买房须知

[摘要]北京市房协昨日发布数据显示，2012年全年北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%；全年新建商品住房销售均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%，其中四环内上涨5.6%。

北京市房协昨日发布数据显示，2012年全年北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%；全年新建商品住房销售均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%，其中四环内上涨5.6%。根据北京市住建委网签数据，在2012年全年销售23万套商品住房中，新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房销售量相当于新房1.4倍。

“去年销售的23万套商品住房基本上都是自住性需求，投机*性需求基本上被挤出。”北京市房协秘书长陈志表示，从购房者属性来看，居民头次购房比重稳定在九成左右，二次购房也都是改善性需求。由于严格的限购政策，不仅有效地将投机*性购房挡在门外，且很多改善性需求是通过出售已有住房获得购房资格，如卖旧买新、卖旧买旧等方式实现的，从而在改善住房条件的同时也释放出大量存量房源。

而从销售结构来看，2012年住房市场呈两个“二八开”：五环外销售量占86.5%，销售均价为1.76万元，同比下降2.1%；140平方米以下户型销售量占80.1%，销售均价为1.73万元，同比下降3.2%。陈志指出，上述数据的出现表明市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房，房源主要分布在五环外的发展新城，也直接拉低了整体销售均价。不过，自去年10月下旬以来，市场出现翘尾行情赫然在历，购房人也真实地感受到楼市的暖意，并且价格比2012年初有一定程度的上涨，这一点从房协的数据也可以看出：去年新建商品住房销售均价四环到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。

“翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。”陈志指出，2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的销售量甚至创近十年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。二季度以后，积压的刚需开始释放，同时随着宏观货币政策的适度宽松，央行两次降准、两次降息进一步刺激销售放量，某些区域房价开始触底回升，但实际上回涨空间仍然也是有限的，并且不少项目是由调控之前的毛坯房改为精装修，品质有所提升。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出，在去年底出现的市场翘尾是多重利好因素集中体现：一是居民对未来收入增长的信心增强，二是预计2013年信贷政策会有所松动，三是认为城镇化会进一步推动房地产业的发展，四是认为房地产调控政策基本稳定，不会继续再出新政等等。这些多重因素使得改善性需求和刚性需求都加快了入市节奏，个别项目以及个别媒体的过度渲染，又反过来进一步加重了这种预期的改变。

但在胡景晖等业内人士看来，就此认定翘尾因素会影响今年整体楼市走向，甚至促使年度销售量再创新高，目前还言之过早。陈志也认为，年末翘尾的上升行情具有阶段性，且幅度也是有限的。这是因为，推动翘尾行情的利好因素是影响到预期层面，在年末的时候有一定的透支，短期内影响较大，但随着时间的推移影响力也就逐步弱化了。

谈及今年市场走势，专家认为，从市场供应看，根据对市场上在建项目的跟踪监测，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，因此预计能形成新增供应10万-12万套，要明显高于2012年的8.9万套，再加上二手住房的盘子在不断扩大，也会一定程度上增加二手房源的供应，因此商品住房的总体供应是没有问题的；从保障能力来看，“十二五”期间北京计划建设100万套保障性住房，这个规模相当于北京2004-2012年九年的新建商品住房销售量。随着开工建设的推进，将有越来越多的保障性住房达到配租配售条件，市住建委明确表示，将在三年内全部解决轮候家庭；这将有效分流本市刚性自住需求；从调控态度来看，核心和北京对房地产调控的态度非常坚决和明确，房地产调控政策近期不会放松。