买房须知

一、价格制定

　　经济适用住房价格实行政府指导价。

　　制定经济适用住房价格，应当与城镇低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

　　经济适用住房成本价格由项目开发成本、税金和利润三部分构成。

　　(一)开发成本

　　1. 按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

　　2. 开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

　　3. 列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

　　4. 在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

　　5. 管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算。

　　6. 贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

　　(二)税金

　　依照国家规定的税目和税率计算。

　　(三)利润

　　按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。

　　下列费用不得计入经济适用住房价格：

　　(一)经济适用住房项目小区内经营性设施的建设费用;

　　(二)开发企业留用的办公用房、经营性用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

　　(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

　　(五)按规定已经减免的和其他不应计入价格的费用。

二、机构及职责

　　1、为加强经济适用住房价格管理和监督检查，成立朝阳区经济适用住房价格审核工作小组。由区发展改革委牵头，区住房城乡建设委、区市政市容委、区财政局、区审计局、区监察局、市国土局朝阳分局、区房管局为成员单位。工作小组下设办公室，办公室设在区发展改革委，负责组织协调全区经济适用住房项目销售价格测算和审核的日常工作。

　　2、区经济适用住房价格审核工作小组成员单位职责。

　　区发展改革委：负责受理和审查经济适用住房开发企业提出的定价申请，选取、委托有造价资质的中介机构评估申请项目的定价方案，召集工作小组成员单位集中审议和拟定项目定价方案，并上报区政府。

　　区住房城乡建设委：按照《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008》和《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》，负责对项目定价方案中的建安费用、市政绿化、公用配套、配建公(廉)租住房等事项提出意见。

　　区市政市容委：依据《北京市朝阳区人民政府办公室转发区市政管委关于道路建设及养护管理工作意见的通知》(朝政办发〔2009〕22号)，负责对项目定价方案中的市政建设费用等事项提出意见。

　　区财政局：依据《中华人民共和国预算法》负责将价格审核工作的各项经费纳入年度预算，对价格审核工作提供资金支持。

　　区审计局：依据《中华人民共和国审计法》和《中华人民共和国审计法实施条例》，负责对中介机构的项目评估报告的合理性在联审中提出审计意见。

　　区监察局：依据《中华人民共和国行政监察法》，负责经济适用住房价格审核工作过程中，监督各政府部门履行职责情况，查处相关信访举报事宜。

　　市国土局朝阳分局：负责按照《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国务院令第511号)及《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》(京政办发〔2002〕51号)等文件规定，对项目定价方案中的征地费用提出意见，研究项目征地过程中存在的问题。

　　区房管局：依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，负责对项目定价方案中的房屋征收费用提出意见。

三、工作程序

　　为保障经济适用住房价格审核工作的有序开展，经济适用房价格审核工作按受理申请、委托评估、部门联审、上报审批四个程序实施。

　　区发展改革委在接到项目单位的定价申请后，应在接到定价申请报告后30个工作日内，作出制定或调整价格的决定。

　　受理申请。项目单位在完成前期手续、办理房屋销售之前，核算住房成本并提出书面申请报送区发展改革委。同时提供以下定价材料：

　　1.项目销售价格定价申请;

　　2.项目报价表;

　　3.报价编制说明;

　　4.项目规划意见书;

　　5.项目用地预审意见;

　　6.项目立项核准的批复;

　　7.项目规划方案;

　　8.人防工程建设规划设计意见书;

　　9.项目建设方案;

　　10.预测费用的票据或合同复印件;

　　11.工程设计图纸;

　　12.项目预算;

　　13.其他相关材料。

　　区发展改革委负责项目单位定价材料的完整性和真实性审查。定价材料不齐备的，不予受理。接收定价材料后，发展改革委将于4个工作日内做出是否受理的决定，并及时告之项目单位。

　　(一)委托评估。区发展改革委受理项目单位申请后，于5个工作日内从市发展改革委专家库中随机抽取有造价资质的中介机构，对该项目的定价方案进行评估。并将相关信息通报区经济适用住房价格审核工作小组成员单位。

　　(二)中介机构将根据政府委托内容，依据国家、北京市有关政策法规，对项目整体价格情况开展评估，并出具正式的评估报告。中介机构的评审时间原则上不超过15个工作日，超大规模项目适当增加工作日。

　　(三)部门联审。中介机构提交评审报告后，区发展改革委将于6个工作日内组织召开工作小组成员单位参加的部门联审会。

　　部门联审主要听取项目企业的项目定价申请、中介机构的项目评估报告，以及区发展改革委结合项目整体情况和评估结果做出的初步审核意见，各成员单位就项目定价进行集体讨论，达成共识后形成部门联审意见。

　　(四)上报审批。依据部门联审意见，区发展改革委拟定定价申请报告，提出项目销售基准价格意见，经与区住房城乡建设委会签后，上报区政府。

　　项目销售基准价格经区政府审核同意后，抄报市发展改革委备案并向社会公布。经济适用住房价格公布后，任何单位和个人不得擅自调整。

　　按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。开发企业可按住房楼层、朝向上下浮动，其幅度不得超过基准价格的3%。分割零售单套整幢(单元)增减的代数和为零，即整幢楼房平均价格不得突破基准价格。

　　开发企业(单位)应将确定的单套住房销售价格报送区发展改革委和区住房城乡建设委，经审核同意后向社会公示。

　　房地产开发经营企业销售经济适用住房，不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品。

　　房地产开发经营企业应当按照国家及北京市的规定实行明码标价，在销售场所显著位置公布批准的价格及文号，自觉接受社会监督。

四、监督检查

　　区发展改革委要加强对涉及房地产建设项目行政事业性收费的监督检查，对不按国家及北京市政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。

　　区发展改革委要会同区住房城乡建设委加强对经济适用住房价格的监督检查。房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的，由区发展改革委依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。