买房须知

2013年初春，暖潮涌动。房地产市场再次成为社会关注的焦点。2月22日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，出台了“新国五条”。2月26日，国务院印发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。

山西省房地产业协会会长于世玮

所有的人都关心的是，2013年的房地产市场，始于调控，又将会走向何方？

对于山西而言，房地产市场是怎样一个状态？

在新一轮的调控新政下，房市该如何“行走”？

本报独有约访山西省房地产业协会会长于世玮先生时，他给出了这样的答案：2013年，山西房地产市场应该以城镇化发展为契机，加快转型跨越发展。这是我省顺利实施“四化”同步发展战略，特别是提高城镇化质量必须破解的重要命题。

房地产市场总体走势平稳快速

“近年来，我省严格执行核心调控政策，积极做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场规则趋于完善，市场体系逐步健全，市场规模不断扩大，保障性住房建设大规模实施，全省房地产业保持了持续快速发展势头，对改善居民生活环境和居住条件、拉动经济增长、加快城镇化进程和提高城镇化质量，发挥了重要的基础性作用。2012年，我省房地产市场的总体发展态势是三增一稳，即：开发*、施工面积、销售量增加，住房价格稳定。”

在于世玮会长的眼中，山西房地产市场近几年的发展持续快速，对国民经济和社会发展贡献巨大。

一组数据可以作证：2008年以来，全省房地产开发*增幅一直保持在20%以上，2009年达到45.5%。2011年，完成房地产开发*790.2亿元，为2008年(326.7亿元)的2.4倍。2012年，完成房地产开发*突破1000亿元大关，达到1010.5亿元，同比增长27.9%。

市场规模不断扩张。2011年，我省商品房施工面积9307.96万平方米，为2008年的2.4倍；商品房销售额441.03亿元，为2008年的1.9倍。2012年，商品房施工面积11714.3万平方米，同比增长25.9%；新开工面积4166.3万平方米，同比增长46.2%；商品房销售面积1497.9万平方米，同比增长16.6%；商品房销售额579.9亿元，同比增长31.5%。

据记者了解，从2008-2012年五年间，全省房地产开发企业由1800多家增至2100多家，其中一级资质企业由3家增至14家。企业平均资产规模实现翻番，自筹资金能力不断增强。物业服务、房地产经纪、房地产评估等企业由1500多家增至3490多家。一批省外强企相继入晋发展，引入了品牌建设、项目策划、规划设计、建设营销新理念，促进了全省房地产开发整体水平的提高。我省房地产业开始进入品牌发展阶段。

房地产业民生属性趋强

于世玮认为，我省的房地产市场泡沫少，商品住房价格相对平稳。这是我省多年来采取组合措施，遏制房价过快上涨的结果。2012年，全省商品住房销售价格总体平稳，11个设区城市商品住房价格“四降七稳”。

保障性住房建设数量、质量、管理均走在全国前列。截至2012年底，全省累计建成各类保障性住房127万套，圆了300万城乡困难群众的住房梦。保障性住房建设的大规模实施，对平抑房价也起到了重要作用。

我省的商品住房供应结构逐步趋优。于世玮表示，我省近年来在积极支持房地产开发企业参与保障性住房建设的同时，鼓励和引导房地产开发企业加强中低价位、中小套型普通商品住房开发建设，优化商品住房供应结构。套型建筑面积90平方米以下住房*占商品住宅*的比重逐年提高。

房地产业的发展为社会创造了大量就业机会。房地产开发建设及经营管理、物业服务、市场交易、经纪中介等企业不仅吸纳了大批就业人员，还带动建筑业等相关产业，为高校毕业生、农村转移劳动力、城镇困难人员创造了大量就业机会。

于世玮认为，近年来，我省房地产业持续快速发展，但仍滞后于城镇化和经济社会发展需要，与全国平均水平和中部及周边省(区)相比，也有较大差距。我省房地产开发*在全国和中部六省及周边五省(区)的排位明显落后于国内生产总值、城镇固定资产*和城镇居民人均可支配收入排位。发展不足仍是我省房地产业面临的主要问题。房地产业规模偏小，开发*和产业增加值占比偏低。产品结构比较单一，商业地产、公共服务地产所占比重很低，旅游地产、度假地产、教育地产、工业地产和养老地产等新型地产基本是空白。企业融资能力不足也是制约我省房地产企业发展的因素，内源融资渠道不宽，外源融资严重依赖银行信贷。缺少品牌项目和品牌企业。全省没有一家房地产上市公司。企业资金链趋紧，制约了房地产开发规模的扩张。

同时也要看到，一些企业的市场行为不够规范，违规开发、越级开发、发布虚假广告误导消费、违规预售商品房、销售面积缺斤短两等违法违规和侵害消费者权益的现象时有发生。

我省出让的土地大都是“毛地”或“生地”，房地产开发企业受让土地使用权后，需花费大量人力、物力、财力和时间申办各种手续，开展前期工作，创造建设条件。土地一级开发滞后，不仅导致开发环境差、项目进度慢，而且减少政府土地*，并会导致“开发商牵着政府鼻子走”，严重影响房地产开发质量的提升。

积极推进转型升级快速发展

于世玮认为，我省房地产业应以城镇化发展为契机，加快转型升级，实现快速发展。

要在推动房地产业持续快速发展上下功夫。围绕我省“一核一圈三群”城镇布局和“以统筹城乡为路径，以城市扩容提质为抓手，加快推进城镇化”的发展思路，引导房地产开发企业在巩固发展大中城市市场的同时，向大县城和小城镇合理布局。提升规划设计水平，建立住宅产业技术推广机制，促进住宅建设由粗放型向集约型转变。

要在促进房地产企业转型升级上下功夫。要通过鼓励兼并重组等方式，逐步改变房地产开发企业规模小、竞争力弱的状况。要引导房地产开发企业创新发展思路、开发模式和经营理念，加强管理，注重产品，打造品牌，加快转型升级。

要在创优产业发展环境上下功夫。城市政府应高度重视房地产业在城镇化发展中的基础性、先导性作用，在加强房地产市场监管的同时，积极为房地产业的发展创造宽松环境。要在规划指导下，按照政府主导、市场运作的原则，有序推进土地一级开发，促进城镇土地节约集约利用，提高房地产开发质量。

要鼓励和引导民间资本投向房地产市场，支持具备条件的企业上市融资，争取金融机构向房地产项目提供融资服务，拓宽房地产开发企业融资渠道。

新国五条对山西的影响

谈到“新国五条”对我省房地产市场的影响，于世玮认为，“新国五条”是既有调控政策的延续，表明了坚持调控政策不动摇、调控力度不放松的决心，也表明了市场调控的常态化。正如国务院常务会议所指出的，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和核心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机*性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

作为山西省房地产业协会的会长，于世玮对“新国五条”给予积极解读。他认为，房价上涨预期增强和近期部分热点城市房价反弹是出台“新国五条”的主要原因。“新国五条”的调控目标十分明确，就是抑制投机*性购房。“新国五条”的出台，对山西房地产业的转型升级和房地产市场的持续健康发展将起到促进作用。

房地产业是国民经济的基础性、战略性产业，是城镇化的物质载体。推进城镇化健康发展，提高城镇化质量，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进“四化”同步发展，都需要房地产业的发展作为重要支撑。正确认识和把握房地产业在我省经济社会发展中的地位和作用，认真分析研究加地产业发展的政策措施，大力推动房地产业转型升级、健康发展，是我省顺利实施“四化”同步发展战略特别是提高城镇化质量必须破解的重要命题。