买房须知

刚才大家都听得津津有味，接下来我讲的可能大家听得比较枯燥一点。为什么？因为我说的都是数字。本来做了一个PPT，可能不太好放，大家想象一下。

非常高兴在2013年即将过去的时候，我们又在这里相聚了，共话我们房地产业的发展。作为房地产业的一名成员，能在这里聆听各位专家的真知灼见，和大家探讨房地产业的发展趋势，十分荣幸。我受主办方的委托，就江西房地产的发展态势，谈几点浅显的意见，算是抛砖引玉，希望得到大家的指正！

首先讲讲我们江西房地产的发展态势。要介绍江西房地产的发展态势，有必要回顾一下进入新世纪以来，也就是2001年以来，江西和我们整个全国房地产的发展状况。我选取了三个指标，正如刚才陶教授说的，房地产的指标有很多，这里不可能全部讲，我只选了三个比较主要的指标：一是开发*；二是商品房销售情况；三是房屋销售价格。这三个指标我们来了解一下。

一、开发*。2000年的时候，我们江西房地产开发*总额不超过42.37亿。到了2012年，开发*达到了969.62亿。今年1到10月份，929.9亿。全年，今年还有2个月，可能1200亿左右。2000年到2012年，这12年间是29.8%的份额增长速度。在全国的形式是怎么样？全国2000年，房地产开发*是4902亿元，今年全国前十个月，开发*是68693，就是2000到2012年，是以0.7%的速度增长。2000年省里的开发*，占全国的份额是0.86%，到现在我们所占的份额是1.35%。大家可以通过这个数据想象一下，我们江西的房地产开发*在全国的一个情况。

二、商品房销售情况。2000年，江西房屋销售面积286.69万平方米，2012年2391.7万平方米，以年均19.36的速度增长。今年前十个月，销售面积是2096.22万平方米，接近去年的总和。2000年，全国的销售面积是1.86亿平方米。2012年达到11.13亿平方米，以16.06%的速度增长。我们省里的速度可能比全国的平均速度要高一点，今年前10月，我们全国房地产销售面积是9.6亿平方米。2000年，江西占全国房地产销售面积的份额是1.54%。2012年所占的比例是2.15%，提高了一点。但是这里有一个指标，可能也提醒一下大家，就是我们江西的人口数占我们全国的份额大概是3.3%。我们前面讲了，我们开发*额，现在是1.35%，销售面积占的份额是2.15%，我们的人口占全国的份额是3.3%。

三、房屋销售价格。2000年，江西商品房均价（不光是住宅，还包括商业用房、办公用房、其他用房），均价是948.8元/平方米。2013年，先10个月的平均销售价格是5274元/平方米，这些数据是根据统计局的数据测算的。2000年以来，我们商品房的价格，年均增幅达到了14.11%。2000年，全国商品房均价2058元/平方米。今年前10个月的销售价格，6384元/平方米。2000年以来的增幅是9.1%，江西是14.1%。我们江西的房价的速度是涨得蛮快的。这是新世纪以来，我们江西和全国房地产的一个对比。

2013年将江西房地产发展现状，我也通过三个指标来进行阐述。

第1，开发*方面。江西今年1到10个月份，完成了房地产开发*929.9亿，与去年同期相比增长了18.6%，增速比上月提高了0.5个百分点。从房屋用途来看，1到10月，全省住宅*632.54亿元，增长12.4%。办公楼*84.72亿，增长87.6%。可以看出增幅很高，可能跟我们十八大后，也就是*总理说，就是停止了一些办公用房。已经批了的可能还要*做下去，估计*速度比较快。商业用房*是118.6亿元，增长31%。其他房屋*，94.08亿元，增长11.7%。

第2，房地产销售方面。今年全省，前10个月，房屋销售面积2099.22万平方米，接近去年全国的一个数值。同比增长31.1%，增速比上个月回落了2.3个百分点。从房屋用途结构看，1到10月，全省住销售面积1903.53万平方米，增长33.1%。办公楼销售面积34.52万平方米，增长2.2%。商业用房销售面积128万平方米，增长16.8%。其他房屋销售面积30.17万平方米，增长23%。这是销售情况，应该销售还是比较旺的。

