买房须知

　●对个人购买家庭少有住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　●以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而公布的新政实施后，则不管是否为普通住房，符合相应要求就可以享受契税优惠。

　　财政部等三部委昨天发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行。上海税务昨天解释，本市的政策变化主要为：以前的政策必须是普通住房才可享受契税优惠。新政取消了“普通住房”这一条件，符合新的规定条件都可享受契税优惠。

　　市地税局解释说，以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而公布的新政实施后，则不管是否为普通住房，符合相应要求就可以享受契税优惠。

　　不过，业内人士提醒，此次调整的主要是契税优惠政策，而营业税、个税、商业贷款、公积金贷款等政策仍与是否为普通住房密切相关。

　　二套房契税营业税不优惠

　　根据财政部发布的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，将从契税和营业税两方面扶持楼市。在契税方面，《通知》提出，对个人购买家庭少有住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税； 面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在营业税方面，《通知》提出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　按照《通知》，北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知第1条第2项契税优惠政策及第2条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。也就是说，个人购买面积为90平方米及以下的首套房，减按1%的税率征收契税； 面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。这项政策，可以在北京、上海、广州、深圳施行，但是对于这四个城市购买第2套房的购买者来说，契税不调整，营业税优惠也不能享受。

　　实际上，四个一线城市一直以来就能享受首套房契税优惠。在此之前，个人购买90平方米以内的首套房，按房价的1%缴纳契税，90平方米-144平方米内的首套房，按1.5%征收，非头次购房按3%缴纳，非普通住房（144平方米以上）按3%缴纳。随着新政策的落地，上海购房者只要是首套房，无论是否普通住房，都可以享受1%和1.5%的优惠了，这是新政策对于包括上海等四大一线城市的真实利好。

　　对中高端物业销售利好

　　财政部支持楼市的利好，上海等一线城市也沾到了光。

　　“意味着只要是首套房，哪怕是非普通住宅都能享受契税减半优惠。因此对中高端物业销售是利好。从1月份楼市的销售情况来看，1月上海新房中这样类型物业比重约占市场总量12%，这部分买家将受到直接影响。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示。

　　他举例说，原来一套位于内环内60平方米、总价500万元的房源，由于是非普通住宅，原来需要缴纳总价3%也就是说15万元的契税，而现在只需缴1%也就是5万元的契税，一下子能减少10万元的购房成本，对于购房者无疑是利好的。

　　上海链家有关人士表示，从新政内容看，取消了普通住宅和非普通住宅对于税费的要求，仅仅是从面积来执行。对于上海而言，新政落地后，未来对于税费的减免程度将会在1.5%-2%之间，特别是对于内环内非普通住宅的小户型是极大的利好，契税能从原来总价3%减少至1%。大大减少了购房者的购房成本。

　　不过，多位分析人士指出，上海房价过高，虽然能够在契税上减少一定的购房成本，但相对于过高的房屋总价只是冰山一角，政策对于一线城市的刺激并不会特别明显。此外，对于上海而言，一直坚持楼市调控不动摇的原则，那么，上海可能会执行相比全国更严厉标准。

　　政策有利于加快去库存

　　“目前，对于二线城市，特别是三四线城市来说，房价相对较低，总额相对较少，不少楼盘均是以大户型为主力户型，多数房源都属于非普通住宅，但库存量偏多，去化效果也不理想。此次新政一旦落地，将会大幅度减少非普通住宅的契税，有利于购房者加速入市，能够进一步加快各地库存的去化速度。同样，对于购买二套房的家庭来说，也能减少大量的购房契税，减少了购房者的购房成本。”上海链家有关分析人士表示。

　　民生宏观分析人士指出，此次政策有利于支持合理购房需求，加快去库存。“结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。除了降税、降首付外，下一步还有继续推出房地产去库存政策，比如个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，但降息可能性不大。新政策主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。另外考虑到过高的库存，销售很难传导到*，回暖也应该是局部的。”

　　商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，消化库存则需要4.4年。

据相关规定指出，购房主体需要提供无房证明，并且在没有房贷记录的同时才能享受到首套房购房和契税优惠。同时，个人购买普通住房是家庭少有住房的，契税减半；购房面积小于90平米的，契税税率按1%计算；首套房面积在90-144平米的，契税税率为2%；144平米以上的，契税税率为4%；二套房不管面积打下，都按4%收取契税。当然，各地区税率不同，具体您可以咨询当地有关部门。

我们按以上标准，以一套80平米的普通住房为例，如果属于首套房，应缴纳的契税就是：购房总价×1%；若是二套房，那契税就是：购房总价×4%。

需要注意的是，在2015年，首套房才能享受到契税优惠，而首套房的判定标准是要出具无房证明，并且在银行没有房贷记录，这两个条件需同时满足。看完以上介绍，相信大家已经知道首套房契税是怎么计算的了，如果想知道具体自己应缴的契税是多少，可以利用房屋税费计算器计算出来。

首套房契税优惠政策
　　
　　首套房契税是多少房产局执行个人购房标准，财政部房产新政规定，对2008年11月1日及以后签订购房合同，并头次购买面积在90平方米及以下的普通住房，契税税率暂统一调整到1%。这一契税优惠规定的三个前提条件之一，便是享受优惠的商品房必须为业主的第1套住房。界定首套住房房产局和财政局给出了答案。
　　
　　首套房契税是多少查询头次购房信息，以购房合同中的购房人为查询依据。受理个人头次购房信息查询时，需审核查询人身份证明、商品房预(现)售合同或存量房买卖合同(本人不能亲自查询时，受托人应提交本人身份证原件、委托人身份证原件)。
　　
　　首套房契税是多少以购房人为单位，基于购房产权信息系统的界定标准，规定在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于头次购房，房产局产权市场处将给予出具《头次购房证明》。标准还规定，查询个人购房信息的地域，只限于出具《头次购房证明》机构所登记的区域范围。