库存降速依然分化
整体看,从全国看,库存结构去化依然非常不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市,库存依然维持或者去化时代缓慢。
从去库存的结构内容看,去化的大部分是一二线城市的住宅,商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。
从全国主要的21城市库存结构看,2016年前9个月库存去化达到了3811万平米,3季度去化达到了1127万平米。
四、资金来源银行为主,房企到位资金中购房信贷占比刷新历史纪录
1-9月份,房地产开发企业到位资金104711亿元,同比增长15.5%,增速比1-8月份提高0.7个百分点。其中,国内贷款15895亿元,增长1.2%;利用外资113亿元,下降50.8%;自筹资金36574亿元,增长0.8%;其他资金52129亿元,增长35.6%。在其他资金中,定金及预收款29618亿元,增长31.5%;个人按揭贷款17508亿元,增长51.4%。
2016年前9个月房贷释放了3.63万亿刷新了历史纪录,同比上涨了100%,相比2015年同期多上涨了1.8万亿。
超发的货币大量进入房地产领域!是本轮房地产去库存的主要原因。
整体市场总结:
如果说8月市场淡季不淡,9月的“金九”行情更是交出了一份亮眼的答卷。核心城市商品住宅销售面积环比上升15%,同比上升38%。且中原监测的19城市推售套数环比大幅上升53%,开盘认购率更是创新高达到81%。价格方面,国家统计局数据显示,8月全国多地新建商品住宅价格涨幅创历史新高。此外,二手住宅市场同样量价齐升。尤其值得关注的是,全国8月住宅待售面积同比增速头次出现负增长,整体来看去库存取得一定成效。而从销售市场前端的土地市场表现,无论是核心城市土地销售角度还是房企购地角度来看,都显示出地价高位、溢价率飙升的局面。
而房价快速大幅上涨、市场供不应求、地皇频现成为“十一”期间政策收紧的*主要诱因。9月末以来,全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策,一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲,限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及。
关注“十一”期间调控升级城市中的20个城市,接近半数城市9月销售量已经出现环比下滑,其中上海降幅超过四成,武汉、南昌、厦门、南宁降幅均超过两成,意味着这些城市本身已经出现市场疲弱。而东莞、苏州、济南等地环比增幅较大,后市新政影响有待观察。
在“十一”期间22城调控收紧影响下,中原报价指数及中原经理指数作为市场先行指标,在新政后多地出现环比下跌。9个城市中7地报价指数下跌,同时5个城市经理指数全线下跌。且深圳经理指数跌破50%临界线,看跌的经理人数量已经超过看涨人数。中原报价指数及中原经理指数在新政后迅速作出反应,显示出政策风向转变给市场信心带来明显影响。短期内市场将出现观望行情,量价调整的情况不可避免。
9月末以来,全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策,一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲,限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及。
但随着22个城市落地调控政策,预计10月开始市场将明显降温,信贷如果收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨,4季度市场将平稳回落。