作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
继去年325“沪九条”、1128限贷升级之后,上海住房限购限贷政策之严领先全国。很多买房人看好房产或急需住房,但囿于被限购,不得不想到“曲线救国”,比如以公司名义买房。
不过,以公司名义买房,并不像看上去那么美。小编从税务部门、二手房中介、*房产律师等处了解到,以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。
初始投入成本高:
一次性付款,契税全部3%
对于很多想“曲线救国”的外地*客来说,以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。
而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。根据杭州市地税部门今年5月印制的房产交易税费简明表,购买商品房时,针对个人买房者和单位买房者的税率是不同的,具体如下:
房产持有成本高:
每年要缴纳房产税
虽然未来个人所持有的房产要全面征收房产税已经讨论得甚嚣尘上,包括前两天上海市地方税务局正式开征2016年度个人住房房产税有关事项,就引发了一波热议,但到目前为止,这一政策仍只局限在全国少数几个地区,浙江暂时还未对个人开征房产税。
不过,根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中,不同的地区对不同性质的企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免房产税的优惠。
此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人较好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。
手续准备资料多:
要有股东会决议
以公司名义购房,要准备的资料肯定比比个人购房要多。中原地产的相关工作人员列了一份基本的清单:营业执照副本复印件、税务登记证副本、组织机构代码副本、公章、法定代表人身份证复印件、股东会决议等。
个人购买公司名义房产:
也需要满足购买条件
根据“沪九条”新规:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。
原价转卖公司名下房产:
能规避高额税费吗
目前地税部门对个人卖家出售住宅房产,主要征收:
1、增值税及附加。其中超过2年(含)免征,未满2年按不含税收入×5.6%征收;
2、个人所得税。其中,转让家庭少有住房免征个人所得税;非家庭少有住房的,则按(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%征收个人所得税,或按房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。
相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:
1、增值税及附加。按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;
2、土地增值税。按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按销售价格的5%的核定征收;
3、印花税。按销售价格×0.05%征收。
此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得*×25%征收。企业所得税通常按季预缴,年终汇算清缴。
有人发现了——两者相比较,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,像普通二手房买卖中的阴阳合同(即正式合同中做低房屋总价,余款另签一份补充合同)那么操作,可行性大不大?
对此,浙江腾飞金鹰律师事务所一等合伙人、*房地产律师陈钟认为,首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋销售过程中,会有相关部门做房价评估,价格做得太低一般是通不过的。
综合来看,以公司名义买房,成本不低、风险不小,看来,普通人要用公司名义买房避开限购,还真的没那么容易。