买房须知

2015年已过去，在这一年里，楼市松绑政策频发、房企忙着转型跨界、地皇“一山高过一山”。购房者为房价是否上涨纠结，为何时买房迷茫。2016年到来，在新的一年里，楼市又将迎来怎样的发展？又将有什么新的变化？且看各地产专家如何说。

强力政策、市场平稳、竞争激烈

丁祖昱认为，2016年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括大家期盼的贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。

其指出，2016年市场销售不太会出现显著缩量。但由于2015年需求集中释放，销售也不太可能出现大幅增量，预计市场销售量将保持在13亿平方米、销售金额9万亿元左右，总体仍将维持高位、保持平稳。在这样“双稳”的格局下，一线和部分二线城市房价也不会出现2015年这样的大幅上涨，基本持平或微涨。土地市场销售进一步回落的可能性也比较小，总体保持平稳。

“城市分化依旧，强者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续。住宅市场仍将相对稳定，办公商业压力巨大。整体来说，房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。”丁祖昱表示。

对企业而言，2016年有三方面的风险值得特别关注。首先是企业集中度将进一步提升，10强、20强、50强的市场份额还将继续增长；其次是城市去库存任务下的价格竞争，其次是核心重提“降价”要求后，城市去库存任务下的价格竞争，特别库存突出的三四线城市；较后规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要持续。这三方面都会使得2016年企业竞争会更加激烈。

楼市将进入新一轮调整周期

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足。但2015年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

“央行三次”双降“等去库存政策的刺激，库存去化周期在15个月以下的城市楼市量价齐升仍可持续，但*多持续到2016年第1季度，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在2015年下半年大量透支，楼市在下半年或将陷入调整期。”张宏伟指出。

从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段， 届时，由于2015年以来的市场需求透支导致2016年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是2016年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时， 如果企业没有在2016年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

在张宏伟看来，对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。对于房企来讲，无论是此时还是2016年，仍然面临较大的去库存压力；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来。

借助农民工市民化和去库存推进住房制度改革

日前，中共核心政治局会议分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作。会议要求，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

广州知名房地产专家韩世同认为，从核心经济会议看2016年楼市发展，房地产库存的压力主要并不在一线城市，而是在部分二线城市和三四线城市。救市的政策和措施虽然对房地产销售起到很大推动作用，但对房地产*和新开工以及土地市场作用却不大。而且，作用较大的仅仅是一线城市和部分二线城市，另一部分的二线城市和三四线城市的销售虽有所回升，但库存压力仍然很大，无法带来房地产*和新开工面积以及土地市场的回升。

未来，对于三四线城市房地产的发展。韩世同认为，借助农民工市民化和去库存在三个方面发挥作用：一是有助于变城乡人口单向流动为双向、多向流动和梯级式流动。二是有助于启动住房制度改革。农民工市民化就要解决居住问题，现行的住房制度显然并不适应大量农民工市民化的需要。三是有助于推动新型城镇化发展。通过农民工市民化可以引导农民工从大城市返回自己家乡的城市定居和就业。