买房须知

“这就是所谓的窗口指导。政策一般不会明白地告诉你，你拿了地 王我就不能(融资)，但可能会适当地让你稍微困难一点。比如说成本、利息水平高一些，或者对开发商偿债能力、现金流或者覆盖倍数的要求稍微高一些。包括背后抵押资产的成数有可能会要求高一些。这些都是比较隐晦的要求。但(政策)就是想传递这个信号，你(指房企)收敛一点。”瑞银执行董事谌戈表示。

• 

  南昌融创文旅城

  红谷滩约15000元/平米

  大型社区小换大婚房/刚需
  拨号立享优惠

　　2019年 3、4月份，房地产交易市场出现了一波“小阳春”。在此背景之下，房企拿地积极性明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示：截止到6月13日，年内拿地过百亿的房企多达40家，在2018年同期只有32家企业，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂园上半年拿地金额高达805亿、融创673亿、万科525亿。另外包括新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等合计多达15家企业拿地超过200亿。久违的市场再次活跃，而地 王也随之起舞。

　　在此背景之下，调控警钟似乎再起。一则乌云再次笼罩楼市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激进，出现一些地 王，已引起中央的注意。在住建部的指导之下，央行与证监会将暂停部分房企的债权及ABS融资渠道。”

　　2019年下半年，楼市又将何去何从?

　　上半年楼市小阳春终结

　　不可否认，2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。

　　58安居客房产研究院统计数据显示，5月，全国新房找房热度环比下降2.4%，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市出现较大幅度下行，降幅为4.1%，全国找房热度整体出现降温。

　　另外，5月份购房者信心指数和经纪人信心指数环比均呈现下降趋势。购房者中有67%的受访者认为，一二线城市短期内房价将持续保持稳定趋势，未来还存在上涨空间。

　　“5月是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示，一方面，从市场降温本身就可以看出用户信心层面出现的变化，也证明了2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

　　张波说，另一方面，在因城施策的大背景下，5月份苏州、杭州、合肥等热点二线城市出台的“微收紧”政策也给市场浇了点凉水，及时、有效针对房地产行业可能出现影响稳定的各种苗头打了“预防针”，效果可谓立竿见影。

　　他说，5月份楼市“小阳春”终结，整体可以定性为“稳定”，大部分城市的房价并未出现明显波动。

　　住建部一月内两次预警上涨城市

　　6月12日披露了2019年5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告。其中，新增信贷上，分部门看，住户部门贷款增加6625亿元。其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元;非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元，其中，短期贷款增加1209亿元，中长期贷款增加2524亿元，票据融资增加1132亿元;非银行业金融机构贷款增加58亿元。

　　“住户部门中长期贷款大部分是房贷。累计数据看，前5个月，住户部分中长期贷款同比上涨了2.27万亿。2.27万亿的前5个月居民户中长期贷款数据是历史高位。”中原地产首席分析师张大伟分析表示，从房地产资金面看，2019年上半年，房企融资难度有所降低，大额融资明显增加。降准带来的信贷宽松对房地产影响开始逐渐出现。另外，3-4月份楼市的“小阳春”，也刺激了部分贷款的需求。整体看，2019年前5月，居民户杠杆明显增加。

　　中国指数研究院数据统计显示，1-5月份，房企融资规模超9500亿元;其中信用债占比29.3%，是房企首要选择的融资工具;海外债占比为23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本进一步提高;超短期融资券5个月内融资总额超600亿元，主要用于偿还债务利息。值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的10.4%，有效补充房企的资金来源;另一方面加强发挥证券市场的融资优势，如新城控股通过定向增发融资38亿元。

　　融资狂欢背后是房企销售也整体好于预期。“根据房企披露的月度数据和CRIC数据，目前我们覆盖的A股公司中，大部分公司前五月累计销售额增速符合或超出我们全年的增速预期，合计同比增速达19%。”谌戈说。

　　市场稍有起色，警钟再起。5月31日，有市场爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单。随后，包括报道在内多家媒体透出更多信息：监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品;同时，前不久，住建部也曾联合有关部门，针对房地产行业“地 王”现象点名十余家开发商。

　　住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　“一城一策”为关键词

　　楼市降温背后，是全国各地频繁的政策调控，据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。

　　从调控政策层面看，在“房住不炒”的基调下，“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据不完全统计，今年以来，至少已有福建、河南、杭州、宁波、济南等地宣布，将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。