买房须知

小产权房这一房地产市场的“怪胎”，既然不受法律保护为何还会遭遇清理难、处置难？甚至到*还不得不思考它的“转正”问题？

小产权房的生死存亡，一直是中国楼市的热门话题。十八届三中全会通过的《中共核心关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，让“小产权房转正”的风声也随之再起。小产权房这一房地产市场的“怪胎”，既然不受法律保护为何还会遭遇清理难、处置难？甚至到*还不得不思考它的“转正”问题？

近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全统计，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房，但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

小产权房是房地产市场的“怪胎”，是高房价和监管漏洞共同孕育的“怪胎”！如今小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型。之所以销售的较大优势就是便宜，低于正规楼盘一半甚至更多的价格足以吸引众多购房者。尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，许多人还是会争相购买。近年来，房价的畸形高涨远远超出人们的收入水平，由高房价带来的一系列现象已经成为一个重大的社会问题。在楼市调控还未见成效，保障性住房制度又未完善的情况下，小产权房的出现无疑具备“天时地利人和”的条件。

然而，在巨大利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出。农民、当地政府、甚至一些开放商也纷纷涌向小产权开发，购买者也从*初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。小产权房的泛滥不但造成国家和集体财产的重大损失，更严重影响了房地产市场的健康发展，并由此带来一系列法律纠纷，造成民众的财产损失。清理小产权房已经是大势所趋。核心自2007年起就已发出风险提示，2008年更明确下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规范小产权房的建设，但收效甚微，反而有越来越凶猛的发展势头，直到核心相关部门明确表态将核心清理小产权房。

小产权房这一房地产市场的“怪胎”，既然不受法律保护为何还会遭遇清理难、处置难？清理小产权房如何才能走出“法不责众”的泥潭？根本原因还是当前房地产市场的畸形发展、核心调控政策的软弱无力，以及相关部门的监管漏洞。当强烈的民生诉求不能通过正常途径得到解决，势必就会寻找新的出口，而小产权房的出现恰好缓解了一部分民众对“安居”的渴求。

事实上，我们不得不承认，小产权房的出现不但从一定程度上起到了城乡之间利益再分配的作用，更解决了许多人的民生诉求。比如，许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试，这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。另外，由于房价的高涨，许多城市刚需购房者在无力买房又无法享受保障性住房的情况下，小产权房的出现无疑解了急人之困。从这个层面上说，小产权房是民众被高房价产生的“挤出效应”驱赶的结果，它的存在有一定客观性。

就连一些专家也公开表示，小产权房是现实情况下老百姓寻找自救的一种办法，政府应该鼓励小产权房走向合法化。诚然，小产权房已经违法在先，但对于购买者来说，倘若不是出于无奈，没有谁愿意去购买小产权房。小产权房基本都在远郊，公共设施落后，交通成本很高。并且，购买小产权房难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。但违法总归是违法，我们不能因为大部分购买者无奈的一面而忽视了它本身的原罪，购买者也不能因为“法不责众”而心存侥幸。

因此，对于监管部门来说，清理小产权房不能一刀切的“堵”，而应多管齐下的“疏”，清理的核心在于打击违法获利者，而不是“一锅烩”的伤及无辜。比如，合理规范和引导土地使用；对于已经建成的采用补差价补手续、以及收归所有权等方式保障现有者的利益，也就是俗称的“转正”；而对于正在建和未建设的则勒令停止，并制定出更为严格的法律法规全面打击。

总之，小产权房的处理是国家房地产调控中*重要的一环，如何既解决矛盾又实现多方共赢，是对相关部门的考验。也许，解决了小产权房问题，其他问题也会迎刃而解。