第三，房屋销售价格。刚才说了，前十个月，我们销售均价是5274元/平方米，跟去年同比增长了9.9%，接近10%。

这是江西房地产的发展态势，用三个指标来说明，可能这个不太全。

下面我想花点时间讲讲我们2014年江西房地产的展望。我的一个判断是这样的：三个有利因素；两个不确定因素；另外一个隐忧。

三个有利因素：

一是城镇化带来的潜在需求。刚才柳华总经济师讲了南昌的情况，我觉得他讲得也很详细。现在我就全省的一个数据也进行一个阐述。大家都知道2012年的时候，我国的城镇化水平刚刚过了一半，就是52.6%。江西的城镇化率只有47.5%。我们省里的城镇化率跟全国相比，还差了5个百分点。这个差距其实也是发展空间。按照省里提出的目标，到了“十二五”末，也就是2015年，南昌市的规划是这样的，南昌市的常住人口达到300万左右。赣州市、九江市城区人口达到100万以上，进入特大城市的行列。我们省里近日的一个城镇规划体系里也讲到了，要把南昌作为三个都市区：南昌是大都市区，赣州、九江两个都市区。上饶、吉安、新余、萍乡、景德镇和抚州七个社区的常住人口要超过50万。现在的指标，50万是一个大城市。如果按照省里增幅的标准，就是说要达到每年提升1.7个百分点。按照1.7个百分点的预计，我们每年新进城镇人口，要新增90万。刚才我们柳华总经济师，他说一年达到10万。因为城镇人口的增加，无疑增加了我们房地产的需求是刚性的。

二是城市发展提速带来的客观需求。如果我们老城区到红谷滩这边来开会的话，我切身感受到，现在南昌的地铁建设，包括大部分市县城区的扩张，以及棚户区的改造，为房地产带来了实实在在的需求。我讲一个比较有代表性的，就是国有土地上的房屋征收和集体土地的征收对房地产的影响。据统计，2011年1月到今年6月，这两年半的时间，2011年1月是我们《国有土地房屋征收管理条例》开始实施的年份，所以从这时候开始算起。我们全省房屋征收项目有667个，涉及到16.6万户家庭，征收面积是1454.89万平方米。这是什么概念？征收的面积占这两年半房屋销售面积的24.7%，接近四分之一的份额。也可以这样想象，我们拆得多，房子卖得可能更好。另外就是城市的扩张，新的行政核心、商业核心带动了庞大的改善性需求。大家只要到各市县走走，就可以真切的感觉到新城区、新市区周围好多住宅区。好多老百姓为了节约上班成本，也都在附近购房，这也是在老城区住房的一个改善。

三是十八届三中全会政策的期待。十八届三中全会政策有很多，这里举两个例子。其实刚才前面专家也都讲到了，我再重复一下。

1.土地政策的变化。十八届三中全会提出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值*分配机制，合理提高个人*。这是十八届三中全会决定里的原话。我在八月份的时候，在建行的一个座谈会上，我当时建议集体土地直接转为国有土地。都是中华人民共和国国内的土地，为什么要两种性质呢？这样子可以做到同地同价，也可以给农民带来很大的财产性收入。现在十八届三中全会应该说有一个很大的进步，已经做出这样一个决定，这无疑给我们广大农民带来极大的福音。

2.核心房地产政策的一个转变。十八届三中全会提出：经济体制改革是全面深化改革的核心，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题。这也是原文，这个理解也很好理解。就是说市场要市场去管，然后市场管不到的由政府来做。比如现在保障房建设这一块，现在全省，包括全国各地保障房建设力度非常大。房地产调控，实际上是国家对房地产调控政策的一个转变。虽然在十八届三中全会调控里没有讲房地产调控，只讲了这一句话，就是要用市场去调，市场去做。

这是三个有利因素。

两个不确定性因素：

一是房产税。房产税是悬在购房者的达摩克利斯之剑，消费者，尤其是改善性住房需求者会有所顾及。因为他们毕竟有一套房，如果再要买房，这个房产税到底怎么收？这个时候会有所顾及。虽然十八届三中全会《公告》里没有直接提及房产税开征时间表，但却提出了加地产税率法，并适时推进改革。什么叫适时？我们还是值得关注的。

二是金融政策。房地产是资金密集型企业，与企业开发，个人住房贷款直接相关。我们在场的媒体也可以看出，我们全国有十几个城市，17个城市已经停止了住房贷款，个人住房贷款，实际上影响也是巨大的。房地产这些年高速发展，其实就是金融政策的支持非常大。十八届三中全会提出：完善金融市场体系，这对今后货币发行、贷款配额、利率等有什么影响？这还有待进一步观察。

这是不确定因素。

一个隐忧：

我们前面也讲了，江西房价整体增长较快，我们是以年均14.1%的速度。是进入新世纪以来，不是说去年。每年的增长速度是14.1%，全国是9.1%，我们已经高于全国。另外还有一个比较令人担忧的事情，就是近三年，我们省里的土地购置，其实是呈逐年，我看是呈逐年下降。比如在2010年的时候，我们省里头土地购置面积是771.15万平米。2011年的时候要高一点，是1002.29万平方米。我们2013年，前10个月，现在全省的土地购置面积是539.05。如果把11月份、12月份加起来，看看能不能达到700。如果土地供应量往下走的趋势，我们在明年、后年的住房供应量可能会产生影响。

这是对我们江西房地产的一个发展态势和明年的一个展望做的一点不成熟的建议。