买房须知

农村宅基地改革方案现在已经初步形成，迈出了实质性的一步。国土资源部于近日基本完成了“农村宅基地制度改革试点方案”(下称“试点方案”)的编制、修改工作。按照工作程序，下一步试点方案应报核心深化改革领导小组(下称“核心深改组”)讨论审议。但宅基地改革方案圈定的范围只在农村集体内部，对于小产权房来说，仍无改革入围。

“关于农村宅基地改革的问题，目前确实有一个试点方案，已经编制完成了，但还没有较后批准。”10月23日上午，一位不愿具名的国土资源部内部人士表示，国土资源部已经初步编制完成了农村宅基地制度改革试点方案。

所谓农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

作为全国土地管理工作的牵头部门，对于农村宅基地制度改革，国土资源部已经酝酿许久。多位地方国土资源部门人士向记者表示，国土资源部一等领导曾向地方国土资源主管部门以不同方式知会沟通，称在2014年将“抓紧开展”《农村宅基地管理办法》(下称“办法”)的起草和编制工作。除此之外，在中共十八届三中全会召开之前，国土资源部曾向核心提交“关于完善土地管理制度的政策建议”，总计27条，这其中就包括开展农村宅基地制度改革的基本路径和方式，其原则和路径得到了核心层面的原则性认可。

在此基础上，形成了《中共核心关于深化改革若干重大问题的决定》中有关农村土地制度改革的表述。这一原则性的表述，也成为截至目前国土资源部推进包括农村宅基地制度改革在内的若干农村土地管理制度改革的基本依据。目前已经基本完成的试点方案，包括了“27条政策建议”和“办法”前期论证过程中的合理、科学部分，其核心在于“明确操作路径”。

据悉，按照目前已经基本成型的“试点方案”，农村宅基地改革试点工作将按照“分类处理”原则的进行。所谓分类，即“城乡建设用地扩展边界外的传统农区”和“城乡建设用地扩展边界内”两类，对于这两类不同情况，将以不同方式贯彻“一户一宅”的原则。试点方案规定，在城乡建设用地扩展边界外的传统农区，继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度。对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中建房落实“一户一宅”，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配。

而在城乡建设用地扩展边界内，政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”。已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。

试点方案还规定，农户初次分配的宅基地，继续实行规定面积内无偿取得，有条件地区试行有偿选位；超标占用宅基地和一户多宅的，超过部分实行有偿使用；集体经济组织成员因有偿流转或退还宅基地后再次申请的，可有偿取得；非集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地，实行有偿使用；农户可自愿有偿退出宅基地。

由于与小产权房的命运休戚相关，农村宅基地改革的框架和路径受到广泛关注。“试点方案”尽管提出了出租、转让、入股、典卖等农村宅基地的流转方式，但将流转范围严格界定在农村集体经济组织成员内部。这意味着城镇居民到农村购房及其相关的小产权房，仍是“法律政策禁区”，而此前多家媒体估计称，全国小产权房存量达7000万套。

宅基地的改革，一方面可以加快城镇化进程，同时也有效的利用农村闲置的宅基地资源，提供住宅利用率，还有可以保障农民的宅基地利益。但与此相关的小产权房，目前是没法保障。但宅基地改革的推出，将会大大促进中国经济的发展，让经济发展的效益也能转移到农民身上。