买房须知

　　小产权房再次牵动大众的神经。浙江住建厅的一位人士对外透露，2015年，住建部将从城市规划角度处理违法违规小产权房，小产权房解决的系列方案也将不断出炉。喊了多年，小产权房仍转正无望。在此背景之下，小产权房或“背腹受敌”，购房者出手仍须谨慎。

　　小产权房的命运，从一生下来就充满坎坷，被人视为没有“户口”的“黑户”。日前，关于清理小产权房的风声再度紧张起来。浙江住建厅的一位人士对外透露，住建部已经明确提出从城市规划角度处理违法违规的小产权房，并将其作为2015年需要核心突破的工作之一。此外，小产权房解决的系列方案亦在不断出炉，其中首推即将在3月1日正式执行的《不动产登记暂行条例》。国土资源部不动产登记核心法律处处长蔡卫华表示，小产权房是不合法的，不会登记也不会发证。在未发证的情况下，小产权房无产权保证，未来也很难上市交易。目前针对小产权房的思路是控制增量，处理存量。

　　值得关注的是，农村土地与小产权房有着千丝万缕的联系，由中共核心办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确了完善土地征收制度，建立农村集体经营性建设用地入市制度，完善农村宅基地制度三大政策。1月10日，国土部部长姜大明答记者问时， 也找不到任何允许小产权房转正的字句。这意味着，等待了多年，小产权房意欲曲线转正几乎无望。

　　放眼全国，当下浙江、河南等地，均开展土地违法违规政治，严查开发小产权房。

　　名不正言不顺的小产权房，喊了多年仍转正无望。有关部门保守估计，全国小产权房建筑面积高达66亿平方米。一面是核心或对小产权房“动刀子”，另一面，则是小产权房不断涌现。放眼南宁，小产权房也是如割韭菜一般，一茬接一茬地冒出来。一些城中村，村集体或个人以合作开发、建设新农村屋舍、代建房子等方式，将土地出租给开发商来开发。如双拥路上的广西国际金融*大厦，便是这类开发模式。

　　西乡塘高新区一带看似住宅项目几乎断档，但实则“粮草充足”，不少小产权项目扎堆。金悦阳光里、华商时代广场、智亚·SOHO、正桂名庭、嘉信时代广场等项目皆汇聚于此。初步统计，西乡塘现有15个小产权项目在售，规模从4亩~100亩不等。兴宁则有钻石梦想园、通昊·创智天地等。业内人士认为，小产权房屡禁不止，皆因有利可图。小产权房不用缴纳相关土地价款及税款，租地、拿地成本比商品房要低得多。

　　2’、‘3’字头的房价确实吸引人，甚至不到商品房的一半。”作为城市里的“夹心层”，杨女士日前向记者咨询小产权房的内容时，言语中流露出些许心动。“低价的诱惑”确实是小产权房在市面上的较大吸引力。华商时代广场均价3700元/平方米，惠贤小筑均价3500元/平方米，智亚·SOHO低价2500元/平方米……即便是商业产品，其价格也有极大优势。“我们的写字楼，起步价2588元/平方米，均价也不过2600多元/平方米，平均月租赁价20元/平方米。”通昊·创智天地的置业顾问表示，一次性买下便可拥有10年使用权，性价比颇高。

　　3年前，何女士在江南五一路购买一套小产权房，以她的说法便是，只是用来过渡，以后还可以出租。不过，入住以后，她一直比较苦恼，相关的配套都没跟上，没有物业不说，舒适度也大大打折扣，现在正打算换房。同样是购买小产权房，梁女士则没有何女士“幸运”，几年前她在西乡塘买了一套小产权房，入住没多久，就因是违法建筑惨遭拆除，辛辛苦苦攒下的房款打了水漂，只能无奈地走上维权路。

　　走访嘉信时代广场、凤岭核心广场等项目，对于小产权房“感冒”的购房者，多为夹心层、过渡性购房者或者*者。小产权房总价低等特点，正符合这类客群的特质。但是价格虽便宜，却并不是天上掉馅饼，其承担的风险，往往不可小觑。

　　“近几年我们接到了不少关于小产权房纠纷的案子，有的购房者是‘赔了夫人又折兵’。”广西思贝律师事务所律师满文勇分析，这类房子，如遇国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很有可能得不到拆迁补偿。同时，因建设房屋用地未缴纳土地出让金，如被整顿，则可能面临停建甚至被强迫拆除。届时，购房者可能既无法取得房屋，又不能索回房款，即便索回房款，那也是“劳神伤财”的事。南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟也认为，小产权房存在的安全与风险，需要购房者权衡利弊，考虑清楚后再出手。

　　小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以又叫“乡产权房”。另外,小产权房又分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。